【戸建ては値下がる？】不動産価格の今後を予想／止まらないマンション高騰／八王子、名古屋…中古価格が上がらないエリア／金利は”変動一択”／沖有人×三四郎 小宮浩信×柴田阿弥【不動産 SKILL SET】

【戸建ては値下がる？】不動産価格の今後を予想／止まらないマンション高騰／八王子、名古屋…中古価格が上がらないエリア／金利は”変動一択”／沖有人×三四郎 小宮浩信×柴田阿弥【不動産 SKILL SET】

これからが本当のバブルで まだバブルとは言えるようなレベルではないですね こっから上がっていってバブルを迎えるってことです そうですね 不興教になったらなんか下がる価格が下がると はい全然不教かどうかっていうのは不動産科学に全く関係なくてですね 過去調べるとそうなんですだから不興になったら資金供給するって話になったらそれで不産科学上がっちゃうんですよ だから資金供給料だけ見てるわけです これからあの日本の人口が減っていくじゃないですか それで影響とかはないんですか えほぼほぼ全くなくてですね 人口じゃなくて世帯数なんですよ なるほど今世帯数って23区内で1 年間でどのくらい増えるかって言うと 9万から10万世帯ぐらい増えるんですよ えさあ不動産価格いつまで上がる?上がる場所下がる場所どこ?新築と中古の違いマンションと小で違いはあるのか?ま 中央線乗ったとしますそうすると立川までですね はいあ立川までオッケー八王子とかは 八王子はちょっと厳しい [音楽] こんにちは柴田彩です不動産スキルセット今回も小みさんよろしくお願いしますよろしくお願いします やっぱ芸人の世界もねどうなるかわからないのでねやっぱ不動産でボロモケしたいと思うんですはいこれを気にね 今日今日でボロモ設けしましょう はいそうですはい勉強します 勉強していきましょうでは早速ゲストです不動産コンサルティング会社スタイルアクト代表取締まり役沖裕さんですおきさんお願いします よろしくお願いします よろしくお願いします 今日でボロもケできるようにそうです ボロモケ得意ですんで 得意なんですねはい心強いです 心強いよかった ではおきさんのプロフィールご紹介します日本最大級の不動産ビッグデータを駆使した不動産コンサルティング会社の代表でカー員数 32 万人を誇る不動産情報サイトマイサーフィンを運営 著者は多数発表しており累計発行部数 10 万部を超える不動産分野のベストセラ作家ということです 不動産情報サイト運営されてるってことはもうかなり生々ましいリアルなね そうですねうちはかなり突っ込んでる情報を出してるんでそうですか 全てのマンションを格付けするっていうのやっていてなので会員戦にしてるんですけどまあまりオープンにしていろんな方に見られるとですね色々ま怒られるんで ていうことであの会員にしてますね ただ日本で1 番不動産を持ってることは確かでそれを日本で 1 番分析してることも確かでそれのエビデンスっていうま結果あでえこうしたらこうなりますよっていう話をま 1 番データとしてもま情報として発信してるのが私って感じですかね うわすごい たくさんのデータを持っているということで 期待できますねできますね今日 あ期待してください 期待には答えられますよいつも あらららすごい自信だ いっぱい聞きさんに解説していただくテーマはこちら 不動産価格の暴落はあるのか 持ちか賃貸か 2025年住宅選びの最適会です ことでさあ暴落かどうか近年都市部を中心に価格の上昇が続いているマンションですが 2013 年以降右肩上がりに価格は上昇していますただそろそろ終わるのかな下落に転じるのかなと心配している人もいるかもしれません では近いうちに暴落すると主聴する専門家もいるで実際のところはどうなのでしょうか?ではさんはどう見てますか はい暴落者の人っていうのはもう 10何年前から暴落って言ってまして 1度も当たった試しがないんですね でこれからも当たんないのでうん あのメディアのトピックとしてはですねその方が例えば雑誌は売れますしえ PV も増えますしえ動画の再生数も増えるのでまえ人の目は引きやすいですけれども当たった試しが 1度もないっていう話でして あのなのでま根拠全くなしって感じですね私は逆にこれからがあの価格上がると思ってますねこれからの方が まだまだ上がるまだまだ上がります でも今もうすでにね上がってるって聞きますよね ね23 区のねあの新築のマンションの平均価格がかなりね上がっていっている 2年連続で1 億円をね超えているっていうなんかニュースをね見ましたけれどもそれは本当 はいそれは事実ですね じゃあもうバブルってことですか あのバブルではないですねこれからが本当のバブルで まだバブルとは言えるようなレベルではないですね こっから上がっていってバブルを迎えるってことですか そうですねええあそうなんですか 皆さん過去比べるから今の値段が高いっていうんですね うんうんうん ですけどま私たちは何を見てるかっていうと将来どうなるかっていうことを見ていてそれがま確実性のある答えとしてもう答えが出ていて そこから逆算するとま今の価格って安いじゃないと思ってるんです 今でも安いとあ本当ですか では沖さんは不動産価格の暴落はありえないというお考えでいいです 99%ないですねはい本当は 100%って言いたいんですけど あのうんそれを言うとなんか絶対って話になっちゃうのであの言えないだけでま気持ち 100%と思ってますね あじゃあその根拠というか論点を 3 つ上げていただいたということでフリップお願いしていいですか はいはい100%はいえでは3つの え論点をあげています はい秋屋は嘘 コロナ融資は投げなぜ焦げつかない?