【総集編】返済比率70%「救いようがないダメ物件」／返済地獄…1.8億の借金に苦悩する男／高金利ローン地獄、35年後に7000万円の損失!? 《五十嵐未帆の愛のお説教部屋》

【総集編】返済比率70%「救いようがないダメ物件」／返済地獄…1.8億の借金に苦悩する男／高金利ローン地獄、35年後に7000万円の損失!? 《五十嵐未帆の愛のお説教部屋》

不動産投資を学ぶなら楽まちファーストロジック楽まちチャンネルをご覧の皆様あけましておめでとうございますいつも動画をご視聴いただきありがとうございますこの動画ではなまチャンネルの人気企画いし美穂の愛のお説教部屋の中から特に注目度が高かった動画を10本厳選5時間一気にスペシャルとして皆様にお届け不動産投資の学びが詰まった5時間ですので是非最後までご覧 [音楽] ください救いよがないダメ物件不動産屋さんと銀行さんの罠でございますどうしてこんな低い回りで買われてしまったんですか勉強されたんですかこんなダメ物件買ってる人ダメじゃん皆さんこんにちはこの企画は不動産投資で失敗してしまったという相談者の方に私いし美穂が厳しくも愛あるアドバイスを送り物件の問題点や今後のリカバリー策について考えていく内容です大学で国旗会計を学んできてえファイナンシャルプランナーCFPの取得を持っていましてずっと経理とか財務コンサルといった仕事についてきましたので会計が得意です困ってる方が少しでも救いにあるようにというかあの私のお話で役に立つことがあればということで一生懸命お話しさせていただきますのでどうぞよろしくお願いいたします失礼します今日はどうぞよろしくお願いいたしますよろしくお願いいたしますではあのま不動産投資で失敗したっていうことなんですけれども今の状況を教えてくださいはい216年にはい新築で区を立て続けに 2部屋はいはい購入しましたでそこの最初の目的はいわゆる保険と節税ただあのやっぱり持ち出しがあったのでそこをちょっと改善したいなっていう風にアパートを検討してアパートを購入しましたとそれがえっと去年の18年の4月とえっと今年のえっと5月にそれぞれ1等ずつ単純にキャッシュフローで言うとどうにかプラスにはなりましたとええはいただあの結構新築物件が多かったので借入れがちょっといっぱいになってしまってちょっと次の拡大っていうんですかね次の投資が結構はいどこからも借りれなくなってしまってちょっと打ちてがなくて困ったなっていうのが今の状況でていう感じですかね分かりました物件拝見させていただいたところえっとま私的に言うとすみませんがあの救い用がないダメ物件でございましてえ利回りが相場よりも低すぎますし比率

は高いですし属性がもう少しよろしければま借り換えの可能性もあったんですけれどもちょっと今の属性では張り替えていうのは難しいと思うんですね耐えてま持ち続けるか損切りで売却するかっていう方法で色々お話し聞いていきたいと思います物件価格入れていきますはい表面利回り 6.15木造で蓄年数が1年で建物面積が 148. 48で金利の方が2.5で一応ロ期間が 35年ですね入居率一応90%で計算しておきます想定変換集が537万で家賃下落率は1%ずつで見ていきたいと思いますで年間の処刑品なんです固定資産税がえ35万円え管理費が5% 固定資産税入れたんで投計画税はとりあえず0にしときますその他経費としましてもシステム量と清掃量あと消防設備点検費用5万4000円となっていますのでこの22万3200なんでえ22万円入れてみます大規模修繕なんですけども木造アパートなんで10年後にま100万ずぐらいの感じでいいですかで10年ごとに入れてきますねはいはいでこれでえ数字が全部入りましたのでキャッシュフローを見てみますとこういう感じでえっと最初から最後までずっとマイナスですね最終的な累計のキャッシュフローがマ3550円っていう結果になっていますどうですかこれご覧になってやばいすね非常にやばいと思いますでまなんでこういう風になってしまったかっていうところなんですけれども35年フルローンで今回購入されてると思うんですけどそれはいい融資条件ではなくて不農産屋さんと銀行さんの罠でございますはいで木造は対応年数22年ですのでえっと35 年はえ引き過ぎですし見せかけのキャッシュフローを出すためだけのまマジックうん借入れの返済がが大きすぎて最初からキャッシュフロー出ないってなるとこれからどんどん建物が劣化して修繕もかかってくる入居率持ちてくる家賃持ちてくるってなると今回のシミュレーションのように最終的なえマイナスが何千万にもなってしまうんですけどフルローンということで返済比率の方が44万円に対して満月の済額が 31万円とことで3万4000500円を 44万円で割ると 70%ですごい高いて私の場合はま全部鳴らしても5割以下に必ず抑えてるんですねで残り30%しかない中で空室が10%

発生したらもう20%しかなくてそこから管理費とか税金とか払ってくとま結局このシュミュレーションの通りあの初年度からマイナスになってしまうと思うんですこういうシュミレーションていうのはされますえっと日業務者さんからもらったシミュレーションま見てはいええまどうしよ多しさというかはいま確認はしましたけど確からしさって何ですかうま項目にも漏れがなさそうかとかそういう感じあ項目に漏れがないかですねあちゃんと下の持ってきてくださってありがとうございますこれって変動金利ですか変動金変動金利ですねじゃあまもしかして今は2.55で計算してますけどもさらに金利が上がる可能性もありますよねる感じはないはいですしま利回りが 6.15ということで勉強されたんですかま不動産投資の勉強されたんですかで大体どれぐらいの利回りっていう風に勉強されたんですかうん新築だとやっぱり6から8 ぐらいっていうイメージは思ってますたええそうですねで6っていうのは本当に都心だと思いますで今回あの物件なんですけれどもま横浜市とつていうことで私の場合はうんと東横線の広駅とか川崎駅でも 7%後半なんですよの中で市営地下鉄のメイ駅でもない駅で6%っていうのはかなり低いと思うんですけどどうしてこんな低い回りでかかれてしまったんですかうんとま住んでる1個は自分が住んでるところに近くてま管理はお願いしてますけどもはいえで物件は見見に行かれたんですか場所とか場所は見に行きますたああそうなんですかあの駅とかから歩かれましたちゃんと歩きましたええ歩いてま元々の分数であったりとかまそういうところは歩いて自分で実際に行ってみましたええはいそこに住みたいと思われました私あの Googleマップで見させていただいたんですけどもストリートビューでんうんえっとま駅もの周りもあまり何もないですし道中もうんうんその明かりとかなくて暗い中をま10分ぐらい絶対歩暗くて細くてま何もない住宅街を歩かなければならないとか周りなんか利便性の高いなんかスーパーとかそういうのはないですよね住まわれる方ってやっぱりどういうとこに住むかっていうと生活利便性とか交通利便性のいいところに住まれると思うんですねうんでそういう物件が選ばれていますその中でメイン駅じゃない駅で周りも何もなくてイベ線も良くないっていう点で物件のスペックがあまりよろしくないえ頂いたあの物件の場所はちょっとこのあまり賃貸

需要のないエリアになっちゃってるんですねそういうの確認されました賃貸需要ってうんこれはやってないあそうですね需が低いってことはやっぱり出率が高くなったりえ家賃の値下がりが大きくなる原因なんでできればここはやっぱりあの重要のあるエリアで探された方がいいと思います体育とかはないんですか今んとこ横浜の物件が一室6月と7月ぐらいに出てでちょうど今月入った6月7月に空いて11月に入ったんですちょっと厳しいですねちょっと厳これはAD2ですねそこもまたきついですねもう本当どんどんどんどんそうやって重んでいくのでうんどうどうされますかこの物件はうーんま私とするとまはい手だけはってますぐに売るというよりかはどうにか改善というかしていかなきゃいけないという風に思ってますえあはい借り換えられるか別としてやっぱり金利をもう少し軽減するっていう話が1つとまあとは管理費のところが今まコパぐらいなのでそこをっ見直してまちょっとキャッシュフローを楽にするいうところが今は思いつくところですかねま結局その融資フルローンで引かれていまして物件の評価よりも残菜の方が高くなっている状況です有子残菜の方が高い状態ですと借り替えっていうのはもう100% 難しいんですねあの本当にあの属性が良くて何千万も稼いでる方だったら別なんですけどもなので借換えは難しいいううん考えてくださいうまいタイミングでこれからまた不動産の物件が価格が上がってま残菜よりも売却価格の方が高いタイミングが運よくあればそのタイミングで売るっていうこともあるんですけどもそんな低い利回りでま購入されてずっと持ち続けるつもりだったんですかうん今はあまり売ることは考えてなかったええ家賃が下がることも想定それはこの結局入居率 95%でずっと計算されてるんですけども 8部屋ということで1部屋開いたら87% になっちゃうんですよま95%をずっと35年間維持するのは難しいじゃあそんなにすごい選ばれる物件かっていうところですよねなんか調べましたご自身で相場の家賃とかちょっと私のでえっと平米以下5年以内の築でえっとこの同じエリアということで賃料相場 5万4000円+0.3万円ま3000円なのでえっと頂いているのとまそんなに違わないのではい相場感はあってると思いますこれが15年以上30年以内になった時に4万7000円+2000円になるの

で5万円切っちゃうんですけどそういうシミュレーションになてましたそういうシミュレーションはなってないそこまで調べ調べられましたそこまでは調べきれてないですはいだからその1%ずつ下がるっていうのもエリアごとに全然違いますので必ず各物件について調べていただきたいと思いますですのでだからまそのシュミュレーションはそれでかなり間違っているってことこの辺のあの見回りの相場が出てるんですけど8.6ということでこちらの物件は6.15なので相場の利回りよりもかなり低い物件を買ってしまったということはま高値掴みさせられているっていうことがあのこいうのでも分かると思いますじゃあもう1度の方もシミュレーションしていきたいと思いますはいお願いしますはいえ物件価格なんですけれどもえ63518万円はい 25 えその多費が先ほどと同じように22万 3000円ではいでジじんあこちらはまだちょっと最初のうちはキャッシュが出るようになってるんですけども最終的なえ累計のマイナスキャッシュフローは 1293まっということでこれ22万 4000円払ってるじゃないですか済金 22万 3800円か12か35年6240円に対して9400まを支払いされてるっていうご実感ありますか金利だけで 3200まも払ってるんですようんそうまでして持ち続けなければいけないものなのかうん目に行かれたんですかえっとこれは見に行けてないのでああそうなんですねはいじゃ一緒にちょっと調べてみましょうかはいえ専用面積が20平米ぐらいですねじゃ20にしときますとりあえず駅までの徒分数が確か15分ぐ15分通りですね年数が5年以内でと4万8千円と 4000円なんではい4万8千円回目なんでま相場とこれもそんなに変わらずまだから今はいいんです今はいいんですけどはい同じの20平米弱ぐらいでもう 2万4000円とかですよね33年50% 以になってるんですけどあのね1%どころじゃない2万円台になっちゃってますね家賃が30年ぐとそうすると本当にさっきの1700万円のマイナスも 2000万3000万になってく可能性かヒートマップ見てみましょうはいうんか賃貸需要は応ありますねこの辺のま相場乗り回すいうことでこの物件は7.3なのでやっぱりちょっとなんかねズミしてる

