【賃貸より持ち家がお得な時代に】沖有人が年収別の住宅購入戦略を指南／家賃高騰は続く／首都圏でも家は買える／お得なマンションの選び方／三四郎 小宮浩信×柴田阿弥【不動産 SKILL SET】
資産が上がってる時に買わないっていうのは老ゴが大変になっちゃうとです今を正直言うと最終局面だと私は思っていきます 普通に賃体から引っ越す人持ちかったら 35 年ローンをなかなか払うんだと思ってる人すごく多くて 思ってます 資産性があるんだったらいくらでも住み替えられるわけですよ 気になりますね家賃上昇率10% はいえ過去最大で上がってるんですよでこれって剃り上がってるじゃないですか でこれからもっと剃り上がりますよ 同じエリアで引っ越したいができなくなっちゃいますよねこ そう400 の宣から行きましょうか世界練習 はいこれはありますよ大体国道 16号戦ってことです国道16号戦 リアルにね見てる人もね柏の方にね引っ越すかもしれないですねみんな あ800 万円になったらスタがいいと思いますねなのでマンション買った方がいいと思います ここからもですか で23区のヘリの部分ヘリの部分 どのでしか [音楽] それでは続いて2 つ目のテーマに行きましょう家か 2025 年住宅選びの最適会ということですがきさんまずはいかがでしょうか そうですね勝なんですよね [音楽] もう話終わっちゃいますねここで 一緒にして終わっちゃうぐらいの話でして へえ今日住宅選びの最適会 今回も論点3 つ上げていただきましたのでフリップお願いします じゃーんまず 障害で資産格差は 1億円家賃上昇率10% 持ちも組み換える時代 はいおお これは持ち絵を買う人と買わない人で 1億違う そうですなんでそうなるかって話を貸借対象表っていうので説明したいんですけど不動産買った時ってどうなるかっていうとですね 動産が例えばま分かりやすく 1億円だとしましょうか1 億円ですとでえ頭金を例えば 1割入れました1000万ですとで論 9000万借りましたとそうすると1 億円と1億円でバランスするんですね これがバランスシートと言われる対借対象表というものですとそこから住宅論を返していくのでその元本がどんどん変されていきますとでえそれに対してま不動産価格は通常だったら下がってたんですよ昔は うん でなんですけどまえ最近ま金融緩和されて以降ずっと上がってんですねもう [音楽] 10 3年目えに来てるっていう状態 でえそうすると買った値段 1 億よりも値上がっちゃうわけですよでこれからも値上がると言ってるわけででそれは外したことはないから当たるんですねでそうすると値上がりしました元本は返済しましたって言うと売るとそこでいう含み駅ってのは出てくるわけです これがえ今どのくらいになってるかというとそこうちの会員のデータなんですけど先ほど言った自宅査程ってのをやってもらっているのでそのやった結果その今え彼らが持っている平均の物件価格が 1億660万とかになっていてで福が今 7000え200 万平均になってるんですよ平均ですよ 平均ですねはい この間家賃払っていたとすると 3000 万ぐらい払ってることになってでそうなるとあのそれだけでも今の段階ででこれ取得して何年経ってるか平均 12年しか経ってないですよ12年で1 億円差がついたってことですうん なのでこれからもっと差がつきますよって感じで うんでこれまうちの会の 99%は含み受け出しているので あの逆に言うと1% って何だったんだろうと思って調べたんですよそしたらリゾートマンション買ってましたね はあええ例えばなんか湯沢でとかあ あの熱海もあるかもしれないしあのそういったま自宅じゃなくてセカンドハウス的なものっていうのは価格が下がりやすくて [音楽] 参加値が維持されるところて数限られてんですよ 軽い沢と狭間ぐらい うん でそれ以外はある程度下がると思っといた方がいいですね もう別荘はもう資産というよりも好きで買うっていう方がいいってことですね買りました そう ちなみに日本人のおじいちゃんの持ち入率って 85%もあるんですよええ でそなんでそんなに高いかって言うと持った方がいいですよっていう政策をずっと取ってきたんですよ で戦後家あまうん東京とか大空があって夜景の原になっちゃってで全然家なかったんですねだからこそ例えば小みやさんみたいなあの [音楽] 大家さんはい 