金利上昇は気にするなというところですねうんうんうん 小さん気になるものなりますか ちょっと全部気になりますが 1 番上からちょっと秋ア問題は嘘っていうのは 例えば宮さんはいはい があのまお家で親さんをやられていてで家賃って今下がってるのか上がってるのかかってどっちでたと思いますか はい家賃はもうえ上がってるんですか ちょっと上がってるんですね今ねでなのでまももし秋屋が問題があればですねあの家賃は下がるんですよ だって供給過剰ですから そういうことで はいえっとちなみに賃貸っていうのはま受給バランスで価格が決まるんですね なのでえっとま秋屋がいっぱい出てくるえそれも余っているていう状態であれば下る あるわけですよえリートってありまして不動産投資信託ってのがあるんですけどそれの今平均値があの賃療変動率って言いますけども前回の賃療がいくらで例えば 10万円でしたとで今回の賃療 11万円でしたとそこの間で 10% 上がっていますとでこの入居期間って大体 4年なんですね4 年経って年古くなってんのに 10% 上がるっていうのが今のまえ平均値なんですよ でそのくらい家賃って上がってるんですね でなので秋屋問題っていうのは実は全然そんな嘘っぱチの話でしてあの秋屋は問題ではなくてですねじゃあなんで問題?秋はそこそこ増えてるところもあります地方で言うとは はいえただそれってあのほぼデッドストックなんですねデッドストックっていうのはえそこでうんまえ例えばご実家でお父さんお母さん亡くなれましたとでもう息子さん娘さんも住んでいませんと言ったらそこが秋屋になってますと でそれはあのもう人にも貸してないし単純に物置きになってんですね 物置きになる確率って実は6割あって 秋屋ですか そうです秋屋になりました誰も住んでいませんていう物件が出てきた時に 6 割物置きでえっとまえたまにえ売り出そうかなとか貸そうかなって話が 1割2割出てくるだけなんですよ そうすると亡くなられる人口っていうのはこれからも増えていくわけですけれどもえ秋屋がいっぱい出てくるかって言ったらマーケットには出てこないんですよ 秋屋自体は存在してるけれどもそれがじゃ別の人に住んでもらったり買ってもらったりっていうところまではいかないってこと そう市場に出てこないってことは市場を荒らさないということなので家賃が下がったりだとかま価格が下がったりっていうことは起きていないしえこれからも多分起きる確率はほぼほぼ 0 に近いんですよでまこれって想像していただければ大体分かると思うんですよね で人が住んでないとですね家っていうのはこうま最悪の場合雲の座っちゃったりだとかあと空気の循環も悪いのでどうしてもなんか匂いが残っちゃったりだとかいう風にするのでもう人が住めなくなっちゃうんですよ でその意味ではまこれからもストックになる可能性の方が高いなと思ってますね じゃあこのリフォームとかしてやっぱ貸し出そうっていうのはやっぱこの土地柄とかで難しいんですか はいあえっとですねなぜそのまま物置きになるかって話なんですけど人間って物草なんですよ はい あので全部例えば実家のですね親がなくなりましたって言ったら親の異物がいっぱいあるわけですよねでそれを全部片付けて人が住めるようにしましょうって言ったら多分あの [音楽] 1 週間ぐらいは少なくとも片付けにかかるわけでしてじゃあそれをやる人がいるのかって言ったらほぼいないんですよだからこそ物置きになっちゃうんですねでえそれをでも相続でもらうことになるので所有権は移ります映ると固定産剤とかもちろん払わなきゃいけないわけですけどもえっとま続もらってるお金がある のでまえいいやって言ってそのまま放置してるっていう人たちが圧倒的に多いんですよね ええあもったいないとかは思わないですか?み それよりもめんどくさいが先に来るんですよえ 人間ってそんなもんなんですよまさか人間とアを問われるとはやっぱ そう不動産の回でえ いやなので本当にもっと出てくるんじゃないかなと私は思ってたんですでなので国土交通者が調べたんですね を持ってる人たに4000 人ぐらいに調べたらまそういう答えでもうきになってますとかこれ貸そうと思ったら全部片付けなきゃいけないんで大変ですとかあの貸したとしてもそんなにあの家賃入らないんじゃないかなとかいうようなことでえ皆さんやらないっていうのが答えなんですよ これからあの日本の人口が減っていくじゃないですか それで影響とかはないんですか はいえほぼほぼ全くなくてですねなぜかって言うとですね人口と住宅の数っていうのはあの比較してもしょうがないですね 