イールドギャップとか見られてましたそんなに意識していなかったというかああそうですかあのやっぱり6%以上は必ず必要だと思うんですねうんで私の場合7% 台後半で買って1%台前半で有引買ってるんでま今回もいただいたんだと6.15 から2.55引33%と半分しかないんですよまちょっとその数字の見るところがちょっと甘甘すぎてんですかね計算がうんそのリスクのところはあんまり深く考えてませんでしたか落ち着けですかそうですねあの経年劣化とあ建物の劣化と賃料の下落リスク金利の変動リスクまそう建物の劣化はある程度終点でま車種とか持っていないけないなっていうえあののやっぱ緊急のリスクのところはちょっと意識てきうんまそこですよね入居率が今90%で計算してるんですけど90%高いので80%になった時あと家賃の下落率が先ほどお話しした通り年一ではもう全く追いつきませんはい [音楽] まだ福岡の物件はとりあえず利益が出ているのでま両方ともやっぱりその収支を改善していかなきゃいけないと思うんですねうんでどこが下げられるかっていうと管理費5.4となんかシステム量清掃費あと消防点検費用っていうところがあの少なくできると思います1番簡単なのは戦争をシルバー人材さんとかに頼んで 1000円2000円でやってもらえばま月5400が半分以下になりますしまこのシステム量も 8700ずっとハてにも4360枚になっちゃうんでシュミュレーションとま実際が結構ま現実は全然違ってきてるのでまそこを交渉して0にしてもらうとかま管理量を 5.4だと高いので3%ま遠方の場合は 3%のとこに振り替えるとかまあの戸塚の方は自宅からちいということで自子管理にして0にした方がまその修繕費5%で先ほどシュミュレーションしてますけども広告量もかかってきますしま1ヶ月でつけられるかどうかっていうところとか換算機であればフリーレントつけなきゃいけないでしょうしあと消防点検費用も8個ぐらいであえば1万円台でやってくれる業者さんもいますのでそういうところを別に探してやっていただくとかであとはその繰上げ返済はいで有期間を短くしたりうんあの銀行さんの印象をよくして金利の値下げ交渉っていうのを進めていかれるのがいいと思いますお実家とかで共々に入れられるものがあれば教体に入れて別銀行に借り換えとかま親子さんからお金借りてさ

繰り上げ返してくとうんかじゃあのちょっと区分の方について今度お話ししていきたいと思いますけどもこれシミュレーションいらないですもう最初からマイナスなんで出してくださったあその資料でもうマイナスになっているのでこの区分所有を買われる前に何か不動産の勉強っていうのはされたんですか正直な話あんまり動産の勉強はしていなかったえああそうなんですねま一応不動産の業界の中では区分所有っていうのはま銀行の評価が受けられないゼ価値がゼロみたいな次の物件買う時にま借金だけしか見られない不の資産的なところがあるんですねなのでキャッシュをたくさん入れて買うか本当にあの価値のあるえ区分でないとま銀行に評価してもらえなっていうところがあります本来でやればやっぱりま事業ですのでうん最初からマイナスのものを考るっていうのはこれからま不動産として進めたいのであれば銀行評価的にもこんなダメ物件買ってる人ダメじゃんってって勇し普通は通らないのでアパートの勇子が通ったのが不思議なぐらいですけれども結局その賃料よりも返済の方が高い状態ですよね今返済比率100何%みたいな状況だと思うんですけどそう不安はなかったんですかまあ一応その金額がま単純に月に鳴らした時に自分の中で持ち出せるま保険入ることと考えた時にええま大差ないかなっていうところであまその節税のためということで年間キャッシュフロがマイナスの物件を買われたんですかまあとわ生命保険入何も入ってなかったのでまそいわゆる男子に入ってえその2つのそう借入れ元金の返済によって収がマイナスになってるじゃないですかでも損益計算する時には元金は引けないのでじゃ損益がマイナスになってるかっていうとそんなでもないと思うんですねそうするとそんなにま事業として色んな経費は入れられるにしても節税がすごいできるかっていうとそんなにできないんじゃないかなこちの区分については一応今サブリースをはいつけてもらってるのでま確かにおっしゃっていただいてまじゃずっとその金額でいけるかっていうのはもちろんありますけどえサブレースだとやっぱりどんどんどんどん家賃下げられていくと有子の返済額が変わらないんで手出しばかりが大きくなるっていう風に考えていただくと今この状態でま13万と17万円で住んでるものがま年間100万とか200万円に増える可能性もあるうんじゃ1個ずつ見てくん

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絶対に減らせないのでうんサブリースを解約うんして自習管理にして業務委託量減らすとかそれだけでもまマイナスは減ると思うんですねまここは結構ねはほぼほぼずっと入っているのでえまそれを考えるとサブリースつけなくてもまそうですまずリチも悪くないですし家賃の下落率も低くないし賃貸需要もありますのでま減らせそうですよね金額的にはそうです 10何万なんでこの業務委託量130円か 12でこれでもう半額半分ぐらいまずはちょっとこのこの2つを自分で回せるようになんられたら今度アパートをにしてみるとか1つずつ収益うんキャッシュフローをま改善していくちゃんとその全体的にプラスになるようにうんえ持っていかないと次の物件っていうのはやっぱり難しいかなという風に思いますはいありがとうございますはいありがとうございましたジボにタボタボになっちゃったほっていうか今日その最実際どうでしたかうーん自分の中ではそんなにそこまで厳しくないなって思っていったんですけれどもやっぱり改めてプロの目で見ていただくと自分の足りなさってのがちょっと分かったのでま 1個1個改善できるところもポイントも教えていただいたのでやっぱりちょっと小さいところでも帰ってから早く早速見直したいなっていう風に思いましたえその下落率1%っていうところにちょっと安心をしてしまっシュミレーションの中で安心してししまってやっぱり10年後10 年後って15年後経った物件の家賃っていうのはちょっと見切れてなかったなっていうところは大きかったのとまぱ返済比率のとこの意識がちょっと甘かったかなま借り換え簡単にできるとは思ってなかったですけどもうちょっと楽にできるかなって思ったとこはちょっと甘かったかなっのがちょっと今感じてるところですまずはやっぱりあのアパートで言えば管理費のところをま改善してくってのが一番できると思うのであとはえっと区分でとやっぱり今サブリースをまちょっと外すっていうところも含めてちょっと考えてやっぱり支払うお金っていうのはちょっとでも減らしていければなっていう風に思ってます色々お話させていただいたんですけども真摯にきちんと受け止められて改善する努力っていうのを示されていた方なんであのいい方向に進むんじゃないかなという風に思っています今回問一番大きなところはここら辺かなと考えましかそうですね

やっぱりあのま勉強不足知識不足とリサーチとシミュレーションの甘さっていうところがどうしても皆さんその物件を買うことが目的になってしまって10年後20年後30年後とかどうやって手口戦略を考えていくかっていうところが意識されていない方がやはり多いんじゃないかなと思っていますはいやっぱりその大家さんって1人でできるんですけど1人じゃなくてあのいろんな方のを聞いたりとか業者さんも1つの業者さんだけじゃなくて数値見てみたりとかやってる人の話を聞いたりていうことがまできていればやっぱり今回の相談者の方もその基準となってるその利回りとかあの借入れの融資の条件っていうところがもずれてしまっていたのでそこをやっぱり正しいところに持っていけたんじゃないかなと思います拡大の前に足元不動産王になり次第芸能会やめますはい待ちチャンネルでえサラバテのの不動産王への道ですねはい面白いっすね不動産ってっていう感じの番組になってると思いますのでうんこれで会社の道筋も変わっていく可能性ありますお前が会社の道筋とかを語るのやめてほしいはいとりあえずでも見ていただいたらあちょっとやってみようかなってなると思いますので見ていただけたらなと思います典型的な新築マンション投資に引っかかるタイプ被害者の会とか苦情とか詐欺とか死にたくなることもありましたってほ馬鹿でしたうん皆さんこんにちはこの企画は不動産投手で失敗してしまったという相談者の方に私嵐美穂が厳しくも愛のあるアドバイスを送り物件の問題点や今後のリカバリー作について考えていく内容ですどんなトレーニング全部であの走る走るのと筋トレと格闘技系のプログラムも出ますジャブブッククロズアッパーフロントキックまラウンドハウスキックっていう横切り得意技とかあるですかラウンドハウスキック結構打点が高いですまちょっと背が低いのでえ男性の腰ぐらいを狙こんにちは失礼いたしますどうぞよろしくお願いいたしますこちらこそよろしくお願いいたしますではあの今の状況を教えていただけますかあはいあの私えっと実は知り合いのはいアリアロマの先生の元でアロマセラピーを勉強

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まちょうど1年で1%ぐらいですねこの時はで年が15年以上30年ってした時に4万5000円+ 教育費5000円なんで5万円までま家賃が下がるっていう感じですねさっきのシミュレーション家賃が今85万 2000円で30年後は5万円の12ヶ月で60万円まで下がるんでまそんな感じですかねね同じぐらいの感じで推移してると思いますなのでま家賃の下落率から見てもまこのキャッシュフロー表が妥当だっていると思うんですけども見入りがほとんどない上に家賃も下落して修繕費が重んで最終的にはま 25万円5.7万円のキャッシュフローマイナスていう形で今は出てます1.5 っていう金利は低くていいと思うんですけども35年ってが伸びれば伸びるほど済金額減らせるっていうのはキャッシュフローが出るっていう見せかけるためのまマジックです単なる実際にはその分利息すごい金額払わなきゃいけなくなってると思うんですねで今回ですと借り返済の月々が 3万7千円ですね3万8617ドル前はま無駄がねないんですけども利息を支払いしてるんですねこれが期間が短ければもっと少なくなりますし勉強されたから分かると思うんですけども区分所有っていうのは銀行さんが評価しないこともありますのでま借金だけを見られるっていうところですねはい私もこう他の方にもこの件で相談した時にやっぱ新築は掴むと大体もう次の日ぐらいには軽く私の払った頭ぐらいは下がるよなんて言われてだから新築は買っちゃいけないって言われたんですけどなんで下がるんですかそこがよくわかんないしうん買った瞬間にもう中古になっちゃうのでうん新築マンションと中古マンションだとまその響きだけでの担当と話したらバンバン売れちゃうらしいですよ宣伝しなくても売れちゃうなんて言われたんですけどなんでこういう風に詐欺だっては詐欺って最終的に気づいたりとか詐欺の被害とかあった上で皆さん変われるんですかえ詐欺の被害にあることがわかんないんですしょうねま相場とか見てないと言われたことだけ信じてる方とかうまい話しか見ていない方も多いと思いますしあとはこういうあの新築ワンルームマンションは相続対策で買われる方もいらっしゃりますので現金よりはま不動産にしておいた方が税金がかけられないっていうところで買えまあり金をかけ買って買う方もいらっしゃるんですねま

