【不動産投資初心者】レバレッジとは？注意点やメリットを五十嵐が解説！

【不動産投資初心者】レバレッジとは？注意点やメリットを五十嵐が解説！

皆様こんにちはいがらしです河野です今回 は不動産投資におけるレバレッジを2人で 話していきたいと思います今日はこのよう な内容でお話ししていきます1不動産投資 におけるレバレッジとはRoi投資レ率と は3にがしのレバレッジ例4大野恵さんの レバレッジ例5借金してできる投資は不 動産投資だけ6レバレッジをかけるに あたり注意すべき点7人はレバレッジを かけない方がいいではまず1番のそもそも レバレッジとはどういうことですか レバレッジとは簡単に言うとテコの原理の ことで小さい力で大きな効果をもたらすと いう意味です身近なところで言うとハサミ やペンチ栓抜きみたいなものですよねはい そうですね不動産投資におけるレバレッジ 効果は投資をする際に小さい資金でより 大きな投資効率利益を上げることを指す ものです事後資金に金融機関からの借入れ 金を加えて投資の元手とすることでより大 規模な物件で高い家賃収入を目指します よく自己資金500万円で表面で回り7% 5000万円のアパートが買えますよと いう情報を見たりするんですけれどもそう いうことですよね本来500万円の現金 だけでは購入できないものですしはいそう ですでは具体的に500万円の自己資金を 例に違いを説明していきますね今回は両方 とも税金を考慮していませんまず 500万円を利回り10%の投資信託に 預けた場合500万円く10%なので手数 料とかは今回考えずに単純計算で50万円 の利益になりますよね次に500万円を 使って4500万円の融資を引き 5000万円表面利回り10%の収益不 動産を購入した場合 この場合は5000万円の物件で表面 利回り10%なので5000万円く10% で年間家賃収入500万円となりますそこ から空室の損失と経費を合わせて家賃の 20%100万円そして融資返済額が 40%で200万円とすると500万円- 100万円-200万円でえ200万円の 利益になりますということで同じ 500万円の投資でも投資信託の利益は 50万円レバレッジを聞かせた不動産投資 の利益は4倍の200万円となります レバレッジを聞かせた方が投資効率がいい と言えますね投資効率の指標として投資 利益率Roiがありますリターンオン インベストメントの略で化した自己手法に 対する利益の割合を示しますこの値が高い ほど投資効率がいいと言えます今回の場合 は500万円に対して200万100万円 の利益なので200万円÷500万円で

Roi40%ということになります得 られる収益性がかなり違ってきますよねで は実際みほさんが購入したアパートの ケースを教えてもらっていいですか私の 実際のレバレッジ例です2016年購入 当時の数字でお話ししていきます表面 利回り 7.839500万のアパート1等に対し て9500万のフルローンの融資を受け ました手出しは消費用の600万円になり ます9500万か 7.83で年間家賃収入が 744そこから借入れ返済年間366ま 空室と運営処刑費合わせてざっくり20% とすると744下20%= 149 744- 366-149で手残りは 229億円となりますRoiは229÷ 手出しの600万円で38となりますこの 時は金利が低かったということもあり かなり投資効率がいいですね次は恵さんの レバレッジ例をお願いします私はですね 2015年ちょっと前になりますけれども 購入したアパートを例に出しています 2015年購入当時は表面入り回りが 8.2950万円のアパートイトに対して 4290円の融資を受けました手出しは 諸費を合わせて108万になります 5050まの8.29で年間家賃収入が 418まそこから借入れの返済額が年間 267円空室と運営処費を合わせて20% とすると418まか20%でこちらが83 になります418まから返済の267円 空室と運営処経費83を引いて68万円が 手残りの金額となりますでRoiは 68万円÷108万で6.2となりますで こちら現在も所有しておりまして家賃を 上げさせていただいたりですとか融資の 借り換えをしたこともありまして数字が あの若干異なってきています現在は 5050まの8.55%で年間家賃収入が 432年間返済額は 24万円で先ほどと同様空室と運営処刑費 率20%になりますと432下20%で こちらが86万円になりますなので 432からえ返済額ですね 24万円そして諸々の初期費86万円を 引くと102の手残り額となりますRoi は10万円÷1080まで99.4%と いう数字になりました自己資金が物件価格 の約20%と高いこともありレバレッジは ちょっと低めですね売上に対する返済比率 も64と高いのでキャッシュが出にくいと いうこともあり投資効率はあまり良くない