人口じゃなくて世帯数なんですよ なるほどあ で今その人口はもう減り始めています で外国だけ入ってきても人口は減っていますと でその中にあって世体数ってまた増してるんですよ うん でそうすると世体数の数に合わせてえストックがなければいけないって状態なんですねうん 分かりますよねここ3人で済むんだったら 1個の家でいいですけど1 人ず住むんだったら3個いります3 個りますうんでえっと今世帯数って 23区内で1 年間でどのくらい増えるかっていうと 9万から10万世帯ぐらい増えるんですよ えそうすると住宅のストックって 9万から10 万増えなきゃいけないんですよ でも着行する数ってそれも圧倒的に少なくて えっとストック自体が増える数って 6万個ぐらいしかないんですねうん そうすると3 万ぐらいの需要方っていう状態でだから受給がどんどん引迫して稼働率が上がって家賃も上がっちゃうんですよ え人口じゃなくて世帯で見るってことです 世界もつかピークアウトしますか しますしますが私は人工予測をする人で新聞に 2 回も出て当たる人っていうのであの出てかったでえ 信頼を受けますねそれは はいその結果からすると東京都の世帯数が減り始めるのって少なくとも 2050年よりも先なんですよええ なのであと25 年は生体数は増え続けるって状態なんですね 単審者も増えてるって言いますもんね おっしゃる通でですね基本あのあの 賃体については100%に近く受給 バランスで家賃決まるんですねなの で先ほど言ったように需要方になる とどんどん稼働率が上がるので家賃が 上がるっていう結果になりますマンション 価格についていかがでしょうかはい マンション価格についてご説明しますね 受給で説明するっていう話になった時に ですねこの言うと供給曲線っていうのと 需要曲線の好点になったところが価格で すって言ってんですね でそこの数量もま横軸で決まって縦軸に価格が決まりますと今あのこの 2013 年から安ミクスというのが始まって金融緩和ってのが行われてんですねそれは日銀がいっぱいお札を吸って市中の銀行にお金を貸してお金の流通量を増やすって話なんですよでお金を今までよりも増やすって話になると銀行はお金をあま借りたら誰かに貸さなきゃいけないんですよねで借りる意思がある人たちにいっぱい貸すわけですけどもその時に 1番お金が回るのが不動産なんですよ どうなんですか?ええ そうすると不動産の供給局線っていうのは上に上がるんですねでそれは資金がいっぱいやってきて幼地をみんなで入札をするのででそうするとま資金量が増えれば増えるだけ幼地価格が上がりますとそれに加えて今建築単価も上がってるのでえ供給側の曲線っていうのを上に上にどんどんスライドするんですねそうすると曲線って上に上がると価格ってどうなりますか はい上がります 上がりますよねそして供給量が減りますよね なのであの新築のマンションの価格ってえずっと上がり続けていてで供給はどんどん減ってるんですよ こちらも改めて解説いただいてい はいあの資金供給量が増えると新築の価格は上がりますっていう単純なあの相管関係でしてでこれってま相関係数ってやつがあるんですけど 1 だと全く同じになりますってことなんですねで 0.9758っていう数字なのでまほぼ1 って感じですねなので資金供給料に対してま価格が上がることはもう決まっているって感じなので うん年上は決まってる話ですねうん [音楽] では続いてはコロナ有資はなぜ焦げつかない うんうんコロナの時経済を止めたのでまあの資金を純宅にこう事業者に貸し出したんですねでそのお金ってななんか全然焦げついたって話あんまり聞かないじゃないですか倒産したって話もあんまり聞かないし でなんでなんだろうと思って調べるとですねあの今あの政府の側からあのま焦げつきそうな人たちにはあのま借り替えをさせたりだとかえ期間を伸ばしてま返済の額を減らしたりだとかいうのを積極的にやりなさいて言ってんですねでそれはもう通達が出ていてでじゃあどのくらいやったかっていうと [音楽] 170万件ぐらいやってるわけです だからあの倒産層だったら円明しさせてるですよね でえそういうことをやっていて今金融はそういう対応をしてるって状態ですねそれは金融のホームページで全部出ています 今暴落がもしあるとするならばですね金融がま不動産にお金が流れるのを銀行に対してもうやめなさいという風に指示を出すとえ不動産業にお金が流れなくなるので価格は下がり始めます でこれは過去にも何度か起こったことなのででまそれをしたら価格は止めることはできるわけですけれどもあの今の段階でえそういうことをまずする気が全然ないっていうのは金融所のまたホームページを見れば分かるんですねそれはあの今貸し出している不動産に対してえ貸し出しの額っていうのを銀行はどんどん増やしてるわけですけれどもそれの債権だから貸してるお金っていうのはえ健全債権であるっていう風に彼らは判断していて供給で流れてるお金っていうのはまだ不動産会社に増えてるんですよ [音楽] [音楽] そうするとまた供給上に上がるって話に なってでえそれで幼地を買ったら新築の マンションンっていうのはそっから2年後 3年後にやっと分乗されるんですねそこ から計画を立ててで実際にま設計してでえ 着行したらえ売り出すわけですけどそれが ま23年のタイムラグがあるわけですよ そうすると今買ったま23年後に出てくる んですねその値段今まで以上に上がること はもう決まってるわけですよそうすると 23年後の価格は上がるに決まってるん ですよはありました 景気とかは関係ありますか?