本当に街が発展して利便性交通利便生活利便性が優れてバ全体で土地とか不動産の価格が上がればうまくいくと思うんですけどあの私川崎に住んでるんですけど川崎にあるラゾーナにくっついてるラゾーナマンションっていうのがま 3000万でで売られてて最初分場の時にでももう今6000万5000万1億ですからね10年経って倍になってますからねじゃあ実際その今回の場所がそういうところだったかっていう一的なとか万博だけじゃなくてちゃんと見なきゃいけなかったところかも本当に開発がどういう風にされるのかとか自治体の情報とか見られましたか見てないです正直に申し大阪市の開発計画とかあ見てないですそういうのそこまで見てわなきゃいけないんですねそういうの見た方がいいですね必ずそれであここ安いなっていう時もありますしうんだからたまにそういう本当に科学のけ間違いで売られてる新築分場マンションていうのもあるんですけど特にこういう単者向けの投資用分場マンションっていうのは本当に価値がちょっとないなくなっちゃうんですよねファミリーとかだったらまだマですけどうん土地感のない物件っていうのはとても危険で大阪万博もIRもあるって言うんですけどもじゃあ愛知万博の時にその愛知県の物件価格が上がったかっていうのってどうですかそういうことなかったと思うんですよねIRがあるからどれぐらいの重要になっていくかていうのところはちょっとま見えないところではありますけどだからといってその急激に家賃が上がったりとか物件価格がすご上がるかどうかっていうのは未知数です結局IRが来ることで治安が乱されるとかそういうことで出ていかれる方とかもいらっしゃるのでやっぱりそれよりも住む人にとって例えばショッピングセンターだったりとか生活の利便性交通利便性が高いものの方が住む方にととって便利で長い入居とか高い家賃を保つっていう方につながると思うんですねうんうんうんちょっとその一時的なことに窓はされうまい話に惑わされちゃったかなっていうところがありますねほと馬鹿でしたうん都内神奈川で客付けできる条件であっても地方に行っただけで全くガラリと変わってしまうっていうのもありますし駐車場が出てないとだめとかどんな方が住んでるかもわからないようなところに物件を買うのはちょっと危険ま私さんの名前調べたんですけど調べられましたかはいその時あ買う時ですね買う時

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というところを考えるとこれ以上にさらにマイナスが大きくなる可能性があり [音楽] ます解決策の方お話ししていきますねよろしくお願いますはいで今のシミュレーションを見ましてこの物件を持ち続けて賃貸経営する覚悟はありますか今日現実を突きつけられたという形でうんえかなり持ち続けるのは危険だなというとこですねまその持ち続ける覚悟がないんであればやっぱりま損切りして売却するとかある程度持ってま戦が減ったタイミングで売却するのかっていう方を考えた方がこれからずっと空室とか不用意にかかる経費とか借金返済に悩まされるよりは35年悩まされるよりはいいと思いますはいであとそのやっぱりそのま私の場合大体1% 半ば以下なんですけど今回2.5ぐということでプラ1%かなり大きいと思うんですねまキャッシュに余裕があれば短くするとかはいそういうことも有効かと思います売却はすぐにされるかどうかわからないんですけどとりあえずのま対応策としましてはまやはりその経営者として意識を持って満室経営で収入を最大化経費現に努めて利益を最大化させて収支をプラスにするっていうことがま経営の目標になりますプラスの授業を続けていけばま事業として認められて銀行さんに対しても金利の引き下げ交渉などもできてくるようになと思いますので是非頑張ってください頑張りましたやっぱり客付けの努力が必要かと思うんですねはいで私がやってるのはモデルルームを作ってやっぱり部屋を綺麗にしてことで人ってはいそのものを買うか買わないかって見た瞬間に90%以上脳みそが決めちゃってるらしいんですなのでこの部屋素敵ってその見た瞬に思ってもらえるかもらえないところが入居付けに大きく関わってきますので私の場合はそのま素敵な部屋だなこの部屋に住みたいなってパっと見でも思ってもらえるようにまモデルルームっていうのを作成していますちょっとま難しいかもしれないんですけどアクセントクロスとか色を入れることでま今スマホで皆さんバーって部屋探しされてる中で止まりやすい目に止まりやすい写真を入れておくと部屋を見ていただけますよでそういう工夫をしたりとか賃貸の営業さでいろんな業者さんが入ってくるので物権のことを知り尽くしてるっていう方は少ないと思うんですねですのでまウェルカムボードを設置してそこにこの物件の良さっていうのをあの書かせて

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してみましょうかこれでも5万 5万5000円ぐらいまでうん家賃が下がる5万5000円の給費屋の12ヶ月 594ま今10年以上ですよねで600万弱ぐらいなんですけどうんこちらの業者さんのシュミュレーションだとまた 600万円以上出る計算でずっとここまで来ちゃってますねで20年後ぐらいになってきてやっと家賃が合うっていううんところになっていますなのでちょっとこの期間やっぱりキャッシュが落ちる可能性がありますねはいそういう金利ですねでこれは変動金利なんでま 2.5300m 空いちゃったら広告費2ヶ月分でんぶっ飛んじゃうのでここもちょっとプレッシャーかけた方がいいかもしれないですねであとこのシュミュレーションであの不動産取得税とか大規模修繕って入ってないですよねそれも入ってないとなるとそうですねどんどんどんどん計算違ってきてその業者さんの数字のテクニックにさそうですねまんまと引っかかってしまったっていうところかと思いますじゃ次じゃ 2投目の方はいそでやってみましょうか 1万円はいじゃじゃ累計マイナスゾが 3298だから10年後にこの物件が 8700で売り切れるかうんだからあの常に残菜と利回りとかあと相場ですねはい何年の地区何年の件がどれぐらいの利回りで売れてるのかっていうのを見ていただいてはいキャピタルが出そうなタイミングとか残よりも高くれそうなタイミングをきちんと見ておくうんことが大切です [音楽] か問題点上げさせていただいてどどうですか今のとでも解をお話ししていきますね10年 15年最初持ち続けるつもいていうことでしたけどもはいちょっと10年15年持たへんかもしれない覚悟がねはいまそういう覚悟がないんであれば損切して売却するかはい5年とかで売り売り逃げるかその空室とか不意にかかる経費とか借金返済でうん日々悩まされるよりはま売却して損切りしちゃった方がうん字楽なんじゃないかなという風に思いますはいで収支表をすごいあのご自身でつけられてて素晴らしいなと思ったんですけどはいこれだけですか付けられてる収支表ってそうですねはいなんかそあの会計入力とかされてるんですかはしてないですねああそうなんですね会計はどなたがされてるんですか

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ませんかというようなことであじゃあそれならということでまはいじゃ資産活用を悩まれていたところにえ今回の業者様からのお話があってってことなんですねそういうことです金が増えると思って購入されたんですかま増えるということじゃなくてそこがあ今まで税金をこう払えたりあの草がボボになってたでこというようなことで自己試金を回収できればそうしとう節税とま管理もちゃんとしていきたいていうこともあったんですね息子さんに引き継ぎたいとかそういう気持ちはあったんですかあもちろんあの2投目を購入するのもその目的で息子さんの将来のためにま1投目も 2投目も購入していきたいと思われたんですねああそうそういうことですはいはい業者様からはまどういうメリットがあるっていうお話でしたかあの節税ということですまそしてま月々入ってくるからというような話ですよねでアパート経営もサブリースで特にやることはないですよっていう感じですか私もなんかこう本を読んだりなんかするとはアパートが余ってる時代だからオーナーも客付けをしなければいないような時代ですよというようなことは改めて知ったというか客好きができるのかなというまちょっと不安も出てきたわけですえま業者様からは一括サブリースってことで親さんは何もやらなくてもいいですよとは言われてるけれどもきちんと危機感を感じてあのやらなければいけないっていう覚悟は終わりになるっていうことですかうんまあまあそういうことですよまそれはもう私が生きてるかどうかっちゅのは分からんわけそうですねだやることはめになるのかとそうなるとまあの他をはめたような形になるんで果たしてまこれどうなるんだろうとまうまく言ってくれればいいなと思っているんですけどその辺はちょっと心配してますこの投資は白質サブリース業者に騙されてるかもしれない投資ですねはいではまず1投目にれた物件のシミュレーションからやっていってみたいと思います物件価格が土地は元々お持ちのものということで建物価格が物件価格になりますこちらが [音楽] 5200万ドル2.4平米を入れていきます借入れ金額は2800万円ということですのでえその金額に合わせて自己資金は 2764入れていきますそえ金利は 1.1ローン期間は15 年入居率は今回サブリースですので

100%でやっていきます家賃収入は 260 13万円家賃下落率は業者様が出してきたシュミュレーションで見ると10年間で 2%下がっていますのでえ1年間で 0.2下がる計算でやっていきますで年間経費ですけれども業者様が出してきたシミュレーションでいくと固定資産税のご負担がありましたのでそちらを入れていきます年間 26万円管理費と修繕費はサブリースで全部入っているので0%で計算していきますその他経費としてえインターネットの利用量が毎月 4620かかっていたのでそれが12ヶ月分で5万5000円なのでえ他経費に 5万円入れていきますえ大規模修繕はシュミュレーションシートに入っていませんでしたので一応10年後に100万円ずつでえ計算していきたいと思いますこれで出たシュミュレーションがこちらになりますこの結果を見てどうでしょうかこれどどどうあ青い線青い線が年間家賃収入になっていますで赤い線がキャッシュフローですねま毎年のでえっと10年に1回大規模修繕が入ることになっていますピンク色の棒グラフがえ累計のキャッシュフローになっていますしばらく最初のうちはずっとキャッシュフロー出ない年が続いてロン関西した15 年からま一気にキャッシュフローが増えて積み上がっていくというように業者さんの出してきたシュミュレーションだとこのようになっていて最終的には累計キャッシュフロー35年後には断点 7865000円ということになっていますなんですがえこのシュミレーションはやっぱりちょっと甘すぎて家賃下落率が 0.2っていうのはちょっと一般的ではないので家賃下落率を年1%は必ず見ていただきたいですしうんあと不動産取得税とかもシミュレーションシートに入っていませんしね1%にして累計キャッシュフロー 272. 18万円までも1投目は入れてる自己資金も多いですしあの融資期間も短いのでまなんとか持ち答えればうまくいけばこういう風になるかもしれないんですけれども業者さんのサブリースで10年後はどのような家賃設定されるか分からないないというところでもしかしてもっともっと低い家賃を提示される可能性があるともうこれが全部くるってくるっていことはあの承知

しておいてください大丈夫でしょうかはいはいじゃあ2投目のキャッシュフロー計算シミュレーションしていきたいと思います入力していきます億4332万表面利回りが [音楽] 5.371979635710566,100.24749755859375 るんですよね1つの場所にはい2と合わせて建物面積が 65346平平え自己資金は借入れ額 1億2650万に合わせるために2685 円としていいます金利は最初の5年間は 0.8以降20年まで 1.5以降30年まで3.1というシミュレーになっていますが1番長い期間の1.5に合わせてシミュレーションしていきますノ期間は30 年入居率はこちらもえサブリースなので 100%で計算していきますえ年間家賃収入は 770円家賃下落率はえ業者さんのシミュレーションですと年間0.2%の下落になっていますので合わせていきます年間処刑費に関しては定資産税が45万円で計算されていますこちらもサブリースで管理費修繕費がかからないので0で計算していきますそのた費はえ2等分なので一応先ほどの倍のえ10万円で計算していきます大規模修繕はえっと2等分なので一応 200万円でやっていきますじん一応キャフロー出ることになっています業者さんのシミュレーション通りに行くとえ最終的な累計キャッシュフロー 5629-1 っていうのはやはりこちらも無理があると思いますのでま1%にしてみますと大体半分ぐらいの 2500万半分ぐらいのキャッシュフロー累計キャッシュフローになりますこの辺ずっと手出しですねキャッシュフローがずっとマイナスになってますもうずっと減価償却もなくて税金もかかってくるのでローン完成の頃にはま250万円ぐらいの手出しロ完し終わったらまたに戻るっていう感じでちょっと入ってくるキャッシュフロー結構辛いですねあと最後の方やっぱり融資期間が長いとそれだけリスクがあるっていうことをあのご理解いただけたらと思いますまでもあの業者さんの出してきたシミュレーションがかなり甘いので全然把握できてない数字とかもありますしまこのキャッシュフローシュミレーションはま手出しが結構多いのでプラスになって