ですが年間や賃収入を上げられていること 銀行の借換えで返済額を減らすことでRの 数字を6.2から9.4に上げられている のは素晴らしいですねりますレバレッジが 聞いてなくても安定した賃貸経営ができる とても優秀な物件っていうことでこの投資 は別に間違いではなっていうことです ね次2番目の借り入れをしてできる投資は 不動産投資だけなのでしょうか株式やFX でも信用取引を利用して証券会社に担保金 を預けることで大きなリターンを得ること もできますが金融機関から事業として 借入れができる投資は不動産投資だけに なります土地と建物という現物資産を担保 に入れて融資を受けるので安全性も信用 取引に比べるとずっと高いと思いますここ までご覧になってある意味人のお金を借り ながら投資できるなんて素晴らしいと思わ れる方もいらっしゃると思うんですが もちろん注意点もありますよねレバレッジ をかけるにはたり注意すべき点は次の通り です1利回りが適正か2融資条件が適正か 3きちんとレキの出る物件化を見極める 必要があります1利回りが適正化という ことなんですけれども利回りが低く家賃 収入が高くない場合も返済比率が高くなり やすく空室なので家賃収入が下がった場合 キャッシュアウトする可能性があります そうすると利益どころではなく自分で返済 分を手出しする必要がありありますよく あの楽まちさんの愛のお説教部屋でお説教 されてしまう方々ですよねそうですね区分 のリマリが低い物件をフルローンとか オーバーローンで買っちゃうとやどうして も手出しなりやすいっていうところがあり ます他に注意点はありますか2融資条件が 適正化ということなんですがレバレッジを かけすぎるつまり借入れを多くしすぎると 融資条件によって借入れ返済の割合が多く なりこちらもキャッシュが回らなくなる ことがあり危険です返済が大きくなる原因 として元々の借入れ額が高い金利が高い 有子期間が短いなどがあります最近は金利 が上がる話もありますがもちろん関係して きますよねそうですね特に金利は固定金利 期間が切れたタイミングであったりとか 変動金利の場合は市場金利の影響を受け るっていうこともありまして変動する可能 性があります金利が上がっても返済し続け られるかが重要にになってきますはいよく あの購入時に金利の上昇した時のストレス これもちゃんとシミュレーションをして から購入判断をするということが重要です よねそうですね3番きちんと利益の出る 物件化を見極める必要がありますという