主さんには家立ててねと家立ててくれたらあの賃貸に回してそしたら相続税とか固定産税をすごく安くしますよって言って立ててもらったわけですで一方で持ちはあのまえ買ったら税優遇しますよ金利も安くしますよっていうのでやってきたからこそ持ち入率がもうおじいちゃん [音楽] 85%になったわけです えよく言うのはあの身体はこうかけ捨てだから資産にはならないみたいなことはよく言いますよね はい キャッシュアウトしていくだけなのであちなみにあのうんそうですねえマンションの利回りって [音楽] 3%から4% ぐらいあるんですねそうすると例えば4% だとするとですねあの家賃払って言ったら 25年払えばえ4%の×計25%なので 100% になりますよねことはえ持ち入を買った価格と同額になっちゃうんですよね なのであのま家賃それだけかけつってあの資産何も残らないって感じでえマンションであればそれえ払っていればその資産は少なくともその半分ぐらいは残りますしま 5000 万ぐらいの資産にはなっていますま例えば 1億だったら5000 万ぐらいの資産になってるって状態なんですよね そうなんでもかんでも買えばいいってわけじゃないってことですよね あでもあのと賃貸で比べるとですねあの小でも買った方がいいわけですよ はいはいそれはなぜですか はい 宮さんがアパート経営をしてるアパートを立てる時にえ出す金利って大体 2%ぐらいなんですようん で今住宅の金利って 0.5ぐらいなんですねうんでそうすると 2%と0.5% って大した違いないかもしれないと思うかもしれないですけどかけることの 30年もやるのでうんああそっか はいそれであの倍ぐらいえ返済画が変わってきちゃうんですよ なので倍違うってことはそれだけ家賃いっぱい取らなきゃいけないですよね うん だから住宅の返済よりも家賃の方が高くなるの当然なんですよ うん でなおかつ税上の優遇もあるのでそれを家賃の方がいいじゃんっていう話には絶対にならないですよ へえですか絶対なんですよ絶対な で絶対なのになんでみんなそれが論争だって言うかって言うとま今で言うと物件検索ってあるじゃないですか はい 物件検索大手がいっぱいあってでそこでちえか賃体かって話がまよく出てくる話なんですけどそれって一緒にしとかないと えの方がいいって言ったら賃貸どうすんのって話になるしどっちかにいい格好できないんですよ うん なのでどっちもまあまあ同じぐらいですねって言わなきゃいけないのであの小さい字で調整するんですねうん 小さい字ってのはまシュミュレーションするわけよシミレーションが全部トータルすると同じですって結果になるんですけどよく見るとですね持ちは 70平米で賃貸50 平米って書いてあるんですよ もう最初からもう5 割ぐらい違うじゃんみたいな話あうん でえそれで一緒にしてるだけなんですよ でだからあの結局あの持ちの方が圧倒的に有利でそれはもう変わらないしが上がってる時に持ち買わないっていうのはもう自分の老語が大変になっちゃうとこんですよ [音楽] うんあの家のデメリットって何ですか 知のデメリットはもうん家が問題になるんではなくてあの家族感の確質が [音楽] 1番問題になるってね だから先ほど離婚の話に戻ってですねでそこが [音楽] 1 番のリスクで家にはあんまりリスクないんですよ あそうなんですかはい なんかお隣がとか色々考えちゃう あなた引こせばいいじゃないですかと そか持ちでもですね確かさんのお話だと確かにこう買い換えてってことになりますもんね うんうんあのマシの資産性についてあの法則があるということでそちらも教えていただいていいですか [音楽] はいはい私はこれを発見してえ本に書いたらベストセラーになってですね でますごい簡単な話でですね入りますけど はいいやあのすごい単純なんですよつどこにどんな物件をいくらで買うかってだけの話なんですよお でなのでどんな間取りがいいかなって言ってなくて そんなの全然差がないんですよ あそうなうんいつはもう 実は今から上がるってま今まだ上がると言ってるので今買っといた方がいいしこれを送らせる理由は全くないので逆に 3年経ったら本当に買えなくなりますよ そうなんですかうん そのくらいのま今正直言うと最終局面だと私は思っています 普通に賃体から引っ越す人からするとですね でどこにっていうのはま先言った心の方がいいよって生地の方がいいですよってこれも簡単なことですよね 