ますけどももっと下がる可能性があるっていうことをえご理解いただけたらと思いますどうでしょうかキャッシュフローシュミレーション業者さんが出してきたキャッシュフローはまだ他にもその入力すべきとあの考えるべきところがあるということですよねそだからこういう風に空がってくるそうですねじゃここから物件の問題点についてお話ししていきたいと思いますまず最初に業者さんの出してきたシミュレーションがです10年間で2% 30年間で11%しか家賃が下落していないので通常年1%と考えると30年で 30%の下落は考慮しておきたいところですまた不動産取得税や大規模修繕は入っていないというシミュレーションになっています次に35年一括刈り上げでアパートの面倒は口が見るオーナーには面倒なことがなくお金が入ってくるだけで楽々産運と言われたかもしれませんが業者さんが家賃保証するのは10年だけです10年以降家賃を下げられてローンの支払いに支障が出る可能性があります次にサブリースのため管理人家賃保全のためにだいぶ業者さんにま利益を抜かれている可能性があります業者さんが出してきた開発計画が本当にあるのかが不明です地方の人口下落地域でのアパと投資は身体需要がなくなる可能性もありかなり不安です周辺に同じ業者が同じような物件をたくさん立てている場合過剰供給で身体相場が荒らされて立地と家賃でしか勝負できなくなる可能性があります次にこのアパートを引き継がれるご家族様への事業処刑が心配です引き継がなければならない方の同意が得られているいますでしょうか以上が問題点になります個ずつ順番に話していきますでえ業者さんの出してきたシミュレーションが甘いというのは先ほどからお話ししている通り家賃下落率がえかなり低いというところと不動産取得税や大規模修繕が入っていないま30年後にはだいぶアパートボロボロになってると思いますけれどもこの家賃を 30年後でも11%しか下げないでキープできるのかっていうところが疑問ですねで厳しい条件にしても3再3がが取れるのかをシミュレーションして購入検討するべきかと思います実際にご自身で1つ1つ数字や計算項目をチェックされましたか一応まあの表をあの見たということだまあのその業者さんからまあの提示されたことをままうみにして近ですね無のみにしちゃいますよねちょっと分かりづらいこの複雑な計算資料だとだからそういう買主である大家

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ようなものを同じエリアでたくさん立ててれば周囲の物件は全部競合物件になってしまうんですですよねですっごい素敵な物件であっても周りの物件が全部同じだったらもう本当に立と家賃でしか競争できない供給方になってこれからどんどんどんどん新しいアパート建てられてった時にはもう10年後には確実に新築に負けますでかつには家賃を安くするしかないなのでちゃんと人体需要があるかどうかっていうのをそのつば参上駅周辺の不動産業者様にできれば確認していただきたいんですアパートをこの辺りに立てる予定なんですけれどもこの辺りの身体状況教えていただけますかとか何年経っても入気付けできますかとか家賃の下落ってどうでかっていうのをあの必ずその他の業者様にも確認するようにしてください単身者向けとファミリー向けとディンクス向けとかちゃんと分けて色々なその需要に対して立ててくださってるんだったらいいんですけども利益追求のために同じような物件ばかり立てられてると全部が全部全部競争になっちゃうので周りの物件がどういう間取りかとかどういうターゲットにしてるかっていうのもきちんと把握された方がいいと思いますなんか周りがみんな1Lか 2Lだと数が多すぎて差別化できないんで競争のに巻き込まれてしまうと郊外にその業者さんの物件がいっぱい立って同じ同じ登り端がいっぱい立ってアパート外見たくなってる郊外って結構問題になっていろんなとこで取り出さされてるのでまそういうところになりかねない状況ということで今回ご相談されて良かったかなと思いますあとはこのアパートを引き継がれるご家族の方への事業証券なんですけれどもま35年一括刈り上げということになっていますが35年後まお父様はもう 104歳でございますえ必ずご家族が引き継がなければならない商売ですま何千もも出して1億円以上の借金をして借金をま家族に背負わせる可能性もありますよねなのでま心配している息子さんやご家族の気持ちを大切にして進めていただけたらと思いますま最終的にどうしたらいいかっていうことなんですけどとにかくその開発計画をきちんと確認してもしその業者の説明が間違っていたとしてしたらその業者様の責任っていうのを追求できるかもしれないので建築計画を取りやめるかどうかっていうのをまそこで判断していただけたらと思います私は進めたいというこう気持ちでいたんですが承する人がいないということ

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リフォーム込み200万円に対して年間 4万円か12か48万円で大体4年で手出し回収して5年目から行の方がま手取りばよくて現実的かなとま私がもしその地でやるんであればっていう感じですねあの都心だと結構まある程度先が見えてるというかそんなに人口が下落することとかがないないので読めるところはありますしあの売却ってなってもあの回転もつきやすいんですけれどうんうまくいかなかった売却ってなったに売れるのかっていうと回りも低いですしキャッシュがないと買えないので買い手が現れないとそのまま負債で持ち続けなければならないので売却っていう選択肢はあるんですけどもすごいもしかして値段下げて売らなきゃいけないかもしれないですし売れないかもしれでせっかく建てた建物をそんなに古くなくても壊すにも費用がかかりますしで土地で売るとやっぱり土地はね1500万ぐらいでしたよね土地だけだと 1億2000万の借金に対してそうすと全然土地を売っただけじゃ借金払いきれないので今後こあの不動産のことを勉強していくにはやはりどうしたらいいんですか町さんのいろんなあの動画見てもいいと思いますし町親家実践コラムって実際に親家さんがあの経験したことをフラムにしてるページもありますののでそういうのを見てご参考にされるのもいいと思いますしえ私の本は読んでいただけましたら幸いですで毎回その動画でお話してるんですけどもまやはり東保ではなくて経営であって何千まも持ち出して1億円以上の借金までしてやりたい商売か何のためその商売をするのかていうのをよく考えて欲しいですし事業の最終的な責任を取るのは大家自身オーナー自身でございます失敗しても誰のせにすることもできません業者の話を鵜呑みにしないで自分できちんと判断できるようになっていただけたらと思います家族が幸せになってほしいと思って不動産投資されるんであればやっぱりその不動産経営を引き継ぐご家族の気持ちを大切にしてくださいね [音楽] [音楽] はい今日相談されてみていかがでしたか大変あの参考になりましたしま方針もちょっと変わると思うんですそれで初めの頃は女子さんが出してしたのが現実を耳帯びていて外にないよなというような感じでまりこう話していたんですが町さんの方のシミュレーションは何を入れてるかく

分からなかったのでこれは信用びきないかなとなんでこんなの出すんだろうというような疑いの念力こう見ていたんですがあの改めてこう入力を正確にずけてもらってこういうシミュレーションができるということになるとこれはちょっと疑ってかからなきゃいけないなというようなあの気持ちになりましたできればま解約という形の方に進んでいきたいなとこま思ってますあの1投目の運営に関してはどうしていこうっていうのは見えてきましたか1投目はまこのままにしておいてガチが開かなくなったら自分でも営業をやるとあの町の動産さんにお願いして満出演するようにドリしていかなきゃいけないなという気持ちになりましたで今後将来的には息子様に引き継いでいくのかなと思うんですけども息子さんに伝えておくおきたいこととかはありますかうんまもこう話してるんですけれどできれば自分の身のたにあったようなのをま実条件とか考えながら見方しないだと思うんですがその件を立のいいところを継続的にやってもらいたいなということなんですま1番理想はまた50年何年勝ってまた立て替えてまたアパートが成り立つような形にしていけばもっともっとこう人生が広がるんじゃないかなという気持ちは持っておいますえま井さんのそのキャス中合の計算などを見てその業者さんが提示してきたあのシミュレーションがちょっと甘いなっていうことをま再認識してますごいまいろんなあの花話をつと思います投目に関してはまこのあのまあなんとかその持ちえれるなっていうかまま少しは安心できた目の方はやっぱりもう少し考え直していけないなと思いまして自分のそのというかま手が出せる範囲でま少しやっていけばま力がつくのではないかなと今日の相談者さいかがでしたかお父様のことを思う息子さん息子さんのことをと思うお父様ね素晴らしいご家族だと思いますのでもうちょっと勉強して正しい道を歩まれたらいいんじゃないかなと思います改めて今回の問題点っていうのはどういうところが大きかったんでしょうか大手様が出してきたご提案ということでどなたでもやっぱり知らない方は信じてしまうと思うんですよねもうちょっとでも調べていただけてたらま1投目ももしかして買わずに済んだかもしれないのでやはりその何か新しいことを始める前にはあのきちんと調べて大きい業者様だからと言って信じるのではなくてどんな業者様でもあのきちんとリサーチして始めていただけたらと思いましたま

サブリースの契約って今でもかなり契約するて多くてそういう営業受ける人も多いと思うんですけど具体的に改めてどういうところを注意すべきだなっていうアドバイスってのありますか金額が大きいものをいきなり始めないっていうことでかね千万のを出して何億も借金してっていうのはあの知らないことに対してやることではないと思うんですね私も親戚からあのお話しというか相談受けることもあるんですけどとにかく業容者さんの話は飲みにしないで何千万も出す出すっていうことよく考えてっていうことをお話しするようにしています全頭なサブリース会社さんもあると思うんですけども特に建築が絡んでる業者さんだともう建築費のところでもだいぶ載せてると思いますしその利回りが 4%台だったり5%台だったりあのその建物だけで4%5%ぐらいか建物だけで利回り5%でうんでもま悪質な業者さんは結構まそのネット上にさらされてるのでそこはやっぱりちゃんと見ておかなきゃいけなかったでしょうしサブリスで何でも面倒見ますよって言って最後まで面倒を見てくれるるっていうのとは違うっていうことですね家賃保証って書いてあっても同じ家賃が保証されるわけじゃないっていうそこを気をつつけて見ておいていただけたらと思いますサブリースの保証家賃は信じるな投資マンションに守られた人が見た地獄とか業者様のお話を鵜呑みにしてしまった半年っていう短い期間で6個も買わせたっていう業者さんを開くかなとは思います皆様ごきげんこの企画は不動産投資で失敗してしまったというご相談者の方に私嵐美穂が厳しくも愛のあるアドバイスを送り物件の問題点や今後のリカバリー策について考えていく内容ですなんか最近出来事ありますか1番上の子が高校受験なんですよね真ん中の子が小6で受験するかジュニアユスに行くかっていうことでジュニアユスの体験練習とセレクションの受験とその長女の高校の見学と説明会とあと体験練習とでさらに電気工事士の試験勉強と主催してる女性おさんの書いてあり死にそうな日々を送っております相当忙しいんですねま毎年と違いますよねやっぱりね電気工事士の資格はなんかご自身で色々やりたいと思ってとるって感じなんですかそうですねなんか簡単なことでも電気工事品の資格がないとできないことって結構あるので証明をつけたりとか建物の電気を少し直したりとか当に頼まなくても自分でできるようにと思ってやっ