ことなんですが不動産投資は家賃が入って くることによって利益が出る投資です空室 期間が長引いたり家賃を滞納する入居者が いたりすることなどで収入が安定しない こともありますまた害の修繕が発生して 支出が増え想定してる利益が出ない場合も キャッシュアウトする可能性があります そういった支出の想定も踏まえた上で収益 性の検討やシュミレーションをしてまた こちらも物件を購入することが大切ですよ ねそうですね不動産投資は投資というより 事業なので単純に購入時に利益が出ている からそれでオッケーというものではあり ませんその他にレッドクロスも注意すべき 点として上げられるんですがまデッド クロスについてはデッドクロスの動画をご 参照ください元金返済額が減価償却を 上回った場合支払い額は変わらないのに 税金が増えてキャッシュアウトする可能性 がありますレバレッジについても中長期的 な目線で検討されるといいと思いますまた こんな人はレバレッジをかけない方がいい という方はいらっしゃいますかレバレッジ イコールま借金なので借金をすることにに 精神的な苦痛を感じたり嫌悪感がある方は 無理をしないで欲しいですねそれをした ことによってなんか寝れなくなっちゃうと かねそういう方もいらっしゃいますもんね 逆にレバレッジをかけすぎるリスクもあり ますよねあまりレバレッジをかけすぎると 負債の大きさを見られて次の投資につなげ られなくなる可能性もあるので物件購入を 続けたい方はBS貸借対象表の数字が悪く なりすぎないようにした方がいいですね あとオーバーローンまいわゆるですね不 動産の価格や価値よりも借入で金額や残高 が多いことをまされている方も注意が必要 ですよねそうですねオーバーローンは物件 の利回りが高い場合に引く方が多いと思い ますが利回りが低い場合に先ほどお話しし たようにキャッシュアウトする可能性が あります物件の収支というよりも属性が いいからいっぱい融資をしてもらえる人 などは物件自体には有子返済し続けられる 力がないかもしれないので気をつけて 欲しいですね成功している不動産投資家の 多くがこのレバレッジ効果を使ってうまく 資産を気づいていることは事実ですが レバレッジのデメリットやリスクを しっかりと認識した上でそのメリットを不 動産投資にうまく生かして成功につなげて くださいねでは今日の動画は以上になり ますこの動画が少しでもお役に立てまし たら高評価とチャンネル登録をお願いし ますではまた次の動画でお会いしましょう

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#五十嵐未帆 #不動産投資

今回は、
不動産投資のレバレッジを基本的なところからお話しています。

五十嵐や大野の実際のレバレッジ例も解説！

不動産投資におけるレバレッジとは？
ROI投資利益率とは？
五十嵐のレバレッジ例
大野のレバレッジ例
借金してできる投資は不動産投資だけ？
レバレッジをかけるにあたり注意すべき点
こんな人はレバレッジをかけない方がいい

是非ご覧になってください(*^-^*)

五十嵐未帆のプロフィール
エレガントオーナーズ主宰　
CFP　１級FP技能士　日商簿記１級
財務会計を得意とする３人の子持ち専業大家
大家歴15年　不動産投資歴10年
新築アパートを中心に10棟購入
5棟売却1棟築古物件のフルリノベーションを経験
現在は7棟63室所有。家賃年収は5400万円
著書
「買うだけかんたん主婦の私でも出来た新築アパート投資法」
ダイヤモンド社
https://elegant-owners.jimdofree.com/
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その他のエレガントオーナーズ動画
・不動産投資するならどっち？新築・築浅vs築古

・物件を買い進められなくなる？債務超過について
https://studio.youtube.com/video/Lpz89DwGqQo/edit
・【不動産投資】金利1.6→0.825％ 銀行融資の金利交渉と借換え
https://studio.youtube.com/video/BM0a5TbbBfQ/edit
・賃貸経営に役立つ知識

・不動産投資の基礎知識初心者向け

・融資関連

・五十嵐未帆物件購入シュミレーション

・競売物件の入札方法

・青色申告決算書・弥生会計

・不動産投資のご相談

・高評価動画
https://www.youtube.com/playlist?list=LL

エレガントオーナーズＨＰ
https://elegant-owners.jimdofree.com/

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ブログ
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楽待コラム
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五十嵐楽待動画
「後悔する投資家」vs「成功する投資家」
シミュレーションの仕方に違いが!!【徹底検証】

返済比率70％…「救いようがないダメ物件」を一刀両断
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借金1億円を家族に背負わせるんですか？
【五十嵐未帆の「愛のお説教部屋」5＜後編＞】

よく知らない土地の「ダメ物件」を掴まされましたね
【五十嵐未帆の「愛のお説教部屋」.vol6〈前編〉】

高すぎ！原状回復費15万円…これは「ぼったくり業者」ですね
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【毎月7万円赤字】新築ワンルームマンションを半年で
6戸購入した方へ愛あるアドバイス【五十嵐未帆の「愛のお説教部屋」.vol7】

【これは犯罪です】30年間収入ゼロ…悪徳業者にハメられた相談者に
愛あるアドバイス【五十嵐未帆の「愛のお説教部屋」.vol8】

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