全てぜひご覧ください でえまえその次がどんな物件を買うかってたんですねこれは有利不利な話なのでここはそんなにこだわらなくてもいいと思いますけどもえ 1つは走行数が多いま 大きい方がいいんですか 大規模の方がいいんですよそれの方が値段が上がりやすいんですね そうなんでかって言うとですね新築を売る時にまあの大きなマンションあるじゃないですか何百個ってやつあれ売る時に結構目立ちますよね広告とかなのですごいな売れてんだろうなんて思うんですけど 1箇所で何百個売るって大変なんですよえ だってその周りの人たちが集めらんないじゃないです そうですね で広域に集客をしようとするんですよだけどやっぱり限界があるのであの何百個売るのってすごいデするとすごい大変なんですよ [音楽] はい でそれからするとですね新築の価格は大きければ大きい価格休安めに出るんですよ なるほどなので中になった時上がりやすい あそうなんですか うんすごく分かりやすくそれは出ます であとまえ個数で管理費とか詰めた金を割るので 1人頭がすごく安くなるんです というのはありますええと なので小規模でも大規模の方がいいですよってのが 1つ目ね数 回数その次はタワーの方が有利これもはっきりした現象で まタワーの方が資産性が高くて値上がりしやすい 例えばま1 番ダメなのはメゾネットとかですねメゾネット 12 回小みたいな感じのやつでそこに階段があってえそれ買うんだったら小て買うでしょっていう話でもうそれもリセールできないわけですよでなので低走の物件ってまたやりづらくてでお客さんが少なくてそれは小に行っちゃう人たちが多いのであのま高い建物が立つところの方があの資産価値の上がり方は大きいんですよ単純にタワーの好き嫌いとかま言う人結構いるんですけど そうですね タワーでも低走会住んでもいい私タワー 1 回だけ住んだことありますけど低走会に住んでましたし全然高いとこに住みたくないってんだったらやめ全然結構ですよって感じですね タワーもしかもこう低走会に住むっていう選択肢もありますもんね上の方じゃなくってそしたらあの万が一の時に階段でも自分でも上がれるしとか そうなんですよエレベーター止まった時にすごい有利ですよ そうですねタワード結構その回でゴミが捨てられたりもしますから楽ですよね設備がすごくいいですもんね すごいタワーしいですね なんか住みたい気持ちはあるんですよ住んでないんですごめんなさいあのシュミュレーションだけはしたんです そうかそうかも住んでるからご喋ってましたけど まの住民みたいに話してくれ うん憧れがあるんだね名古屋から東京のタも あとは面積もお願いします はいワンルームとかだと資産価値落ちやすいんですね なぜかとまそれにあの税が遇されていないというのとま投資用だと思われていて あの価格がこう下がりやすいんですよま投資用ってま自宅を買う人と比べるとま利回りが高いものを買いたがるので価格を安かったら買いますよって人たちがすごく多くて自宅ってのは気に入ったら高値でも買ってくれるわけですよ [音楽] そうですね なのでファミリータイプのものを買ってねって言っていてまあの最低え 50ま友面積で言うと53 平米以上ぐらいから考えてください ぐらいですかねあのまけど そうですねうん今今新築の3LDKでも今 66兵656 平米ぐらいが平均になっちゃっていて前は 75 平米ぐらいあったので面積はある程度広い方がいいわけですけどまえ 1つのイメージは3NDK70 平米ってのは1番多くてそこがまあ 70%ぐらい閉めるわけですね そうすると自分が買った時に自分が次買いたい人もそこにいっぱい分布してるわけなのでそっから外れれば外れるほど例えば 4Lとか5L の方がいいでしょっていう人もいるんですけどそれってリセルしにくいんですよ 次のお客さんがあんまりなくなっちゃう 広ダメってことですね あのもうマンションって大体同じ企画なんですよあんまり間取りって違わないですか うん であれを細かく言う人っているんですけどそれで産価値は全く変わらないんで うん 正直変な柱が出ててもあの面積に比例して価格が決まるし 立かける単価なので もうそんな細かいこと言わないでって感じ 結構斜めのリビングみたいな間取りとかもあるじゃない