てるんですけどお子さんも受験勉強して皆さん自身も勉強はいえ受験受験勉強してはい元々理系の立ちではないので全然わかんなくて苦戦してます楽待ちでは水口さんどうぞよろしくお願いいたしますお願いしますではあの現のを教えてくさい新築のあの新マンションを6持っていて今ちょっと手出し持ち出しが今6万 18000ぐらいなってる状況でちょっとどうしようかっていうところで今考えながらやってる手出しが苦しい状況ということですねうんはいえご自宅は賃貸でしょうか賃貸じゃないですね住宅ロなどありますかありますじゃあ今回のご相談されている区分6個の他に住宅論が別にあるということですねそうですはいはい住宅ロの残菜を教えていただけますでしょうか住宅ロは約 1000100万ぐらいですね今の預貯金や金融資産の合計を教えていただけますでしょうか券とか含めて250万ぐらいですね今ああちょっと厳しい状態ですねちょっと厳しいんではい不動産投資については何か勉強されましたか始める前にいやしてなくてちょっと公開してるところがあります今回あの6ヶ月の間に6個の新築区分マンションの購入ということで購入する前に相談されましたかさんちょっと話して大丈夫かなっていうところでちょっとやってみたんですけどでは奥様にだけご相談されたということです1つの業者さんで全部買われてるってことなけも違う業者さんは見られましたか見てないですじゃあこの者さんのお話だけで信じて購入してしまったとはい合計6個で1億 7840まも購入されてるんですけどもほぼフルローンで購入されていて不安などはなかったでしょうかこれぐらい大丈夫かなと思ったんですけど最初は取得税とかまそこら辺もちょっと勉強不足でわかんないとこあって厳しくなってくるなっていうの出費が思ったよりあったなっていうとこです購入の時にはあまり考えてそこまで考えてなくてうまく帰ってくるやつでものかなっていうところだったんですけどうん税分で取り返せると思ってはい物件概要書の方には利回りなどは記載されていないんですけれどもそういう計算などはされましたかやなかったですね頂いている物件概要書で同期費用が 3万円のものから70万円っていう風にバラバラなんですけれども実際はどうだったか覚えてらっしゃいますか詳はちょっと覚えてないけど動産取得税の通知書ってお

手元に届くと思うんですけれどもそれを業者さんに渡してお支払いしてくださったってことですねそうです不動産取得税支払ってでも買っていただきたかったんですねじゃその当期費用のばらつきがあるのも業者さんの方で負担されたりしなったりっていう感じですかねはい資料に管理費と修繕積立金あの一緒に同じ枠の中で金額が書かれてるんですけども内訳などは分かりますでしょうかちょっと分からないじゃあ特にその購入時に修繕計画書とか修繕積み立て金がどのように積み立てられてどんな工事を将来的にしていきますみたいな書類は頂いてないですかうん確かなかったと思います団体信用生命保険は金利上乗せで入られてるんでしょうか金利がちょっと上乗せになったかし入ってるかもしれないですもし何かあった場合には全額返済されるようにはなってるそになってますはいはいわかりましたその購入された時将来的にはこれから不動産をどうするつもりでしたでしょうか最後まで6件を持ってるつもりはなく上がればろうかなとかっていうそういう感じで考えてましたある程度その手出しがあるっていうことは業者さんが出してきた概要書で分かったと思うんですけども35年間は払い続けるつもりはなかったということですねそうですねはいまあと20年ほどで年金生活になると思うんですけどももし売れなくて残り10年以上を手出しでも耐えられると思いますか厳しいかなとは思いますね仕事もずっとまだ続けなきゃいけないなっていうのがなります概要所では翌年度までしかシミュレーションされていなかったようなんですけれどもずっと同じ家賃が入ると思われていましたかまその営業の人が言うにはほとんど下がらないっていうのを言ってたんですけどどうなるかちょっとまだ正直分からない早めの更新はあったんですけどその時は全部そのまま下がらないでっていうのでりました実際設営はどれぐらいできてますか当たり住民税だと4万ぐらい安くはなってます年間の戻しで 35万ぐらいですかカプが所得税の関から国の開始が35万ぐらい36万円ぐらいそれぐらいではいはいこの投資は買う時に利益を載せられて買ってからも利益を絞り取られている投資です松さんのえキャッシュフローシュミレーションをするにあたって今回はあの個数が多いので6個まとめた金額でやっていきたいと思います売買価格は全部を足した1億7840まローンの借入れ額が6個合計した1億

7780円そしてえ建物価格はえ減価償却費から私の方で計算した金額がこのようになっていてえ6個合計で1億 2786円となっています家賃収入はえ一応業者さんが出してきたえサブリース賃料のえ月額の合計ですね年間支払い家賃 706で計算していきますで固定資産税もえ業者さんが出してきている年間固定資産税6個の合計45万円で計算していきますその他経費に関してはこちらですねマンション管理費修繕積立金として出ているマンションの管理費ですねこちらも毎月収入から差し引かれている分をその他経費として6合わせて4万4300で12 ヶ月で53万円こちらを計上していきますでは入力していきたいと思います件価格が 1億 7840円表面利回りは家賃収入706に対して 3.96mmRC増で年数は大体約2年ですね建物面積が137.3で借入れ金額を1億7780円にするために自己資金は 1309まを入れていきます金利は 1.55から1.7なので1.6で計算してローン期間が35年入居率はえサブリスで100%ということにしておきます建物価格は先ほどの合計1億 2786円個人で購入して家賃収入は 706ま家賃下落率はまとりあえず年1% で計算していきますえ固定資産税が 45万円都市計画税は含まれてるので0にしときます管理費が故障料として10% そしてえ修繕費はとりあえずは今かかってないので0%にしてえマンション管理費がえ年間で53万円大規模修繕なんですけども翌年と翌よ年にえ不動産取得税合計 60万円6個でお支払いされていたのでとりあえず60万円を入れていきますこれで見ていきますと最終的35年ロン関西した時の累計キャッシュフローがマ 8423万円ということになってます節税分のキャッシュフローの戻りはあると思うんですけれども節税分を考慮しないで計算してみるとまこのようなマイナスになると場所がやっぱりあの業者様の言われる通り家賃の下落率が低いのでもうちょっと下落幅が低ければま家賃下落率50.5で計算していくと-69618万円ということになっていますどうでしょうかここまで大きいと思わなかったまあね物はねいいものなので不動産の価値はあるかもしれないんですけど持ち続けるんであれば手出しはこれだけかかってしまうっていうところで考えておいていただけたらと思います問題点ですが新築プレミアで高値掴み

しています見回りが低すぎます融資比率返済比率が高くキャッシュアウトしているのに35年の長期優を引いています金利の変動リスクが考慮されていませんサブリースで両者に利益を持っていかれています家賃の下落リスクが考慮されていません節税や少ない資金で始められることばかりアピールされていますサブリースでオーナーに不利な条件があります以上になりますこちらは水口さんに頂いた資料を元に作成したExcelの表になっています取引事例など町さんに調べていただいてちょっと計算してみましたのでそちらをご紹介しますねで売買価格が今こちらに出ている通りなんですけれども全部合わせて 1億何1840円え売りに出ていた同じ物件の他の部屋がちょっと部屋の広さが違うところもありましたのでそれに関しましてはその取引事例の1平米あたりの売買単価から計算してえ出した売買価格っていうのがこちらになりますちょっとその単純にあの平米単価では計算できないところもあるんですけどもでこれぐらいの売買価格になりまして売買価格と今回もし売りに出した場合の想定の売買価格との差額がこちらになっていまして1番安いものでも563ま高いものだと1618まの差がついていますトータルで 6404.ということで1日でも済んだ中古になっちゃうんですよねで中古になってまだ23年しか経ってないのにまここまで価格が下落してるっていうことでやっぱり最初にちょっと高く買えすぎたんじゃないかなと思いますでその次の利回りが低すぎますっていうことなんですけれども売買価格に対して業者さんが出してきた年間支払い家賃で年間の家賃収入÷売買価格で利回りっていうのが計算されるんですけども利回りが高いほど収益性は高いんですが今回の場合大体利回りが3%台から4%台トータルでちょっと4%切ってるという状態でかなり低い利回りになっています新築の区分は元々すごい利回りが低いものが多いんですけれども中古で区分投資されてる方なんかはやっぱり10%とか15%20%っていう回りの中で不動産投されてるということを考えるとかなり低い利回りま収益性がすごい悪いっていうことなんですよね次の有子の件なんですけれどもま売買価格に対して各物件 10万円ずつしか自己資金入れられてないということでほぼフルローンで借りられていますので融資比率が99.7%もうほぼ 100%ですよね融資比率が高くなっています金利はそんなに高くないんですけども

1.55から1.7ということで元々の利回りがとても低いので利回りと金利の差であるイールドギャップっていう指標があるんですけどもまこちらのパーセンテージもかなり低くなっているとでこのパーセンテージが低いってこともやはり公使当率の悪さを表してるんですね利回りも低い有子比率も高いさらにま有子期間も35年引いてしまっているということで毎月の業者さんが出しているサブリース家賃そこからえっと月額保障量っていうのを毎月10%引かれてますよね保証賃料が水口さんに振り込まれてると思うんですけどもこの保証賃料に対する返済の比率がほぼみんな100%を超えていると保障賃料よりもま返済額の方が全部多くなっているんでま基本的にはその最初にご自身が感じられている通り全部キャッシュフローがマイナスということになっていますこういう状況でずっと35 年間もしかして払い続けなきゃならないのかなっていうところがかなり心配ではありますで次の指摘事項なんですけれども金利の変動リスクが考慮されていないてことで全部のえ融資条件が変動金利でえこの金利が設定されているということでま将来的にもしかしてその変動金利が上がった場合は返済額もまた増えるわけですよねそうするとこの金額のマイナスで住んでるんですけれどもさらに多額のマイナスになる可能性がありますそしてサブリース業者に利益を持っていかれてるっていうところに関しては1つ1つの物件のま家賃相場っていうものを私の方で調べさせていただいたんですねま品川は家賃相場よりもまさりス家賃の方が高いんですけれども羽田とかはま同じマンションで10万4で貸しに出てますし浅草だとま11万円ぐらい名古屋だと名古屋もあの相場の方が低いですねで武蔵小杉は同じぐらいで新宿だと13万円ぐらい相場の方がちょっと高いぐらいなんですけどもその同じマンションだと 14万円で貸されてるんですよねというわけでそのサブリース家賃っていうのはサブリースするために業者さんが決めた価格であって募集してる家賃とは違うんですよねなのでサブリース家賃が設定されてる時点で多分1万円ずつぐらいなので 10%ぐらいは引かれてる可能性がありますそしてさらにえサブリースの保証量 10%引かれてるんでまこの時点でその物件の利益20%が業者さんに持っていかれている可能性がありますすごい大きいですよね20%ま大体6%で6万円ぐらいなんで12万円ここで持っていかれはい

