【老朽マンション】修繕・取壊しなど規制緩和も…現実的には難しい？古いタマワンの課題｜アベプラ
[音楽] 高齢化社会が進む日本 。人がおいると共にあるものも置いていき が叫ばれています。それ がマンション 。中でも老朽化した文場マンションの 立替えが今大きな課題となっているのです 。国内で地区40年を超えるいわゆる高年 マンションは2023年末の段階でおよそ 137万個 。しかしそのうち立替えが実現したのは これまで累計でわずか297件でした 。 中間環境や住民の安全にも直結する老朽問題ですが、立えが進まない実態が浮き彫りになっています。高年マンションの住民からはこんな声が [音楽] 建設費高等と住民が費用を負担できず縦は絶望的。 うちは高齢住民の反対で立が進まない。 さらに国交省はマンションの立替えには1 個あたりおよそ2000万円かかるとして いて、この数字を元にした民間会社の資産 ではマンションの99%が立替えが困難だ との結果 が建設費の高等と住民のコンセンサスが 課題となる中、政府はマンションの立えを 促進する 法律をマンションの管理の円滑の再生の円滑等を図るため建物式地の一括売却やわゆる立等リノベーション等にかかる決議について区分所有者の多数結によることとするとに必要な規定の整備を行うこととしております。 改正法ではこれまで建物の売却や取り壊し 1等丸ごとのリノベーションの場合原則 住民全員の賛成が必要でしたが改正により 4/5の賛成で可能にまた耐震性が不足し ているなど一定の要件を満たしている場合 は住民3/4の賛成で可能になるなど条件 が緩和されています 。今後さらに老朽化マンションが増えて いく中、崩壊はどこまで有効なのか、老朽 化の立替え、リノベーションの促進には何 が必要なのか家と共に考えます。ゲストを ご紹介しましょう。マンションの立替え 修繕工事支援などを行う会社スマート修繕 のコンサルタント黒柳慎介さんです。 よろしくお願いいたします。 よろしくお願いします。 そしてもう一方実際に都内のマンション3 等の立えを行いました不動産ベロッパーワールドレジデンシャル執行員の石劇さんです。よろしくお願いします。 よろしくお願いします。 さあ、え、ご覧いただきましたが、今マンションを巡ってその建物の老朽家と住人の高齢化という 2 つのおいが問題になっているということで、うん。 まず黒柳さん、あの、これまではそのマンションの修繕だったり取り壊しの際に住民の戦札が取れなくて実行できないということがこう問題になってきていましたが、今回のこの法改正でその要件が緩和されたということでどのように評価されてますか? そうですね、あの、ま、長くこの立えだとかですね、ま、取り越しの問題とかってあの、取り上げられてきたので、ま、だいぶあのこの法改正によって、え、ま 進んでくんだろうなっていう印象はあるんですけれども、ま、抜本的にこう大きく変わるかっていうところはちょっとまだまだ課題があるなっていう風に思ってるとこです。 これ全員からで結構違い出るもんすか? えっと、そうですね、あの、大きく出るとは思うんですけれども。 そう。はい。 ま、とはいえですね、やっぱり最後まで反対する人たちと接触するって大変なので はい。 やっぱりその方々と向き合いながら、あの、立え、等々やってかなきゃいけないっていう意味ではやっぱりこう皆さんがこう納得した上で住めるってことが望ましいという風には思ってます。 うん。石さんも同じ意見ですか? そうですね。 あの、私もおかげ様で何件か案件をさせていただいておりますけれども、あの、ま、先ほどね、あの、引っ越してくださいといろんな意見があったりあると思うんですけど、ま、 私たちが目指してるのはやっぱり全員の方の導意はやっぱり目指しですよね。 うん。うん。 ただやっぱりあの10 人色という言葉の通り10 人の方がいいたら皆さん思いも違うし考えも違うのでうん。 で、今回国会でこう改正していただいたところていうのは非常に大きな一歩 うん。うん。 なので、ま、私ども、ま、デベロッパー業をしておりますけれども、やっぱり目指すところは全員の方の合意を取りたい。 