不になっ は実はあんまり関係なくてですね 不教になったらなんか下がる価格が下がると はい全然不教かどうかっていうのは不動産科学には全く関係なくてですね 過去調べるとそうなんですよでそれよりも何かっつったら先ほどの資金供給料ってありますよねだから不教になったら資金供給するって話になったらそれで不動産科学と上がっちゃうんですよ へえ だから資金供給料だけ見てればいいですよ だ不教化どうかなんて全然関係ないとはい なん結構なんかそれってあの皆さんからするとゲと思うかもしれないですけど [音楽] そうですね まあの先ほどの受給バランスの理論もそう ですけどあれ大学1年生で並ぶえミクロ 経済学っていうのま一番的な賞なんですね でなのでまなんかそれって考える枠組なん ですよ考える枠組があるからこうやって 考えたらあのこういう意味合いだよねって いうことを確認することであんまり 頭っかちになってもしょうがなくなくて ですねこうなったらこうなるはずだって 言ってもしょうがないですよはずだがなく て私たちが全部検証するんですよ えじゃあ本当に景気とえ不動産家が連動するのかって言ったらあ全然相関しないじゃあ何と連動するんだってで資金 供給料とやりましたあこんなに変動するんだとじゃあ資金供給料だけ見てればいいじゃないっていうことを言ってるだけなんですよ うん不興になっても価格下がらないとあの私たち生活は苦しくないからなかなか買えないけど価格は上がるっていうちょっと辛いですねうん あそうなったらまそれはそうかもしれないですねただ持ってる側からすると資産が勝手にインフレしてくれるので不興になっても資産は増えてるっていう風には思った方がいいと思いますね これ港区とかのあの人気なエリアでそのターマンの爆害みたいながあった あの海外のねとか多いですけどそれは影響はあるんですか 影響あります それはどうやって説明するかっていうとここで言うと需要局線っていうのがあってこの需要曲線っていうのは価格が高いと数量的にはあんまり履けないってことなんですよ買える人が少ないってことですで価格が安くなったら増あのいくらでも供給できますよっていう話買う人いますよって話なんですね今も価格上がっちゃってるわけですよ でその中にあってその中国人の方っていうのは実はローンを悲に家を買ってるんですね あそっかえ現金外なんですよ でその人たちの今需要側の予算がドーンと上がっちゃってるわけですよ中国人の方で中国人の方って上海とか北京のマンションと比べて東京のマンション安いっていうわけです でなのでまその予算が上がれば上がるほどえ需要局線を上に跳ねるわけですよ うん 上に跳ねると曲線まあのデベロッパー側売側からするとあのま高く買ってくれる人がいるんだったら売ろうと言って上に上がっちゃうんですよ うん なので港区とかあと湾ン岸のエリアとかはあの価格が急してるって感じですね あんまり考えにくいですけどもしこの中国人投資家の外国の投資家の方が離れてった時は下落しますか あその可能性はもちろんあります あるんですか?その時にあのエリアとか価格帯で影響受けやすいところありますか はいえっと今は上がってる最中なのでまあのその揚げ幅が大きいところほど下げ幅が大きくなる可能性はありますけども彼らはじゃあ売るのかと言ったらあのまよっぽどのことがない限りあんまり売らないと思うんですねそれなぜかっていうとですねま中国の方が来られているのはあのま 1番の理由は資産の保全なんですよ うん でっりもえ他国に持ち出してえそれを何らかの別の資産に変えたいと思ってるから来てるんですねで彼らは余金するっていう考え方はあまりないので投資するっていう考え方なんですよそうするとま他額のお金を持ってきた人はまずは家買うっていう話なんですねでその人たちがまかなりの数来ていてでその人たちの予備軍もかなりいるのでま今後も続くんではないかなと思ってますね [音楽] うんえみとまだまだ高くなりそうな 私はそう思ってますね ましたでは次行きましょうか金利上昇は気にするなと うん そうですねしないでいいんですか?