そしてま家賃の下落リスクが考慮されていないとことでま35年質保証プランっていうのがこちらに書かれてますけれどもま空室は保証してくれるんですけれども家賃はま保証されてないわけですよね賃が下がる可能性があるのに家賃が上昇するかのような書かれ方をしてるんですけれどもすごいリッチが良かったりまそこに新しい商業施設が立ったりしない限りはなかなか家賃っていうのは上がらないんですよねなのでまちょっと業者さんの説明があまりよろしくなかったかなと思います基本的には家賃は下落するものっていう風に考えておいていただきたいと思いますで家賃が下落すればまたご自身の手出しが多くなってしまうっていうことも考慮しておいてください物件概要書ですと節税ばかりアピールされてるんですよね建物の減価償却費と設備の減価償却額っていう風に分けて記載されていて設備の減価償却額の方が多く取ってあるんですですけど個人の確定申告の場合は15年の対応年数が設定されてるんで15年で切れちゃうんですよねそうすると15年後には費用が減って利益は増えるので節税額かなり減ってしまう可能性もありますしもしくは税金がかかる可能性もありますで減価償却がなくなっても借入れ編成は変わらないですし家賃が下がって手出しが増えてもま費用計上できる原価償却がなければもしかして黒字になって課税されてしまうかもしれないということで血税とか少ない資金で始められるっていうことばかりアピールされてるんですけどこれがちょっと問題ありますねそしてサブリース契約書なんですけれどもまず最初に契約条件のところで保証賃料支払い開始日が契約期間開始日より76日目からとするってなっていますので最初の2ヶ月半は家賃が入ってこないことになっています契約書の内容なんですけれども本契約は通所記載の間中全に定め保障賃料の継続を確約するものではなということでこの保証賃料っていうのをずっと払い続けるわけではありませんよってことが書かれていますまた転借人様から受け取る敷金税金契約更新料または更新契約書作成事務手数料等は業者さんが取得するものですよということでま一切これもオーナーに入ってきませんということが書かれていますこちらにも保証診療の改定ということで契約期間開始からま3年後には改定でできるので改定できて以後2年ごとに改定できるっていう風になっていますのでま今回の改定では家賃は下がらなかったってことなんですけれども何年後

かにはもしかして家賃が下がるかもしれないっていうことをよく考えておいてくださいあと不利な条件としましてはリフォーム工事の範囲及び内容はえ業者の判断により決定されるものとしまオーナーは業者の判断に一切の意義を述べないものとするっていう風になっていますので業者さんがリフォームした時に多額の請求がオーナーに来る可能性がありますこの業者さんの噂でまそのリフォーム代がすごい高くて全然キャッシュが出ないっていう話も私は実際聞いたことがあるんですねなので業者さんに決められてしまうっていうのはちょっとかなりオーナーに振りだところだと思いますあと同じように本物件の修理交換等において1回に月3万円以下についてはま業者の判断で行うことができるものとする費用については保証診療の支払いから相殺することができるものもとするってなってますのでま3万円以下のものに関してはオダに何の断りもなく勝手に引かれてしまうままだ今新築なんでそんなにないと思うんですけどもまこれから10年ぐらい経ったらこれで3万円がどんどんどんどん引かれてしまう可能性もあるっていうことを考慮しといてくださいそしてこちらのページはえ解約申し入れですねもしこのサブリースを切った場合は解約申し入れと同時に業者に対して解約金として保証賃料月額を払うものとするっていう風になってますのでサブリースを切ると解約金がかかりますまどこまでもちょっと業者さんにね有利になるようにまサブリース契約っていうの含まれてるんですけどこの次のページでこの業者さんの金銭消費貸借契約を締結してる場合はサブリースを解除できないっていう風になってるんですけども業者さん本体から借り入れなどはありますかそこから借り入れはないですそうなんですねもし解約しようとするんであれば解約できますねえ修繕負担っていうのもありましてオーナーが費用を負担する修繕ま故障とか懸念劣化天才地変そのた不可効力によるものはオーナーにも負担してもらえますよってなってますのでサブリースだからといって修繕費を全部業者さんが負担してくれるわけではなくて今後もこの修繕の内容に関しては請求される可能性がありますといった感じでまサブリース契約書の中でもオーナーに不利な形の契約が組んであります問題点の詳細は以上なんですけれどもこの業者さんはオーナーからだけでなくて入居者からもいっぱい撮っているっていうのが分かるのでちょっとそれを

お見せしたいと思いますこれ業者さんの物件のえ違う違うお部屋だと思うんですけれども同じ物件の違う部屋ですねこちらなんですけれどもここに入居中サポート 2140後金処理1万500円事務手数料 1万1000円この入居サポート公金処理事務手数料1万1000円で合わせて 5万円ぐらいなんですけどこれは普通の業者さんではかかんないところもあるんですよねなのでかなり入居者さんにも入るだけで5万円の負担をさせていると更新料が新陳料の1.5ヶ月ももらうことになってるんです入居者さんからなんですけどもま普通は1ヶ月ですし普通は入居者さんからは更新料1ヶ月もらってその半金で更新やっていただく手数料として業者に払うことになってるんですけどもまこの業者さんは1.5ヶ月まサブリースで借りてる方からもお金をもらった上にさらにジム鉄量ももらっているとどんだけそのま大家さんや入居者さんから持っていくのかあまりよろしくない業者様だったかなと感じていますで解決策なんですけれども売却するか持ち続けるかの判断ですけれどもま売却するにしてもこ当たり500万以上の損失になる可能性は覚悟しておいてください金利は低いし回りも低いのでま手出しはこれからもご説明した通りずっと続いていく可能性がありますで生命保険だと思って払い続ける覚悟っていうのはどうでしょうかうんこの先ずっとっていうのはちょっと厳しいかなうんありますねもし売却されるんであればま月額のサブリース家賃が10%の保証量を引かれて保証診療がさらにそこから管理費積み立て金借入れ編成払って月額キャッシュフローが大体マイナス毎月8万円ぐらいで年間固定資産税を払うと年間のマイナスが138万 5000円もこの時点でかなり厳しいですよねこの中で1番マイナスが大きいのはこの浅草なんですよねなので1番最初にもし売却するんであればこの1番返済が厳しい収支が厳しいものをま売却していくのがいいじゃないかなとこれが減るとだいぶちょっと助かると思うんですよねでもちょっとその想定の売買価格との差さも大きいんですよこちらで計算すると 1200万円マイナスになっちゃうかもしれないっていうのがあるのでそうすると売却損が大きくなりそうであればま逆にあまり損の出ない物件を売却していくしかないかなとも思いますその売却損があまりにも大きくなって急に1000万も負担をられるのは預貯金もあまりないですし無理

ですよね無理ですねそうするとやはりしばらくは持ち続けて収益を改善して経費削減してまなんとかキャッシュフローをプラスにしていくしかないと思いますなんとかキャッシュフロープラスにするためにやることなんですけどもま審判系なので難しいと思うんですけどもとりあえず金利交渉してみてください振り上げ返済っていうのはやっぱりちょっと今の資金の余裕ではちょっと難しいとうんですねあとはいっぱい持っていかれてる利益をきちんとオーナー自身が手に入れて収支を改善させるためにサブリースを切って管理を変更するっていう手もあります知り合いの管理会社に聞いたんですけどもこのシリーズの区分の取り扱いもあるそうなんですよね建築会社の管理会社から抜けるとなんか良くないことされそうな気もするんですけども問題なく管理の引き継ぎはできてるっていうことでしたリッチもいいし建物もいいのでリーシングも特に問題なくすぐに決まって手がかからない区分ということでしたので管理会社をあの変更してみてもいいんじゃないかなと思いますその私が聞いたところだとま区分1質あたり 2000円で面倒見てもらえるのでま 20%引かれるよりは全然いいと思います保証会社の引き継ぎとかもあるんですけどももしかして保証会社がこの業者さんすごい大きい会社さんで独自の保障会社使ってる場合は保障料もしかしてまオーナーが負担しなければならない可能性もありますどれぐ収入が増える可能性があるかっていうところを見ていきたいと思います先ほどの資料で管理会社を変更した場合なんですけれども今の業者さんのサブリース家賃実際に募集してる家賃は多分10%上乗せされた家賃で保証家賃の改定がなかったってことはこれぐらいは乗っかって貸せてるんじゃないかなというところでとりあえず10%上乗せした金額がまサブルリスを切れば戻ってくるとですがまこれはあのちゃんと実際に賃貸に達している家賃をを把握する必要がありますので気をつけておいてくださいでシト月額家賃がサブリース家賃と10%を乗せした家賃を足してこちらの月額家賃になります保証賃料52万9000円でしたけども 647とことでこの時点で11万円はプラスなってます今の業者さんで毎月引かれてるえ月額保証量10%はなくなりますでマンションのえ管理費終電積み立金はえそのまま発生しますそして新しい管理会社にもしその今私が言ったこあたり 2000円で預かってくれるところにお

願いするとしたら6個で1万2000円かかってきます月額の返済額は変わらずで月額のキャッシュフローはプラスになってますはい浅草はちょっとやっぱりマイナスなんですけどもプラスになるだけでもだいぶ違いますよね毎月のキャッシュフローを12ヶ月かけたものから年間の固定資産税を引いたものが年間のキャッシュフロー-11万6160になるとどうですかそうですねうんこれぐらいだったらまだできそうかなでもそのサブリースの時と違ってもし退去が出た場合広告費がかかったりとか最初のサブリース契約書の方でお話しさせていただいた通りサブリースの解約金がかかる可能性があるんですね解約金は資金と総裁っていう風に書かれていたんですけれどもその募集してる内容を調べると敷金と礼金が取ってない物件もあるんですね資金取ってる物件は多分1個しかないのでそうすると搭載できる敷金があまりなくてサブリースの解約金がそのまま1ヶ月分かかってしまう可能性がありますサブリース業者さんに預けてる限り家賃がコントロールできないんですよねオーナー自身で自分できちんとその管理会社に預けてサブリースにしないでやっていけば家賃を下げないっていう工夫もできると思いますので今後良きできない家賃の下落への不安っていうのはなくなるんじゃないかなと思います管理会社変更してままるまるこのキャッシュフローになるかどうかっていうのはま広告費とかま実際の本当の家賃を把握しないと分からないので是非ご自身で計算してみてくださいあとはその管理費と修繕費の内訳を先ほどはご存知ないっていうお話だったんですけれども将来的な修繕計画など確認しておいた方がいいと思います修繕積み立て金が少ない場合担しなければいけない費用が発生するかもしれないのでそのためにも把握しておいてくださいまいくら経費を安くして月々の手出しが減ったって言っても数千万上乗せされてる分を取り返すていうのやっぱり難しいんですよねなのでまこれからどのように賃貸経営していくのかま今の資産と借り入れの状況とまきちんと向き合って考えてみてください奥様も人生のパートナーになったのであればま家計の節約に協力してもらう必要があると思いますので是非ご夫婦で話し合っていただければと思いますはいここでじゃあもし管理会社を変更して改善した時のキャッシュフローシミュレーションがどのようになるの

かっていうのを計算していきたいと思いますえ物件価格は1億7840円え表面利回りが年間の家賃収入が778まに変わりましたのでえ利回りが4.3 6%この辺の条件は変わらずなんですけどもしかして本当にいい建物いいリッチなんで3年間で1ヶ月開くと 97%1年間で1ヶ月開くと [音楽] [音楽] 91.6mhz非修繕積み立て金と新しい管理会社に払う経費年間67円修繕費は3 年に1度退去があったとえ考えて計算して大体6%ぐらいでしたのでそれで計算していくとジャジャン 73735万円なんですけど先ほども1番最初のキャッシュフローシミュレーションよりはま1000万円ぐらいはプラスになってますねで頑張ってこの家賃をなるべく下落しないようにして0.5でやって本当に3年に1度の退去だけで済めばだいぶ違いますよねマ594まいんじゃないですか3000万円ぐらい違いますねということでまやはりあのご自身の努力でこの数字は変えられるものなので是非ご自分が努力して勉強されて数字を改善できるように頑張ってみてください [音楽] まやはりその業者様のお話を鵜呑みにしてしまったというところがま1番よろしくなかったところかと思います自己資金 10万円であとは売り主直で仲介手数量なしの諸費用で始められるのでま多額の借金を背負うことに意識が働かなかったのかなっていうところもありますよねね一部屋あたりのマイナス金額がやっぱり数 1円と少ないっていう風に提示されていて毎月の手出しが重荷になるっていう風に感じる前に半年っていう短い期間で6個も買わせたっていう業者さんはちょっとやはり悪くかなとは思います基本的に業者さんはその売却した時点で儲かってますし借金性をわせておいて空室補助と言っておきながら利益を奪い空室が続いたら家賃を下げてオーナーに責任を転嫁する業者さんもいるのが事実なんですねま今回のことを勉強にあのこれからは用人して不動産投資進めていただけたらと思いますはい水口さんに置かれましてはま借金を抱えて経営しなければならないこと不動産を所有するリスク手出しが今後増えるかもしれないっていうことをもうちょっと深く購入前ですね考えていて欲しかったなと