ただし今までが例えば、ま、立えの場合は 4/4/5 で今後はですね、対震不足等があれば、ま、 3/4 まで行くと数でいいくと80%が75% なんですよ。多分100 人のお客様の場合にすると80 人の方の同意がなきゃダメだったものが例えばこれは 3/4になりますから75 でも大丈夫です。これ5人の差でもこの5 人の意見ってすごい重要なんですよね。 うん。 なのでまず今回の法改戦に関しましては、ま、私どもの会社としてはもう大きな第 1 歩ということで非常にあの歓迎しているところですね。公改正の狙いは売却の促進ですかね。 いや、そこだけではないです。うん。 要は選択肢を増やしてるんですね。 ええ、 単純に立だけって言ったところからそうじゃなくてリノベーションをして うん。 例えば、ま、先ほどの意見で人がどんどん減ってってしまうとか じゃ、例えばですよ。 もう例えば教縮なんですけど、マンションのうちの半分を例えば民泊のホテルにしようとか、 例えばオフィスにしようとか、ま、本当の単純な案なんですけどね、いろんな規制があってできないんですけど、うまくはただそういったリノベーション工事をするにしても以前は全員の所有者 100人の同意だったんですね。 なかなか困難になってくるんですよね。 うん。 なので今回の私が思ってる法については単純にもうその取り壊しじゃなくてですね、いろんな選択肢を出しましょうよという 1つの大きな一歩かなと。 じゃ、住民の人にとっては選択肢が広がったなって思っとけばいいってことですね。 そうですね。 ま、でもそれあの多分どの住民かによると思います。 マンション内で経済格差がめっちゃ強かったりすると例えばそのあの経済的には引っ越しできないとかあと年齢の差がすごい多かったりすると あの完全に立場が違うのでま、経済弱者みたいなものをあるし無視無視する意思決断もできてはしまう ん。今回の法改正によって そう。そこってどうなんですか? 実際にですね、あのマンションも40年 50 年経ってきますとね。例えば最初の例えば新築の時のお客様の年齢数とかって結構似てるじゃないです。 うん。そうですね。でも40年50 年経ってくると例えば相族の方だったり最初から住んでる方だったりお部屋を綺麗にイロベーションして買われた若い夫婦だったりて様々な方々がお住まいになってくるんですよね。うん。 なので私ども今ご指摘あったように法改正が緩和されたことによって多数結が用意できちゃうんじゃないかって ていう確かに意見もあるんですけれどもなので我々が思ってるのは できる限り多くの方 うん が合意できるようないろんなアイデアプランをご説明に皆様と一緒にしながら進めていきたいだ今本当ご指摘があったように多数結の決議が安になったのでどんどんやっちゃえとかそういうのは私やっぱりいけないと思っ ううん。多分その事業者サイドだとね。 そう。はい。私これ賛成なんですね。賛成で私あの管理業務主任者の資格をなぜか持ってまして、あのでも素人管理業務主任者です。管理業務主任者って国家資格でして、 あのマンションって民法で定める普通のとちょっと違う形態で法律作らなくちゃいけなかったので、その法律の専門家みたいなことで 管理人さんとかをやれるような感じの資格なんですよ。 管理業務者なんで1 回法律は勉強したですけど、ま、素人ですっていうので 2 つをお伺いしたて50 年前とかの建物って技術的に今と全然違うと思うんですけど、 全体そのもう何万何十万ってある中で言うとまだ使えそうだな十分な技術が 50 年あったなっていうのってどれくらいなのかなっていうのが 1個目の話ともう1 つあの選択肢を増やすって非常にこう面白いなと思って聞いてたんですけど多 多分さんの件でもその反対されてる方って選択肢がない人なんですよ。 つまりあの引っ越すお金がないとか 立て替えると言ってもその出すお金がないとかそういう状態の人たちがいるのが残りあと 1割とか2 割とかなんだと思うんですね。こういう方たちに対してどういう風に解決していってるのかって事例とかも伺いたりする。 そうですね。まず最初のご質問でいくと例えば 50 年前に作られたマンション。 