本当に 私もあの住宅論を借りてるので最近まあ 1回金利の上昇がありまして 借りてる金利でえっと0.1% 金利が上がるとですね重たくなるかっていうと 1.8%ぐらい返済額が増えるんですね うんでなので0.2%上がと3.6% ぐらいでなのでま変額が増えてることは事実ですと 事実なんですけどもあのだったら福ももう十分出てるわけですね で福みが出てるんだったらあの 1 回売ってでまた新しいもの買ったらとは言ってるんですね 新しいもの買うと何がいいかって言うとあの上渡所得除って言いまして買った金あのまえ値上がった金額ですね値上がった金額をまうんこれに対して税金がかかるんですけども自宅の場合は [音楽] 3000万円まで無税なんですね でこれがまた買い換えるとまた 3000万使えちゃう話なのでうん 今だったら買い換えちゃえばというようなことを言っていてそうするとまたえ金利も新たに借りることになるので借りるとまたローっていうのがまたあってえ 0.7%カ付金が来るんですよ 借りてる例えば金利が0.5だとすると え完付金0.7やってくるって話になると 0.2%のマイナス金利になるんですね マイナス金利ってことは例えば1 億円借りたらえ 0.2%分毎年帰ってくるってことです お金を借りたら金流払ってるんじゃなくて お金がもらえちゃうっていう状況なんですねあうんうん [音楽] なのでそれを住み替えてしまえばローン助ってやつは使えるから自宅ってローンは借なんですよだから借りた方がいいよって言ってるわけですね あえあの住み替えなかったとしたらあのもうこれが人生この家に住み続けるぞって思って私買って あのこれまでずっと金利ない世界観で生きてきてちょっと上がるよってなったらドキドキはするかなと思うんですけどあんまり気にしなくていい はいあもう金料上げるってことはもうそこの時点で資産をインフレしてるってことなので うん なのでえっと金利上がる以上にあなたもう儲かってますよねって いう話になっちゃうんですねうんはい なのであの金利が例えばま多少上がろうがそれ以上に資産はインフレしているので金利が例え 1%上がっても資産が10% 上がってればま毎年 そしたらまあ9% 利益出してるわけじゃないですかでそれをつ売るかでその資金が帰ってくるタイミングが変わってくるだけという風に私は思っています うん なので目先のことって気になると思うんですよ ま月月き払わなきゃいけないしその返済額がでまた上がりましたて来るわけなのでそれはそれで嫌ですよもちも下りますよね ですけどま自分の資産額も今いくらになっ てるかっていうのをうちの会員なんかには 毎年1回はやんだねって言ってて例えばま 8000万で買ったものが今1億になっ てるとか1億2000万になってるって 確認できればあ今売ればこれだけの利益 出るんだっていうことは分かるわけでだ から目先の支払いはもちろん大事なんです けどもえ自分の資産もどうなってるかって いうことを合わせてね言ってます今もし おきさんが買うなら変動にします固定にし ます変動にいや変動でいきますかええ えそうですか いやなんかこの先どれくらい上がるかわかんないので うんああ短期プライムレートで連動していてま返桃金利っていうのはそれってあんまり大きくは上がんないと私は思ってますね でそれよりもですねまこの 23 年の間に長期金利の方が大幅に上がっていてなので長期の固定の金利の方がまとえ短期のえ変動金利の幅って広がっちゃってるんですようん うんなので借り替えんのもできないぐらいまちょっと差が開いちゃってるのでなので変動金利の方がいいですしあの金利ってま低く借りた方が圧倒的に有利でで長期金利と逆転するなんていうことはほぼほぼ考えられないことなので変動金利一択だと私は言ってます いますで最後にこれから不動産を買おうかなもしくはこう売ろうかなと検討されている方に役立つ具体的な情報をきさんに聞いていきたいと思いますが項目まとめました はいはい さあ不動産価格いつまで上がる?上がる場所下がる場所どこ?新築と中古の違いマンションと小で違いはあるのかとこれを元に迫っていきましょうか皆さん ね気になりますけれどもね動産まで上がるのかって今のところ はいうん少なくとも3 年は全然上がりますね3年は上がるえ でそれは先ほど言った新宿のマンションの供給の価格がもう 3 年後まで上がることは決まってるからっていうですね であとま価格を下げようと思った時にま金融が動かなければいけないとか締め付けをしないとですね不動産価科学って上がっちゃうんですよでえ締め付けをするにしても今認識がそこまで行っていないのでまそういった認識が生まれてえなおかつまうんま制度変更するっていうのはまたプラス [音楽] 2年ぐらいかかると思うので少なくとも 5 年ぐらいっていうのは上がるなと思ってます あの5 年目くらいまではま上がり続けるっていう話がありましたけどその先って価格はどうなると考えますか その先は来年聞いてくださいって感じなの?そうしたら 6 年後の話はしましょうかねて感じですここに集合ということで 集合しましょう皆さん負けといてください 上がる場所と下がる場所を教えてください 地名地名でお願いします [笑い] 場所は今単純にですねどのくらい上がってるかと言うと都産区の中古マンションの制約の単価って え前年同月で25%上がってんですね 25%25%ですよだからあの 1億円だったものが1年経ったら1億 2500万になってるってことです でそれが制約ベースの価格なのでま実際そうなってるってことなんですねでそれって金融緩和されて 2013 年以降ずっと上がってきたわけですけれどもここの上げ幅が 1番大きいんですようん でその意味ではま都が昔から上がると言っていたわけですけどもま上がる場所は都ですって感じですね