思いますあとやっぱり35年ローンを組んで業者さんにお任せするんであれば35年分の収支シミュレーションを出してもらってさらに自分で検証する必要がありましたねそうですね考えないでちょっとやっちゃったなっていううんうん生命保険代りっていうのであれば将来資産としてま何年後にいくらで売却できるのかっていうのもやっぱり買う前に見ておいていただきたかったですねどの投資でも商売でもま大切なのは相場よりも安く買うことなので本来であれば近隣のの類似物件との価格比較っていうのは必要でしたでしばらく賃貸系続くと思いますので今後発生するリスクっていうのをよく把握するようにしておいてください区分マンションの投資家さんが集まる親会に参加したりとかご自身でやられてる方が主催してるセミナーに参加したり部分投資家さんが書かれた著書で勉強するのもいいと思います是非頑張ってみてください今日はありがとうございましたあうございました実際にあの相談されてみていかがでした実際のシミュレーションとか見せてもらってマイナスきかともやっぱショックがあったんですけどその管理会社を変えることによって大ぶ改善されるんだなっていうところもでなんとか今の状況を抜け出したいなと思いますま具体的にこれからどういう行動をしていこうかなと思われますか管理会社を変えて進めたいなと思いあとはま家計の方もちょっと節約しながらといことで改めてこれ購入時振り替えてもう少しこうしておけばよかったという反省はありますかそうちもちょっと考えればよかったなってのは思います続きしてから自分で調べるのがすごく多くなって失敗したかなとかそういうのちょっと考えることが非常に多かったんでまやっぱりちょっと考える時間からなかったのかなと思自分で今日の相談者はいかがでしたかま新築区分マンション投資のことを少しでもね調べていたら結果は違ったんじゃないかなとまいつも通りですけどもうん思いますね新築マンション投資っていう風に検索するだけで投資マンションに守られた人が見た地獄とか新築ワンルームマンション投資は失敗するとか普通に2016年ぐらいの記事で出てくるのでそういうのをきちんとま少しでもねあの始める前に見られていたら違ったんじゃないかなと思いますしまいつものことですが勉強してたら誰かに相談してたら調べてたらもう少し疑っていたらと思いますあとやっぱり違う業者さんの

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ロン引っ張らせてでもま無理やり買わせたかった物件ってことですね2つの物件ですかねえ消費用80万ずつを業者さんが負担するからって言って買われたと思うんですけども新中野のはい80万円のえ諸費用を業者が負担しなぜか中海業者が負担してなんでだっていう感じなんですけどもまその160万安くなってラッキーじゃなくてその裏には値引きしてでも買わせたい理由があるんですねやっぱりでうまい話には裏があって安易に値引きを提案する業者はやっぱり信じない方がいいですここまでして売りたかったのか真の理由は分かりませんけれどもその後1年して相産してるところを見るとま今までのお話の通り計画的な反抗だったと思いますもしかして業者さんが騙して激安物件を売り付けてる可能性があはい1つ1つの物件をやっていきたいと思いますえまずシガなんですけれどもえ物件価格が 2700万円表面利回りが建物面積が [音楽] 31.577292,130.569237 率はとりあえず90%でやっていきますえ年間総点想定年間収入が 12万円家賃下落率は一応1%で見ていきたいと思いますで年間経費なんですけども固定資産税が7万1700円ということでま7万円にしときましょうか7万円ではい年計画税はま7万に入ってるので0にしておきますえ管理費と修繕費はまあの業者さんが出していたシミュレーションにではえ管理費月6900と修繕積み立て金 1300円振り込み手数料660円で 886円のえ費用がかかっていることになってるのでここは0にしておいて88610円の12ヶ月ま11万円にしてきましょうかで大規模修繕なんですけども1年後に 16万10年後の地区20年のタイミングでま50万ぐらいしときましょうかでじゃじん計キャッシュフローマ 1046 7000円この物件はえ2700万円で買われているので半分になったとしても売れば一応プラスにはなりますね新中のこれで- 12287000円これもやっぱりその売買価格の半音ぐらいまずっとキャッシュフローマイナスでローン完済するまでマイナスなので30年間収入ない次の物件が落ち合いです

ねこちらもマイナスですね系キャッシュフロー871 円ま売価1540円の半金で770なんでまこちらはさらに100万円マイナスになるはいではシナ町のシュミュレーションですねLKキャッシュフローがマ690万ってことですねではここからからはえっと問題点の方をお話ししていきたいと思います区分マンション投資のまリスクを把握していないということから物件の調査がきちんとできていませんそしてシミュレーションで家賃下落率やま空室え管理費修繕費積立て金以外の費用負担などのリスクが考慮されていません次にえシミュレーションが繰り上げ返済を前提に作成されていますで1つ1つの問題点について説明していきたいと思いますはいえクマンション投資のリスクを把握してないので物件調査ができていないということでままず1番に老朽化ま特に蓄年数の古い物件は注意して見る必要があったと思うんですね建物のクラックや外壁の様子え天井面の水濡れのえ痕跡とかうんうんま老朽化が進んでるとま賃周にも下略する可能性がありますのでまその半額でも売れない可能性も出てきてしまいますのでその老朽化するっていうリスクがまずありますそしてえ管理の質ですね管理の悪さから無法状態になって売れなくなったりとか多額の大規模修繕費用をまその修繕積み立て金はあるんですけどもそれで足りなくなってま所有者が負担しなければならなくなる可能性もありますま入居付けにも関わってきますしちゃんと見ておく必要があったと思います物件価格の下落リスクですねま本当にま購入したままの金額でま宿年が経過しても価値を維持できるのかとかま業者さんが出してきたとようにまさ最悪半金になるかもしれないって言っても半金以下になる可能性もありますしま文調マンションっていうのは価格や評価がいろんなサイトで出ておりますので同じぐらいの経年の物件を調査する必要があったと思いますそして管理費修繕積立金ののま値上げ値上げリスクもありますま今後その管理費や修繕積立て金の金額がま管理の状態が悪ければ上がる可能性があって修繕積み立て金は十分かどうかま確認しておいていただきたかったところです次のそのシミュレーションで家賃下落率とか空室が加味されていなかったり管理費修繕積立金以外の費用負担などのリスクは考慮されていなかった点なんですけれどもま短期間であればいいんですけどもまやはり長期保有

するのであれば経年で家賃が下がるっていうのは一般的ですので家賃の下落率や蓄年数が進んだ時の家賃の把握をする必要があったと思いますま試しにえ見てみたいと思うんですけど 6万7万の管理費領域品7000円ということで今の落ち合いの家賃が 7万4000なのでうん今の月額家賃とこのま主教は大体一致してるということになっていますでこれがえ経年で25年以上になった場合どうなるか25年から30年で6万5千円ですね1万円ぐらい次の5年で下がる可能性があるっていうことでいくら都心公立地の物件であったとしても都心公立地の物件は山ほどあるのでえ家賃下落率は必ず把握しておいた方がはいえそしてそのまシミュレーションの中にはま管理費修繕積立て金とま返済の金額は入ってるんですけれどもま固定資産でだったりとかまこれから発生して売る現状回復費修繕費広告量等が考慮されていませんでその説明は別子でされているんですけどもで別子でまリスクを細かく説明しているような感じではあるんですけれどもまよく見ると抜けてる費用があるんですねこちらもちょっと共有してみたいと思いますま回復について費用かかりますよっていう風に書いてあるんですけどもま現状回復費 5万円から8万円っって書いてあるだけでそれって大体まクリーニング代だけなんでこれに客付け費用とか1ヶ月分またかかってくるんでそうするとま10何万かは必ずかかるんですよねで結局なんか倍ぐらいの値段はするはずなんですまこの回転数でま1人当たり4ねのま平均住居期間ということでま計算はされてるんですけども今節丁寧に説明してるように見えるんですけど抜けてる費用があると思いますでまそのここはどのような費用が発生する可能性があるのかこの金額は本当に妥当なものかやっぱりご自身で調べて裏を取ってまこれらの費用とか家賃落駆率だったりをま考慮しても投資が成り立つかどうかのシミュレーションをする必要があったと思いますで次にそのシミュレーショントーンが繰上げ返済を前提に作成されてるってことでもうやはりここをその実際に返済可能かを確認して返済できなかった時のシミュレーションもする必要がありましたねそしてえシミュレーションで繰上げ残高を繰上げ返済にま充当することになってるんですけどもその繰越し残高が繰上げ返済分から差し引かれていないこの表でまここの繰り越し残高320ま貯まりましたとお金

がキャッシュフロー溜まってそれを繰り越し金額で繰り上げ返済してるのにそのままあることになってるんですね繰越し残あそう繰越し分から繰り上げ返済した金額全部ここに残ったものああそうことですねはいなのでこの繰越し中はもう根本的に間違ってます致命的なええ数字のミスというのもありますし椎町のローン残高も落ち合いのローン残高と間違えてたりとかもも数字パッと見るだけでもこのちょっとこのシミュレーションもう怪しいえ今後の改善点なんです改善策についてなんですけれどもえっと今管理会社に預けて集金代行の費用ま1万2650円とま振り込み手数料ってことでかかってるんですけどま振り込み手数料は発生しちゃうと思うんですけどもま自主管理することでま月々1万2650円はプラスに変わっていくと思いますまその自主管理にするていうとちょっとサラリーマンの方だと不安あるかもしれないんですけども障害者加入必須で家賃回収もしてくれますし多能が発生しても保証会社が基本的には対応してくださるのでま近麻物件であれば設備の故障などもあまりないので自主管理でいけると思いますで地フル物件とかあとそのそのどうしてもサラリーマンが忙しくて自主管理は無理っていうことであればま区分を安く管理してくださるま管理会社さんもありますのでそういった会社さんを探してま管理費が安いけれどしっかりとした管理会社に預けた方がいいと思いますいくら人が良くても経営の数字が悪かったら意味なくなってしまうのでえ人を信じすぎないでそこはシビアにえ管理会社の検討していただけたらと思いますで修繕積み立て金と管理費ってのはま区分マンションで必ず支払っては支払っていかなければならないところですのでこの集金代行のところがま全部0にしてま振り込み手数料はちょっと引かれると思うんですけどもまマイナ1万円ぐらいになって12 ヶ月で-12万円え年間キャッシュフローもまマ28万72502円ということでうんまちょっとしか減らせないんですけどあとはあのま借換えちょっと難しいと思うんですけど借り換えだったりとか支払いあの金利のあれですね金利の引き下げ交渉などま頑張ってやってやれることをやってみていただけたらと思います費用を最終限に抑えて利益を確保することがま1番大切なことではありますま落 bothの中でも区分投資で有名なのは