ま、私も今ちょうど53 なんですけど、例えば昭和477 年に経ったマンションが今どうなってるのかって言うと、ま、 私実はあの管理会社の方もちょっとやっておりまして、そちらで古いお客さんの建物は地区も 60年のマンションもあるんですね。 はい。はい。 た、これがですね、もう全く違うんですよ。 物による。物によって。え、 なので私どもに今管理されてるマンション様で、ま、 60 年になるマンション様、練り間の方だったかな。うん。 渋谷だったりとか色々複数あるんですけれども、非常にばっちりと うん。うん。 もう安心してお住まいになれるように きちっと中には対心補強も全部終わらしていて で修繕に詰めた時も純宅にきシッと積み立てていて で変えてないところは玄関動画だけだったかな。 他は全部旧 排水艦だったりとか脂だったりとか徴用部分の例えばお水管とか全部綺麗に変えて [音楽] うん。 それコンセンサス取れてそうな、ちゃんとしてそうなですね。住民の方たち。はい。一般的には結構こう管理費いざ使わなきゃいけない時に全然積み立てられてないじゃないか、足りないじゃないかっていうことでまた揉めたりっていうこと聞くんですけ。 意外とブラックパックじゃないですか。そのね、積み立て日も。 そうですね。うん。 チェックで逆に良くないところはそのダメなマンションっていうのはどうなっちゃって あのあまり商売上言えないんですけどね。 さっきあのデレな方言われまして、 ま、家、 イエルハジと限界マンションっていう言葉が出てね。 で、限界って何かって言うと売れない、住めないかせない。 うん。うん。うん。 それでも住んでるんですか? もうどにも空になっちゃう。 住めない。そしたら取り壊すべき。 それも容易には今までできなかったです。 ああ。やっぱ住んでる方とかいらっしゃいですね。反対する方。 いろんな方がいらっしゃいますよね。やっぱ住民という。 あ、 え、そういうとこは一応その修繕積み立ててるのに管理が図だったってことですか? 管理ですとか積み立て金の例えば滞能の方が多かったりとか うん。 あと横量しちゃった事件とかありましたよね。 あ、そうです。あります。ありますよね。 ま、でもこれ今前提デベロッパーが買ってくれるマンション うん。 の今前提で成り立ってるのでこれ例えばじゃ買ってくれない買い買い買ってくれないマンションとか売ることすらできないマンション になった時にもうほぼ実質取り壊ししかないよねみたいな。 そうですね。 あの、選択肢がっていうマンションは、あの、要は住民側にインセンティブってほぼない。 ないですね。 ないので、そこの話はじゃあそういった人たちの保証はどうするのかみたいな議論絶対に必要で、この法案なので今回うん。そう、 だから例えばそういう経済的な弱者でそういうこと生活保護をもらいながらあのそういったマンションに住まれてる方にはこれどうするのかみたいな、じゃ、老朽化していく中でそれどうしていくのかみたいななったら、じゃあみんな動かないよね。 じゃ、地区80年とか地区100 年とか地区150 年のゴーストマンションが大量に日本確信に出来上がってしまう。どうするっていうところも保証的なところはちょっと話を考えなきゃいけないかなと思う。 そう、そうですね。 扱いくないやつですよね。 うん。結局やっぱり安心安全界的な街作りゃいけないじゃないですか。ま、不動産業として なやっぱり外ちそうだとか もう危ないよとかそれやっぱり放置するわけにかないけれどもそこにじゃ誰がお金をかけるんだと。 そう。 これだからデベロッパーさん側に経済合理性のない行動っていうのは基本できないので うん。じゃあその じゃあデベロッパーさんに買ってもらったとしてもやっぱその 潰して新しく作るのにもお金がかかるからさらに上に立てられないとあの収益が上げられないので石率パンパンとかだとあの利益が出ないじゃないですかてなるとなかなか売れないのかなと思ったりしたんですよね。 そうですね。 なので今回の法改正によって立えがもう爆発的に増えるということは正直ないかなと。 ただ可能性としての一歩は進んでいく。 はい。うん。 で、出てないですけれども一応高さ制限もろんな条件にたちょっと緩和しますよとかそういうのも今回出てるんですよ。 うん。 