もう都心うんはい都心の中でも どこですか うん都の三区っていうのが千田中央港区なんですね はい中央区ああええ これって過去全部計算すれば誰でも同じように出てくるわけです うん でえそれって再現性がすごく高くて同じことが繰り返されるだけなんです だからえっと相対的に低いこっちを買った方が儲かるんじゃないかとか邪言ったりするわけますけど うんれんだから今まで上がってるといううんこれもね過去を見てってことですね そうです不動産ってほとんど立て決まるんですね特にマンションは あ場所なんですね場所なんです大体だって 3LDKの70 ってみんな一緒じゃないですかうん なのでリッチによってその資産性が変わってきて結構今資産性で買う人って多くなったんですよね さすがにあの都心の産区で買おうと思ってもやっぱかなり高くて現的にちょっと難しいなっていう方多いと思うんですけど外にこう 出て買おうとしたら現的こうどの辺くらいまでが資産性と加してちょうどいいくらいですか あえっとまず1つの教会線を考える時には 23区1回考えていただきたいんですね 23 区の外に出るか内側かっていうのでまかなり違っていてで 23 区全体で見た時にまえ相場が行ってだった時の下落率って 1.2%ぐらいですにローンの返済って 2.6%ぐらい進むのでま1.2% 下がっても2.6%減っているのでまあ 1.4% ずつ含命が溜まっていくってだから 10年経ったらま相場が一定だとしても 14% ぐらいえ資産が溜まっているって感じですね だからうん5000 万で買っていたら売ったらま 700 万ぐらいあの家ま資産として溜まっている という状態になるのでまあ 1つは23 区の外に出ないっていうのは考えた方がいいと思いますねでそっから外に出るって言った時に今あんまり外に出る人は正直言うとあんま多くないんですよでマンション外側に作っても正直言うと売れないんですよてことは自分が買ったとしても売れなくなる可能性があるっていうことで気をつけた方がいいですよって話にはなります うんあのもうちょっと地域ください 埼玉とか神奈川の ら辺はいかがですか あと埼玉であればま持ちを買うんであればですね浦輪和が 1番いいですねおえそれなぜですか えっと資産性水性が1 番あるって計算もついてるからね でえっと神奈川で言うともう決まっていまして 1番いいところは横浜の駅それから港未来 それから武蔵小杉 えがえその 3つが1番いいですねうん 具体的行ってくれるんですね で言うとま中央線乗ったとしますそうすると立川までって感じですね はいあ立川までオッケー でそっから先に行くとちょっと回が少なくなりますねって感じ [音楽] あらららそうか はい国分寺の人とかは 国分寺はまだ手前です確かギリギリ 全然大丈夫ですよ 立川までなんですね八王子とかは 八王子がちょっと厳しいって感じそうか そんなもうくっきり分かれるんですか?そ えっとですねま資産性で計算すれば全部出ちゃうので結構残酷な結果なんですけど あそうなんです 今回だとどの辺ぐらいまで出がいいですか えっとね例えば埼玉だと大宮まで大丈夫でそっから先に行くとちょっともうマンションとしてはあの次買う人がいなくなる可能性が高い千葉は千葉市までですね [音楽] 千葉市まで でその途中は大体大丈夫です うん でえっと神奈川は東海道線だとまでって感じ 藤沢までうん そのじゃかなその中までというか手前までてね そうですねマンションってなんで価値がつくかって言うと単純に言うとアクセスの時間なんですよ ええ アクセスの時間が短ければそっから通勤できるって話になるのでえ例えばま藤沢だとま東海道線だとまそんなに時間かからない分で東京駅まで出られるわけですからえすごくアクセスがいいわけですよ電車とあとは駅からの近さですね ああ それで全部まドアドアで何分でいけるかだから昔って山の手ってま人気だったわけですねそのどちらかと常南のエリアですけど今上等のエリアの方が価値結構上がってるわけですよそれって単純にま例えば対東区であるとか住田区であるとか高ト区であるとかあの辺ってま うん都心産3駆区に近いですよね直線的に 40多するとどうしても世谷とかに住んでると 東京まで1 時間とかかっちゃうわけですよこれが結構あの嫌がら理由 だからま嫌がらってのは私が決めてるわけではないんですけどあのだからマンションっていうのはあくまでもあのアクセスの問題だから小だったら駅から遠い物件もオッケーだし [音楽] ていう話なのでまそれは好々好きなのでま選んでくださいねって感じですね 1番わかりました大事です 神奈川とかその東京の首都の近くであの下がるんじゃないかなっていう場所ありますか マンションリッチであればあんまりない 千葉とかまで含めて そうですね大丈夫ってマンションがいっぱい立ってるとこは大丈夫です マンションがいっぱい立ってるところは大丈夫 おお いや小はちょっと難しい場所もあるますね [拍手] 小はなんで難しいかっていうと土地台と建物台って分けられるんですよ で土地台って下がらないんですね