ま個人的は好きじゃないですけれどもあの歪んで見えるしあの家具もきづらいのででなのであんまりま個人的には好きじゃないですけど僕でも 1000面積で決まると思います 価格には関係ないよってこと へえそしていくらでというのは はい これはうちがそのこの物件はいくらが適正とかいうの出しているのであの価格といえば大事なので例えば新築でも 幼地を高く買っちゃったって物件あるんですねそうするとやっぱりどうしても高値で出てくるわけでしょそれの周辺の相場と比べる周辺の相場って何かって言ったら中古で取引されてるわけですその周辺で うんでその制約している事例にまこれ 10年であれば地区10 年を新築に戻すといくらぐらいになるだろっていうのを全部やってでそうするとあのまその周辺の物件が全部新築だったらいいらなんだろうって出るわけですそうすると基本駅から離れていくと安くなるわけですねそうするとまそこの間でこれよりも安くてあこれよりも高くてこれよりも安いなっていうのでこれはいくらが適正って大体分かるわけですよ でそういったえ価格を決めていくとま高値掴かみしなくていいわけですよね うん 新築なんか特にですねモデルームとか見ちゃうと間上がっちゃうじゃないですか 舞がっちゃいますね 舞い上がると舞い上がってあのそれに惚れちゃうと大体負けるわけですよ もう恋と一緒ですねあらららら まさかの不動産んから恋愛の話まで すごい滝にも立ったすごいです なので惚れちゃ負けなのでだから私たちあんまり見ないですね だから相手の顔なんか見てたら惚れちゃうかもしんないじゃないですか どっちの話してます なのであの不動さん不動産もあんまり見ない はい見ない方が倍はかからなくて私実は何をま新築の時に例えば何見てるかって言うと 物件概要っていうのとあとは地図だけです へえ あとはもうコンセプトとかいろんなものがいっぱいホームページに書いてありますけどそんなん一切見ないですね 見る必要性もないしそんなの資産人関係ないので そうすごい やっぱ慣れてるからこそ見ないってことですか?僕的には慣れてないからそこも大事なのかなて思ってこの法則性って物件概要上に全部書いてあるんです 物件概ってすごいなんかあのなんか一般的なフォントで初材値なんとか何目難蛮で燃える冷ここで徒歩ででそこから総数何個でえ回数何回でで面積は何平米から何平米まででえ予定価格って書いてあるのであそうかって言ってそれ以外の情報は正直あんまりま資産性には意味がないんですよ意 [音楽] [音楽] 味ないだから見ないえ あとはもう地図見て駅からのアプローチ見てあこの物件に乗ったらいいねとかあこの 物件橋渡っちゃうんだダメだねとか言って 歩道も当たるんだああって感じで うんうん もうすっごい条件で見るんですね時めきというよりも あうん惚れちゃだめ 見なきゃ惚れない あでも確かに友達でもそうやって結婚した子いますいます本当ですね ちゃんとねロジカルにねえ そこ広がるんですよ あんまり声で本当にそれは進めないですけど そうなんだよね の持ちのメリットすっごくよくわかりましてで私は今賃貸なんですけれどもここが気になりますね家賃上昇率 10% 非常に気になるんですが解説お願いしていいですそうですね これがまJ リートっていう不動産投資信託まえ株式として上場してる会社の今の家賃の全賃療と今回賃療の差なんですねでそれが直近 4月で11.2%になってるんですね で大体平均入居期間4年ぐらいなので4 年経ったら11% ラチンが上がってるってことなので年率で言うと 23%って感じですね でもまそのペースで上がっていくとま 1回契約して2 年目に更新えて次の更新の時には引っ越そうかなと思った時に周辺の総合を見たら 10% は上がってるってことなんですよだ過去最大で上がってるんですよ でこれって剃り上がってるじゃないですか でこれからもっと剃り上がりますよ へえ でなんでかって言うとこれって稼働率と連動してるんです だから賃療が上がるってことは稼働率も上がってるってことですでこれからもまだ稼働率上がるんですよ でそれはま人口予測したり世体数予測したりまストックがどのくらい出していくかとかいろんなことを計算していくわけですけどそうすると確実にま稼働率は上が上がっていくわけで空出率が下がる そうすると在庫はどんどん少なくなるのでもう見ないで決めなきゃいけないとかあいうような状態にもどんどんく可能性はありますねうんですかでも確かにそうやって上がってたらもう次ひじエリアで引っ越したいができなくなっちゃいますよねこんな そうですね うん面積も広くしたいよねとかもっともっとアクセスのいいとこ行きたいよねとかいう話になった時にちょっと難しいねって話になるのでだからもう買っちゃえばっていう話もあるまま結局そこに行くんですよね [音楽] あの郊外とか地方の家賃員はどうですか 地方でも今家賃は全体的に上がってるんですね で政令指して都市であれば基本全部大体上がっています 名古屋以外は名古屋だけはねなぜかダメかていうとちょっとですか?