なので、ま、我々がその利益ではなくてですね、その床を待つことによった建築費を圧縮して、 で、そこの販売のものを回すということで少しでもね、そういった件と実際立て帰える時とかって住民の負担とかなんか 2000 万ぐらいそれぞれかかることもあるみたいなこと聞いたことあるんですけど、実際だから立て替える時にその住民の負担って大体どのぐらいになるんですか? これはですね、元も持ってる人ですよね。 正直言いますと、もうやっぱり何千万単位になってくるとほとんど要は実現できないんですよね。 うん。うん。で、反対 なるほど。だから今300 等のマンションできた例のは はい。はい。 ほとんどそんな何千万っていう支出がない。 なるほど。なるほど。なるほど。 黒成さんあの調査によるとその99% が今後立できないみたいな状況になるっていうようなお話ですが詳細教えていただいていいですか? そうです。あの弊社の方ですね。 今ちょっと表に出てますけれども、あの、こう国交省の方で発表しているマンションの立えの負担の平均っていうのは、ま、 1941 万円っていう風に書いてあるんですね。 うん。 で、実立えたケースってね。いや、えっと、ま、あの、立える時に、 あ、資産ってことですか? はい。あの、必要な金額っていうことで資産として出て、出ているというものになります。 買った方がいいですよね、絶対。普通に。 そう。それではい。 で、我々もですね、あの、マンションのデータという風に持ってますので、それをですね、実際に立えのシュメレーションしてみて、え、たくさんのマンション 計算して、演算して 試産してみたんですよね。うん。 そしたらやっぱり2000万円を こう下るっていうのはなかなか難しくて それ以上のコスト負担みたいなのがあの分かってしまったっていうところです。 それ物価がやっぱり原因だったりするんですか?人権費だったりとか。 あの、物価ともそうですし、ま、建築行動あるいはこのそもそも立えられるマンションって世の中にそんなにないですね。デベロッパーが食いつくマンションっていうのは、 ま、当然利益が上がる物件になりますので、 限られるんです。 そうなんですよね。で、もうおっしゃる通りもう場所は東京都で言うと本当が実現できるかみたいなところと 大阪も例えば梅田とかです。 どうすんですか?どうしましょう?NPO デベロッパーみたいなものを作るしかない。お金かかるじゃないです。 [笑い] もう誰かもう公共政策でやるしか多分ないと思う。そうじゃないと思う。 そう。ゴーストマンションみたいになっちゃうから強意取ることって物理的にできる。 いや、なので、ま、あの、お金を持ってる。そうですね。 で、お金を持ってる人はどんどんやろうよっていう風に言うんですけど、ま、そういう方ばっかりじゃないのでほとんど反対するっていう中で持ってても高齢者の方でもうなんか立っても自分のもうこの先短いて思ったらなんかお金出したくないなって気持ちになってまですね。この 40年とか50 年経ってるマンションって最初から買った時、ま、大体 30代で買うじゃないですか。大体70 とか80 歳になって、え、この問題に直面すると、いや、もう私そんなことしたくないとか、もうここでゆっくり過ごしたいんだって方が多いので、ま、なかなかですね、その辺りの住民の合意形成って ずっと難しい。 逆に言えば石さんはなんでその1% の立えを3とも成功させられたんですか? ま、企業秘密なんですけどね。 ですけど、あの、ま、やっぱり色々お客様、ま、状況があるじゃないですか。すごいおっしゃったように で、やっぱり皆さんに監視持って欲しいんですよね。 うん。で、監視を持っていただいて10 人の方10 人の方にご意見があるんで、それやっぱり聞いた上で経済的合理性が担保できれば 多くの方がじゃあそのプランに乗ろうよと。 うん。 例えば高齢者の方の引っ越しをお手伝いしようとか。 うん。 で、仮もみんなで探そうとか。うん。 そういうところまで入っていかないと。だからマンションは縦の長屋なんですよ。 うん。昔で言う長屋の縦の長屋めですね。 うん。 なので醤油が借りれる距離なんですよ、皆さん。 うん。 で、それぐらい皆さんと長くならないと進まない。 もうそうするともう大規模なタマンとかどうするんですか? タワーマンはかなりまずいですよね。