そうするとまあの全体の金額の中の土地の割合が大きければあのま下がり幅が小さいわけですで建物っていうのは何かって言うとあのま銀行から減価しろって言われてんですね ま減価乗却ってのはその建物っていうのは木造で作られてると 22年が対応年数で22年経ったら0 になるみたいなことを言ってるわけですね でそれって税上の計算上の話なんですけどだから実際 22 年経って済めなくなるかそんなことないので えでもま銀行がそのように評価しているから次買おうと思った人が地区 22 年経っているとあの建物を評価してくれないわけです だから高く高くローンを引っ張り出せない うん だからどうしても下がっちゃう建物台分だけ下がっちゃううん 上物の値段がつかないって言われるのはそういうことです こちらの解説もお願いしますそうですはい でこれまちょうど上がり始めたのが金融間緩和始めた時ですねアベノミクスになった時でそこからマンション価学がずっと上がり始めて でま上がり幅が大きくなったのはコロナの時ですね うんあ本当ですね確か コロナの時ってなぜかって言うとそのステイホームって言われてで家に対すま家にずっといるので家に不満がいっぱいるんですねもうまリモートワークしたいけどもう 1部屋がないとかですね い引っ越そうかなと思った時に体とか持ち恵とかあとはませっかくだから小に引っ越そうかとか部屋部屋が多い 4LDK の小もいいなとか言ってでえ価格がこう上がり始めるわけですよなのでそのコロナになってからマンションの幅もま揚げ幅も大きくなりましたしこも上がり始めたんですよ はいで小もこの時期まかなり売れまして で文場の小から注文の小からえかなり着こ着ことか売れ行きは良かったんですね うん でそこからまえずっと上がり始め上がり続けてるのがマンションで小は一旦もうコロナが終わったら横ばって感じになってますね 首都権ではもうマンションの方が価格はグっと上がってます はいこれは全国的に同じ同じ形ですほぼえ分かりました 東京以外はそうですね 東京以外の情報もちょっと大阪と福岡は有望ですね うん大阪福岡 はいでそれはあの文社マンションでも賃貸でもあのどちらもいい方ですね上がり幅が大きいあそうなんですか の名古屋はどうですか?うん えっとその名古屋はあのそのではすごく [音楽] 1番難しい場所ですね 全国で1番難しい あのま政令指定都市の中で 東京大阪名古屋ってよく言うわじゃないですか 私は東京大阪福岡って言っていて 3大都市は名古屋は入れてないです で名古屋はまあのちょっと構造的にあの授況が崩れやすい場所でなおかつあのマンションリッチがあまり多くなくて比較的小リッチが多いんですよそうです [音楽] そうです小の方が皆さん好きですよね そうです本当にわかりますだからそれはそれでいいんですよいいんですけどもが あのいやマンションを馬鹿にするあの地方って結構いっぱいあるんですよそんなの 名古屋だけじゃなく はい土地も買えないのとか庭もないのとか あのなんでこんな狭いとこ住んでんのとかえいうようなことを言うご恒例の方多いですよね 名古屋もヒロインで駅前とかは基本マンションですけどちょっとは確かにあの 1 個建ての方が多いなっていうイメージかもしれ 広いところだとそういう感覚になるのかな土地が余ってると あそうですねその通りですうん 下がる場所ってあります 下がる場所ってですねあんまりないと言えばないんですけど売る時に売りづらい場所ってあるんですよねでそれは買い手さんが少ないところなのでだからマンションの取引がほぼないところでマンション買っちゃったりする [音楽] [拍手] 例えばですねこの前相談されて奈良県 うん 奈良県ってちょっとマンション買ったらダメな場所なんですよ あそうなんですか はい大阪に近い奈良県であっても京都に近い奈良県であっても うん まずあの奈良県の人でマンション買う人がほぼほぼいないんですよ うんあ皆さん持ちへ小ですか 持ちこてでなので次買ってくれる人がいないっていうのは売れない可能性があるじゃないですか ああ この前その人に相談された時に新築のマンションで 5 年ぐらい売っててまだ売れてないんですよ もうちょっとどうしようっていうぐらいまだからここでやっちゃダメなんだなっていうだから小リッジとマンションリッツってあるわけなので まマンションがいっぱい立ってるところの方が流通量が多くて売る時にま海底手さんがいっぱいいるからあの苦労しませんよって感じです 新築中はどうですか えこれはどちらでもいいと言った私は言っています 新築って今まそう言われてみると中古よりも今価格はかなり高いんですねでなのでこれは割高だって見ることもできるしあの中古を買っておけばまその新築が近くに出てきたらこれに連れ高になるので へえあそうなんですか そうそう新築の例えばタワーマンションとかのえが出てくるってのはお知らせ看板って白看板みたいなので分かるんですねでこれから建築しますよみたいなあの看板出たらあの近く買っといた方がいいですよ そうなんですかえ周りも上がるんですか だってその新築って必ず高いですからなのでえそれで 3 割高になってくれるんであればその近くに買っとけばこれは上がりますよね へえこれこれも解説お願いしていいですか