正直ついてるんですよ あのちょっと供給量が多すぎるのが昔からそうでして ちょっと名古屋は上がってないということでわかりました そうですえ今のあの現在のインフレはどう影響するんですか インフレは直接な影響はないんですね あくまでもこの賃貸マンション賃貸賃貸住宅市場の受給バランスで決まってるので [音楽] インフレはま同時にインフレしてるけれどもインフレしているから家賃を上げてるわけではないんですよ うんどっちかとも世帯が増えて もう借りたが多いからってことなんですねはいあの家賃が特にこう上がりやすいような建物ってありますか?それタワマンとか小とか新築ち朝とかうん 単純にまあの需要が多いところで言うとま液地とか蓄数が浅い方がえ賃治賃療賃療の上がり方が大きいことは事実ですね [音楽] うんでタワーもそうですね なので人気がありそうだなっていうのは家賃のハゲ幅も大きいので気をつけなきゃいけないこととして今住んでる契約っていうのが大きく 2つあるんですね 普通貨っていうのとま定期貨ってあの多くの人は東京でも今普通貨ってやつだと思うんですけど定期貨っていうのは例えば 2年間契約しましょうねと 2年経ったらあの家賃を改定しますよとか あの追い出すもあの借り貸して側からするとできますよっていうものなんですねで今これだけ上がってるのでまあこの人たちも全部私たちお客さんなので定着にしてくれって言ってんですね なのでどんどん定に切り替えてってるのでだからま追い出せもするし家賃も上げられる状況で 普通社だとこうなかなか出てってもらうの難しい写真あげるのもちょっとハードル高いって言いますもんねそうなんですかもし賃貸を探すとしたら目の付けどこか教えてください ももう買う派ってことは十々承知の上でたとしたら [笑い] 一応フリーランスなんでもあの普通で借りることはまあ今あの意識してやられた方がいいと思ですね [音楽] っていうのはこれからもっと家賃は上がってしまうのでま正直 2030年に向けてあと5 年ぐらいありますけれどもうん 15%から25% ぐらいえ家賃は上がると私は言ってる人なんで うんうんうん 住み続けた方がいいかもしれませんね なので住み続けるにしても普通貨で住み続けていればどんどん相場が上がっていっても自分だけ安いって状況になるわけじゃないですか 交渉できますもんね うんやっぱそういうことになるんですね [音楽] がいかもしれませんね更新更新で そうですねはい でもどうしても世帯構成って変わっちゃうじゃないですか そうなんですよね あとはまあの自分が勤務先も変わる可能性があるし [音楽] そうするとやっぱりなんか皆さんそうは言ってても 4年でま住みる人が多いすねうん 単心はどうなるかが分からないですもんねいや まいったな こさんどうしましょう そうですねちょっと悩んでますけれどもじゃあももう買った方がいいですね ほんま結論は出てますね 単純にそうなんですよね おきさん賃貸のように持ちもこう住み替える時代と最後に書かれていますがこちらもお願いします え持ち家買ったら35 年ローンをなかなか払うんだと思ってる人すごく多くて 思ってます でそんなことはないと思うんですね資産性があるんだったらいくらでも住み替えられるわけですよなので 福駅が出るからってことですねさっきの そうですねだから独身時代に買ってそれが ま例えば値上がりして値上がりしなくても 損はしませんと賃タよりも全然もう儲かっ ていますとでその状態で結婚しましたって 言ったら世帯構成変わるのでそこでこれを 売ってま2人の夫婦の家を買えばいいじゃ ないですかと例えばそこで子供生まれたら まもう少し大きくするっていうのも1つの 選択肢だしで子供ってやっぱり20何年か すると出ていくのでそしたらまた ダウンサイするっていうのもま10年おき