戦えは経験ないです。 [笑い] ないです。もないです。はい。 あの、その時てそれこそもう公開空地とか作って要率パンパンな時ってどうす?もう緩和してもらうしかないんですかね? もっと伸ばすしかない。 それしかないんですか? 街の再生するしかないですよ。1 つの立えじゃなくて町の要は再生。え、 そうですよ。東京捨てる時が来るんです。 だからそこまで多分みんな考えてこのマンションでね、売り替えだとかしてなかったから今現実的にやっとなってきたっていう段階なんじゃないですかね。 うん。 で、うちはあの実は団地の立いも実あるんですね。 だから区分の片は3 件って言いましたけれども、ちょ仕事してるもんですから、 別に何してるかって言うと、町の再戦なんですよ。 うん。うん。うん。 あ、町を新しく作ろうという民間の会社ということで、そやって 住民はどこに一旦行くとかも自分でご覧立っててやってるって。 そう、全部ご紹介してますよ。こういうところがエリアがいう学校ね、額があるから買いたくないですよねとか。それ一期やるめちゃめちゃ大変じゃないですか? だ、時間かかるんですよ。 あ、そう、そう。 え、あのタワンやばいのをもう少しでもいいと思います。それ確かにやばい。 [笑い] あの、ターマンションはまさに立替えの前に大規模修繕どうするっていうことでこれから議論になってくんじゃないかなと思っていて、まだですね、 2002年3 年ぐらいにターマンブームになって、 え、1 回目終えてるところあるいは2 回目これから迎えるみたいな時に結構こうターマンションは大規の費用ってものすごい高いので これでこう積がガと上がるケースの額になる いやもう本当に5億7億8億みたいな 修繕積み立て金はちゃんとある管理組方が多いです。 はい。まあ、そうですね。比較的1 回目は十分足りる、あるいは2 回目ちょっと足んなくなってきたんで借入れするみたいなところは少しずつ出てきてるですけど、 借入れして結局住民からまたそうですね。はい。 あの、販売するのルールも変わりましてですね、 例えば過去の話してしまうといけないんですけれども、過去はもう極端安かったりとか、 だから現代の場合は積み立て基金を最初に集めたりとか で最低の金額以会されちゃダめですよと。 なるほど。 で、段階でのプランを作りなさいとか ちゃんと今あるとあるんですね。 はい。はい。 でもそれをきちっとやっぱり所有者の皆様が管理会社任せじゃなくて うん。自分の財産ですから。 資産ですからね。 自分のものですからね。それをきちっとやっぱり皆さんに意見交換をしていきながら考えていかないと誰かがやってくれるよね。 10年後、20 年後の大規模集修繕誰かじゃないんですよ。 うん。自分たちですから。 安倍マプライム進行の平石直行です。ご 視聴ありがとうございます。これ気に チャンネル登録よろしくお願いします。
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◆過去の放送回はこちら
【地方創生】居住地以外と繋がれる？活性化が狙い？メリットは？ふるさと住民登録制度とは｜アベプラ
▷https://youtu.be/oZAvsLel59I
【引き出し屋】ひきこもり自立支援をうたい…部屋から連れ出し→謎の施設へ “引き出し屋” 親が頼むワケ│アベプラ
▷https://youtu.be/NZ6k9FIMLLA
◆キャスト
MC：松陰寺太勇
黒柳真介(スマート修繕執行役員 マンションの建替えバリューを可視化「スマート建替」責任者)
石渡逆(ワールドレジデンシャル執行役員)
市原えつこ(メディアアーティスト)
柴田阿弥(フリーアナウンサー)
砂田憲治(Kabuk Style CEO)
孫辰洋(リザプロ代表/未来図代表)
田中萌(テレビ朝日アナウンサー)
司会進行：福田典子(元テレ東アナ)
ナレーター：榎本温子
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平日よる9時 アベマで生放送中
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