はいこれはあの中古のマンションの都審産区の前年同月の価格の上昇率なんですねはい でちょうどまえそこの線が引いてあるところ 2013 年からは価格上がり始めてそれは金融緩和されてからなんですよでそっからずっと上がってんですよずっと でなんですけどあの去年がえっと平均で 15%上がってすごいで今年の1月から4 月までの間はえ245% 上がってるっていう結果ですね ああ だから今の方があの急速に上がってる状況なんですよ まだライフランも決まってない世代の人たちっているじゃないですかどうしたらいいですか 私は独身でも買いなさいと言ってる人 へえほえいやなんで結婚したら買おうなんて思うんですかと だって結婚しても例えば私は双子言いますけどもあの生まれる時に 1人だと思っていたら2 人生まれるわけですよ世帯構成なんて誰にも読めないじゃないですかであのあと 1 番まあのまマンション変えと進めている最大の理由はあの結婚したら 1/3の人が離婚するんですよ違 いや離婚って1番大事です 持ちを買うと離婚した場合って売るしかないんですよこれを そうそうですね で売る時にその価格が下がっていたりするとそのローン返せないから売るに売れないとずっと一緒にいなきゃいけないって話になるわけですよ しかもペアローンとかだと最悪ですよね はどうしましょう そうですでそれがそれが嫌ですよね すっごい大事なこと聞いたのに小さんがちっちゃい声で離婚しますよっていうがんてことって 1/3 離婚するっていうのはやっぱリアルな話ですもんね こっちこりて 1回してくれ いやでもあの誰でもそういう可能性があるということです まあまあそうですまあのどんな人でもそうなんですよだからどんなに貧法制にこう暮らしていても離婚したいって言われる可能性はもちろんあるし でだからそれのために私の一回り上の世代っていうのはあのま家が揉めていても家は売れなかったんですよバブルの崩壊の時にバブル前に買っていて崩壊したのでもうもう [音楽] 数千万積まないともう家は売れなかったんです だって銀行がこうお金を貸してるということは売ってお金返せないんだったら抵当権っていうのは外さないよって言って売っちゃダメって言われるんですよ いやいやそれって結構地獄じゃないですか はい あ本当に有意義なお話をたくさん伺いましたが小みやさん儲けできそうでしょうか うん儲けでまそうですね まさっきのちょっとまだメモってないんでこれちょっとお借りしたいぐらいなんですけれども あとやっぱ人としてのねことも教えていただいたからすごい 資産が上がってる時に買わないっていうのは老ゴが大変になっちゃうとこです うん 今正直言うと最終局面だと私は思ってる 普通に賃体から引っ越す人持ち買ったら 35 年ローンをなかなか払うんだと思ってる人すごく多くて 思ってます 資産性があるんだったらいくらでも住みられるわけですよ になりますね家賃上昇率10% はい過去最大で上がってるんですよでこれって剃り上がってるじゃないですか でこれからもっとそり上がりますよ 同じエリアで引っ越したいができなくなっちゃいますよねこんな 400の宣略から行きましょうか世界練習 はいこれありますよじゃ大体国道 16号戦って国道16号戦 リアルにね見てる人もね柏の方にね引っ越すかもしれないですねみんな あ800 万円になったらスタがいいと思うですねなのでマンション買った方がいいと思います ここからもマンションですかね 23個も減りの部分ヘリの部分 はどこら辺でしょ?ですか [音楽] あ

▼この動画の前後編はこちらから
前編（この動画）：https://youtu.be/SD2M14tiaRs
後編：6/20(金)公開予定

＜目次＞
00:00　オープニング
02:56　不動産高騰は止まらない
05:16　空き家問題と人口減少は不動産価格に影響しない
10:50　価格を左右するのは政府の金融政策
16:05　中国人のタワマン爆買いは続く？
18:19　住宅ローン金利は今後も”変動一択”
22:03　不動産高騰は5年後までは確実
23:18　価格が上がるエリアと下がるエリア
28:35　戸建てが値下がる理由
30:49　大阪・福岡は高騰、名古屋・奈良は値崩れ？
33:13　今は中古マンションを狙え

＜出演者＞
柴田阿弥｜MC
三四郎 小宮浩信｜実家が大家さん
沖有人｜スタイルアクト代表取締役
https://www.sumai-surfin.com/

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＜関連動画＞
▼「不動産SkillSet」不動産Gメン滝島
前編：https://youtu.be/27ibY9lnOLk
後編：https://youtu.be/HtTGnRpkaJc

▼「不動産SkillSet」相続
前編：https://youtu.be/Nq7JxZUzxxs
後編：https://youtu.be/q0TpT2scikM

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