ぐらいで家を買い換えた方がいいんじゃ ないのって言っていてなんか持ちって そんなに住みてなかなか難しいんじゃない のとか大変なんじゃないのとか面倒なん じゃないのとか言われたりするんですけど そんなことはなくて賃体とほぼ一緒なん ですよでからこそ仲回会社の人がいて3% 払えば何でも至り尽くせりでやってくれる わけですよ あとは自分がサインすればいいだけの話であとはやってくれるのでなのでま持ちであっても住みること前提にえ考えた方がいいですよっていう風に言ってんですね 家族生によって住みることを前提何回くらい前提にしたらいいですか はいあんまり引っ越すとですねうちもある時住み替えて 1年後にうん うん次の安いマンションを見つけちゃったので引っ越そうって言ったらうん 家族の反対に会いまして そそれはそうですね あなたはね引っ越そうって言うかもしんないけど私たちは引っ越しやんのは私たちよとうんうん ほれでえ分かったわかったというのでなんかあの全部やってもらうやつあるじゃんと来てもらってちょっと高いやつ あれ頼もうって言ってでそれに100 万ぐらいかかったんですよ実は なんですけどでそこで含命行け出したの 1年間の間に4500 万ぐらい含命行け出して次のやつ引っ越してまたそっから 3 億以上が上がってるのでていう感じで引っ越しといた 良かったわけだからそこで100 万払ってでもそう選択しといた方が良かったわけなのでそうだねって言いながらあの引っ越し台を払うってよかった それはあの不層じゃなくてもできますから いやだから含さえ出てればあの売却した時の利益で中量もちろん払えますしうん あのそれってまた自由なお金がどんどんスタンとして膨らんでいくわけじゃないですか うん でそれは選択肢として持っておくことがすごく大事でうん やんなくてもいいんだよって言っててでだけどま気持ちの余裕出るじゃないですかそこでこんだけあのま売ればこんだけのお金あるんだなって思っていたらま少し余裕になるんでそういうことはすごい大事人生の自由度ってあるじゃないですか 例えばなんかまうんサラリーマンって言ってあの自由業になってフリーランスになってって言ったらまその前にサラリーマン時代に家買っといたらそれってになるわけですよだけどフリーランスになってなかなか買えなかったりするしローンがつかなかったりとかするのでじゃあそのタイミングで買っておこうとか [音楽] 価格の下落以外で住み替え戦略のリスクってありますか うん夫婦円満でいること でどうやらそこが1番リスクっぽいですね その1番正直だって 1/3位が離婚するということは あのかなりの確率ですからで マンションの根下がりするリスクなんてまないのでうんうんうん そしたらまそっちの方が圧倒的に大きいと思った方がいいじゃないですかね うん 1/3 1/3 に入らないようにね頑張るってことですよね うん でも賃貸の人って大体離婚歴ありますよ えそれそれで失敗してるから そのデータありますか?今度はもう作ってきます 最後にあのこれからじゃあ家を買おうかなってまさに検討されている方に役立つ具体的な情報も教えていただきたいと思いますのでこちらに項目まとめましたなんとそうなんですよなんと言ってもやっぱり年収によるのかなと思いましたのであの 3 つの年収をご用意しましたので実用的ですよねうん では400 万円の宣略から行きましょうか世帯年収 はいこれありますよちゃんと文章の小を買ってください 文の文章の小って今 4000万円ぐらいですねうんでえ400 万円だとちょっと辛いですけど年収 500万円あれば買います ええでえ文章の小って買ったら 100 平米ぐらいありますし昔のと比べてかなり高好品質なもう文章住宅あるわけですよ うんでそれが4000 万円で手に入るわけですから 分小てで4000 万円ぐらいだと場所どの辺になりますか はいえっとですね大体国道 16号線って感じ国道165000 って感じなんでまそんなに近くではないですけれども あの例えば地名で言うと 柏とか柏とかええ ですって小みさんすごいですねももうリアルにね見てる人もねやっぱ国道 うん のあの会社の方にね引っ越すかもしれないですね みんな16号戦に16号戦に あのこれもあの沖きさんのいう開会戦略と考えていいんですか あ開できますねただあの買ってすぐ売ろうと思った時にま新築から中になる時にちょっと値段の落ち方が早いんですねでなので 