芦澤明先生っていう先生がいらっしゃるんですけども芦澤先生の方に書いてあったま余計な現状回復費を発生させない方法があったのでえそちらをご紹介させていただきますとま火災保険を必ず占有部内装破損に適用できる借家人賠償責任の特約オプションに加入してもらうと何言ってかわかんないかもしれないんですけど黒せ破られたりとかした時にちゃんとあの借主さんに請求できる借主さんの賠償責任にしてもらって保険金が降りるっていう特約のオプションがあるんですねだその火災保険つつける時にそれそのニ者様の火災保険にその売のその占有部内装破損に適用できる賠償責任の特約のオプションに入ってもらうそしてえ入居前に必ず動画で撮影しておくんですね部屋の状態を写真だと映らないアングルがあるのでま必ず動画で撮影してで立会いする業者様にその動画を見てえっと退去立ち会いしてもらって入居者様の過失損害を確認してえその場で承認のサインをいただくとでそうしておけばま室内の破れや設備の破損などを修理費用をまご入居者様の保険でカバーすることができるのでま余計な費用を発生させないっていうことにえつながると思いますあとま空室などの有事に備えてキャッシュを貯めつつある程度ため溜まったらま繰り上げを返済をしていけば残菜と利息の支払いをを減らすことができてま売却のタイミングに備えることもできますその出口戦略として持ち続けるのか売却するのかどちらかに決めるんではなくて柔軟に時代の流れに対応できるように複数の出口戦略を用意しておいた方がいいと思い [音楽] [拍手] [音楽] ますまとめになりますえ区分マンション投資はまサラリーマンでも取り組みやすいジャンルなんですけれどもまやっぱりほったらかしするには入念な調査と計算が必要計算とリスクの把握が必要でしたあとは収支がマイナスでも生命保険に入るより安いっていう提案が業者さんの資料の中にあったんですけどもま土地建物は残るっていう考えはあってもいいんですけどもでもやっぱりキャッシュアウトが将来にだって耐えきれるのかそこをきちんと計算しておいていただきたいですこれからま今 50代ということでこれから老後に入ってくるので50歳で組んで30年ので80歳になってもそのキャッシュアウトは払い続けられるのかパッと見とかその場限りの

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シミュレーションがちょっと甘いのではって感じてるっていうところなんですけどもえっとまずこのシミュレーションは空室リスクが加味されていないんですうんで家賃下落率もま35年経っても17万円が 15万円なんで1万5000円ぐらいしか下がってないなくてでさらにま40年になると15万2なんですけどもま2万円ぐらい下がってその後40年以降60年までずっと同じ家賃で計算されてるんですよで地区40年と地区60年の家賃が一緒かってなるほどえっと予想売却額なんですけどもこちらも30年で320035年で 3000万ぐらいになった後ずっと 3000万で売れることになってち60年になってちょっとそれは難しいかなというところでちょっとこの部分があちょっと甘々な計算になっていますあとは火災保険が60年間ずっと同じ金額でなってるとか火災保険は絶対値上がりするんでそうなんですかあの課保険の両立も上がってますし建物が劣化してくとそのRCとかであの築年が浅いうちはあの火災保険が安いんですけどもそのうち築年が進んでいくとだだその火災保険の率っていうか高くなってくので火災保険も値上がりしていきますでえ3番ですね2倍のいい融資条件を提示されて購入してしまっているというところで融資条件の方見ていくとま結局44年の融資を組まなきゃこんなキャッシュが出ない物件なわけですようんでトータルで 6931万払わなきゃいけなくて利息だけで2200万と結局自己資金10万円で購入できることに目がくらんでしまって自分たちが支払い続ける2200万っていう方に目がいってなかったのかなというところですねそこはちょっとやっぱり問題大きいですよね金額が大きいので普通だったらこの44年1.85男神コミでは飛んないと思います普通の方はだけどもお2人とも若い思考収入で後続性なので通ってしまった条件の子が通ってしまったから買っちゃったんだと思うんですよねそこが問題だったかなとも思いますまやっぱりその5000万円の物件を購入するのに本 2冊しか読んでないしセミナー参加してないし業者2社しか回ってないのに翌日に買付を入れるっていうのはちょっとやっぱり衝動買だったのかなというところの感じは否めません改善策についてお話ししていきますえ1番投資方針をキャピタルゲイ狙いにえ2番え計画的な繰り上げ返済でえ支払い利息を少なくするえ3番リスクを加味したシミュレーションを作成しましょう投資方針をキャピタル原因狙いに

というところですがえ物件のリチは先にお話しした通り間違えていませんしリニア開通2027年であと6年後で利便性が周知されるのに3年から5年はかかるので 10年後に1度売却を検討してもいいかもしれませんえ基本的には繰上げ編成をしながら持ち続けてインカムとキャピタルが自分の目指す金額になったら売却してもいいと思いますえ有名な投資分マンションの会社なので実需向けに売れるかどうかっていうところがちょっとはてななんですけどもま場所はいいので単身男性や子供のいないえ中高年老夫婦に実需向けで売れる可能性もあるかもしれませんはいできるだけ家賃を下げずに物件の価値を上げることに重力してください物件価値を上げるための努力ってところなんですけどはいなんか家賃を下げるともう上げづらいとかそうそういうことがあるんですかそうですね1回下げると上げづらいっていうのあると思うんですけどでもまリチはいいですし例えば内装をすごいなんか凝ったものにしてなんか誰か人に突き刺さるようなものにするとかあ同じ物件の同じような間取りの部屋とも部屋よりも高いやにでかせるようにちょっとした造作をするとかそういうような工夫をしてなるべく家賃を下げない努力をしてみてくださいあ売却から価格からキャピタルを計算するために差し引く金額としましてはえっと残菜と自分の手出しその他に売却費用ですね抵当権抹消するための司法処置費用銀行手数料仲介手数料などがかかってきますのでその辺もかかる費用として考慮してキャピタル原因の計算をしてみてくださいはい中回数量がね100万円ぐらいになっちゃう時ももあるのではいで2番計画的な繰り上げ返済で支払う利息を少なくということで当初の予定だと急速だけで2200万ですでにご自身で500万円繰り上げ返済されているますでに計画を実施されてるので大丈夫だと思いますが返済に無理がないようにご自身の家計もきちんと把握しながら繰り上げ返済の方を進めていってくださいで繰り上げ編成の時に期間短縮型を選んでますでしょうか選ん選んでるねはい選んでます期間短縮型の方が利息軽減効果が高いのでえっとま一応どちらが有利かっていうのは必ず銀行さんにシュミュレーション出していただいた上であの確認していただきたいんですけどもまできれば期間短縮型で進めていった方がいいと思いますで3番ですねリスクを加味したシミュレーション作成ということで管理委託契約書の中身をよく確認して今後

どのような費用が発生するかっていうのをえきちんと把握された方がいいと思いますま設備費にその結局広告費とか現状回復費が入ってないのでそのもし業者さんが潰れちゃったりとかあいなくなっちゃった時にはあのそこをきちんと加味したシミュレーションに直していただく必要がありますあと修繕積み立て金の値上がりも入ってないので今回その2025年に 7000円アップするんですけども今後その建物の劣化が進んだ時にさらに修繕積み立て金が値上がる可能性もありますのでその辺も是非加味してみてください結局その区分所有マンションですと建物がボロボロになった時に管理組み合いがあってそこのあの2/3以上の賛成がないと立て替えたりとか直したりってのはできないことがあるんですねそうすると誰か何人かが反対してたら修繕ができなくてそのままボロボロになってすごいもう本当倒れそうなマンションとか今問題になってんですよ東京都内でもそのボロボロになった時に自分だけで決められないっていうリスクうんあではいよくその辺を考えていてください気づかされたのはちょっと自分の勉強不足とえっとま今色々即答できなかったりなんか今の自分のステータスすらなんかちゃんと把握できなかったなっていうところはあの実感したのでちょっと今後はちょもうちょっとちゃんと把握して勉強していきたいなって思ったのとまあとその物件自体がそこまで最悪の物件じゃなかったところはま安心しつつまちょっとなんかシミュレーション甘かったりするところもあったのでちょっと今後できることはあのやっていきたいなっていう風にちょっと覚悟を決められたっていうのが 1番あの良かったなと思ってます自分の老後だったりとか子供の教育資金とかこう色々こう今後貯めていかなきゃいけないっていうのは分かった上でこの負債を背負ってるっていうなんとなくこう大丈夫かなっていう不安要素が今回話をこう色々聞いてる中でプラスになる要素も含んだ物件だっていうところはまず認識できたのでじゃそれをこういかに自分たちでよりプラスにできるかっていう方法を今後おっとっと考えていきたいなと思っています5000万の借金をするっていうことが2000万円の利息も背負ってるっていうところ本に大きいのであのそこのところをもうちょっとあの深く考えていただけたらなってあのこれから投資する方も皆様借金を背負うってことは借金だけじゃなくて利息もわなきゃいけないので

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楽待チャンネルをご視聴の皆様。あけましておめでとうございます。今回の動画は、お正月特別企画「愛のお説教部屋・総集編イッキ見スペシャル」です。楽待チャンネルの大人気企画「五十嵐未帆の愛のお説教部屋」から、特に注目度が高かった動画を10本厳選。5時間イッキ見ができる動画です。

不動産投資の学びが詰まった「愛のお説教部屋」。すでにご覧になったことがある方も、これからの方も、ぜひこの機会にご視聴ください！

※新企画「さらば青春の光不動産王への道」に五十嵐未帆さんがゲスト出演！動画は1/5（金）公開予定！

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ーー[チャプター]ーー
00:00:00 オープニング
00:00:40 返済比率70%「救いようがないダメ物件」
00:29:27 アロマの先生から新築マンション投資を紹介され…
00:56:21 返済地獄…1.8億の借金に苦悩する男
01:29:17 高金利ローン地獄、35年後に7000万円の損失!?
02:00:46 悪質サブリース業者に騙された!?
02:41:27 新築ワンルーム投資で毎月7万円の赤字
03:17:44 犯罪に近い…悪徳業者にハメられた相談者
03:39:48 狭小アパートで毎月赤字…
04:01:44 世帯年収1500万円、20代パワーカップルに愛のお説教
04:24:12 勉強せずに8500万円の新築ワンルーム投資…61歳元会社役員
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#楽待 #不動産投資 #五十嵐未帆 #愛のお説教部屋 #総集編

6 Comments

@rakumachi 2年 ago

新企画「さらば青春の光不動産王への道」に五十嵐未帆さんがゲスト出演！動画は1/5（金）公開予定！
▼「不動産王への道」シリーズはこちら▼
https://www.youtube.com/playlist?list=PLXxeZUjeMCXA7DNrpHC4jKOJhk6GXxXQS
@carolynpaet4845 2年 ago

私はここに来たばかりです、皆さんこんにちは！👍
@ryohei1119 2年 ago

年末に愛のお説教部屋まとめて見返してました。
もう少しアップが早かったらな〜。
@hiromio-gj3en 2年 ago

配信ありがとうございます！
@user-be1xf6tx6m 2年 ago

楽待様、五十嵐様、あけましておめでとうございます。今年も宜しくお願いいたします。素晴らしい動画に感謝します🌺
@user-nt4fy8fk1b 2年 ago

楽待に掲載されている物件で
シミュレーションしてほしいな

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