10 年ぐらい住んでいただければもうローンの返済がかなり進んでいて価格の打ち方もゆっくりなのでま 10 年ぐらい経ったら引っ越すことはできますね 木も出るとか出ますえ少し出ます あそうなんですかうん こ買いかとですね今までの家賃に例えば払ってたしますよねこうま小買う人ってほとんどファミリーなんですよお子さんいらっしゃるでそうするとある程度の面積 50 平米ぐらいのものに住んでいた方が例えば家賃をその 10 万円ぐらい払ってましたとでて言うんであればその 10 万円でえ買えるものを買っちゃった方がいいわけですね で単純に35年ローンだと420 ヶ月なので10万円の返済を420 ヶ月すると4200万ですよねなので月々 10万円でこて買えちゃうわけですよ うん だからもう賃貸と同じ金額の支払いをあの面積の倍の 100 平米ある小に住み替えようって言ってるだけです月の支払いは同じで広い家に住めるよってことですね [音楽] そうです2倍に住めちゃうってあ いいですねいいですよねうん だからその選択肢を取らないではないしそこからま引っ越すこともちろんできるので何かあったらあのま親の介護であるとかいろんなこともあるのでその時に引っ越そうと思ったら [音楽] 10 年間ぐらい経ったらもう引っ越すことができますよって感じですね うんひまず10 年済むぞっていうことを年頭 そのくらいは住んでいただきたいですね小の場合にはた 800万円になった時の戦略は800 万円になったら考えた方がいいと思うんですねなのでマンション買った方がいいと思います ここからもですか?ええ でえ大体今年収の 8倍ぐらい貸してくれるのでそうすると 6400 万ぐらいのものが買えるって感じですねうんうん でその時に所有権つって土地がついてるもの がまほとんどだったりするんですけどもま 23 区に限った話で言うと借地券もオッケーなのでそうすると土地台入ってない分だけ 6400 万でもギリ買えるかなっていうますね あ都内でいけそうですか ギリギリはい どの辺だったら買えそうですかなので23 区の減りの部分ヘリの部分 ヘどこら辺ですか?うん瀬ヶ谷並ネ板橋 [音楽] え足立克江戸川 あああほ を攻めるマンションがいいんですね マンションの方がいいですそれは ここからマンションになってくるとはい うんですね 練り間で不足ギリギリ入ってから良かったな あちなみに練り場なんですかそうです あうちも実練り場なんですよ まさかの共通行はい ありがとうございますそうねえそうなんですか実家 練りはいいですねいいですよね はい 日だとどれくらいそうですか?価格ですか まリセロ考えたら大体70 平米に近いとこの方がいい3Lくらいの そうですねでま小さくても 60 平米ぐらいにしといた方がいいと思いますね 新築を買うイメージでいいですか あ新築に限らず中古でも全然いいです 中古って何年まで大丈夫ですかって聞よく聞かれるんですけど私 25年ぐらい大丈夫ですね 地区25 年のものを今買ったとしてもあのリセールはちゃんとできますよ 10年後とか行きますよって言ってます バブルが崩壊して価格がこう下がってどこでボトムになったかっていうと 2001年ぐらいからはいうでなので 2001 年以降大丈夫よって言ってるからま 25年ぐらい大丈夫っつったんですね でそこからは価格会ほぼ横ばになって 4年間ぐらいここが1 番建築単価も安くて面積も広くてで立悪くないわけですよで大規模も多いし 9 万個ぐらい供給されてたしでここはもうホ庫なんですね なのでここは狙い目でこれを捨てる必要性はない そうなんですね あんま考えすぎなくていいてくださいねこ はいそれが10年経って地区35 年になってちゃんと売れますから あそうなんですかえわかりました [音楽] では世帯年収 1500万以上の戦略 そうですねここまで来たら 8倍だと1億2000万円になるので ま都産区では買えないと思いますけどもまその周辺でえ物件を買いに行った方がいいなと思いますね 例えばまそのその周りって話になると例えば文教区であるとか品川区であるとか変えるん [音楽] えっとま年も譲ったりとか新宿も中古もあの視野に入れれば うん新宿とそっちの方でもってことですか 大丈夫ですあの1億2000 万払うんであればさっき言った 23区の減りを外してそのもうちょい内側 順都巡公外 感じのところの方がいいなと思いますね 先ほどおっしゃっていた年数はそんなに考えなくていいです もう25年まで大丈夫なのでカ 7 カパチの間とかできれば山手通りまで来ちゃい貫 6 に当たるところまで来ちゃった方がいいなとかへえ いう感じですすっごい実用的ですね うんかなりとねカパチの間ですからね僕もう なんか 私もそうなんですよそうそうそうでしょうね年だから 実家あそうそう 神奈の近くなんでへえ あ僕もめちゃくちゃ近い あ本ん当ですか?近いすね みとご金所話はいいですご金所話 こみやさんいかがでした?ここまで戦略聞いて いやいや1500 万とか行くとも結構芸能人とかそっちの方とかもねるいるから 山手線の中とかだったらなんかね記者の人に追われる確率が多いっていうからそことのバランスを測ってヘリに住むかっていうか練り間だったら大丈夫だと思うんで 次は資産性と中刊誌とのバランスとかもありますよ これこれ大変な専門分ですもんね奥さん いや確かに練り間あんま来ないかもしれないです 確かにじゃないんですよ ということでここまで様々お話伺いましたが全体を通してこれから買おうかなと検討されている方に向けてメッセージアドバイスお願いします 不動産のこと自宅のことを学習するとまさっき言ったように 1 億円ぐらいもう参加値として違ってきますしでもし下がることが心配であればうちは会員の人に対して下がる前に全部教えるよって言ってんですね はいはいで大体3ヶ月から6 ヶ月前に分かるのででえそれはま引き締めを行うっていうことが事前にアナウンされてくるのででそのタイミングではもう全員教えるので皆さんは調べなくても大丈夫よとだからま安心してねと 価格はこれからはまだ上がっていくと思いますしその下がるタイミングも教えてるって言ってんであればまえ資産を既存する可能性はすごく低くなるわけでやったもんがちだと正直思いますね うん小さん今日はいかがでしたか いやもうこれ見てたらねすごいボロ儲けですねこれ でもあのボロ儲けって言わずにですね 自宅って自宅って誰にとっても必要じゃないですか あまそうですね確かなので賃貸だろうが持ちだろ必ず必要なのでだからこそ持ちを持ってでそれを資産に変えてだから一挙お得をしましょうねって言ってるだけでそれが結果ボロもケになることもありますよ こともあるってことですねすごい勉強になりました不動産のことから 恋愛のことからね れたら負けってことですねそうです 不藤さん大きな買い物ですんで様々な情報を元に皆さんご検討ただければと思いますここまでおきさんありがとうございました ありがとうございました お [音楽]
▼この動画の前後編はこちらから
前編：https://youtu.be/SD2M14tiaRs
後編（この動画）：https://youtu.be/j5t6cds8nSQ
＜目次＞
00:00 オープニング
00:58 賃貸より持ち家がお得
07:51 お得なマンション選びの法則
15:44 家賃高騰が止まらない
18:33 賃貸の落とし穴…”定期借家”に要注意
20:39 持ち家を住み替えて儲ける方法
24:27 年収400万は国道16号沿線で戸建て
27:12 年収800万は23区の端で中古マンション
29:26 年収1500万は山手通りを攻めろ
＜出演者＞
柴田阿弥｜MC／賃貸派
三四郎 小宮浩信｜実家が大家さん
沖有人｜スタイルアクト代表取締役
https://www.sumai-surfin.com/
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アプリダウンロードはこちら↓（無料）
https://4x9f.adj.st/episode_id=13016?adj_t=1p9p3k1g
＜関連動画＞
▼「不動産SkillSet」不動産Gメン滝島
前編：https://youtu.be/27ibY9lnOLk
後編：https://youtu.be/HtTGnRpkaJc
▼「不動産SkillSet」相続
前編：https://youtu.be/Nq7JxZUzxxs
後編：https://youtu.be/q0TpT2scikM
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