【マンション価格高騰】都心は”億ション”が当たり前に？　ゲスト：長嶋修（不動産コンサルタント）松田忠司（不動産経済研究所上席主任研究員）MC：近野宏明　上野愛奈　BS11　インサイドOUT

【マンション価格高騰】都心は”億ション”が当たり前に？　ゲスト：長嶋修（不動産コンサルタント）松田忠司（不動産経済研究所上席主任研究員）MC：近野宏明　上野愛奈　BS11　インサイドOUT

新築マンションの価格が止まりません。 東京23 区の平均価格の推移見ていきますとこれまで緩やかに上昇していましたが新型コロナの流行が収まった 2022 年頃から急激に上昇していることが分かります というこのこの角度が明らかにこう変わってきてる感がもうはっきりしてるわけですけれども はい あのじゃあオクションっていうはあの久しぶりに私もあの今 VTR とかで出てきましたけどももはやなんかオクションが当たり前ぐらいのこの平 価格になっていて、今の状況ってのは、あの、松田さん、これバブルとは違うんですか?これは。 そうですね、あの、一般にイメージされるその 80年代後半から90年 はい。 ぐらいまでのバブルというのは はい。 やはりあの土地の価格が非常にこう高騰してというような動き ですよね。そうすると、え、都心や東京 23 区ではマンション用地の確保が難しくなっていってどんどんどんどん高外に逃げていくという動きが起こるんです。 うん。はい。 でも今は、え、 4割が状況ですよね。 そうですね。あの、4割が、え、23 区を保っているという状況ですね。 ですので、あの、価格が上がっているのは単純に土地が上がっているというだけではなくて うん。 え、工事費 うん。 え、資材費もそうですし、検費 はい。 え、などがやはり非常に高くなっているというところがこの価格に現れていると。 この角度の上がり方とそれから今地下の方出ましたけど 23 区の住宅地の基準ここの角度の上がり方ってのがちょっと差があるんですね。これ長さんね。 はい。 差がありますね。あのやっぱり圧倒的に価格してきたのはマンション。 マンション 物件別で言えばマンションということになるんですけどマンションだから高い上がったというよりは結局立いところを選ぶとマンションになりましたと。 いうことですね。うん。 駅前駅地駅直の 1 個建ってあんまりないです。駅直血の前所あるあの 1個建立てなんてあるわけないのでうん。 うん。 え、どうしてもやっぱり今の方たちはですね、友端働き世体が圧倒的に多くて はい。 となると通勤も2人分ですよね。 なのでうん。生活利便性が大事で うん。 とにかく時間を大切にしたいと うん。 快適性より時間ですということになってしまった結果、こういうこと なってると。で、ちなみにこの価格ってじゃあ今のトレンドがどこまで続いていくのかまだまだ上がる可能性があるんでしょうか? はい。少なくとも下がる可能性は低いと思います。 あ、そうなんです。 ええ、日銀の政策が変わって 0.25もう1回ぐらい上げようが 大して影響はおそらく受けないと思います。 うん。 じゃあ、今なんていうか、このこの辺まででこうギリギリ変えていた人っていうのはそれはそれでまだラッキーだった部いことになるんですか? ものすごくラッキーだったと思います。え、このこれまでのこのマンション市場を遡れば、 ええ え、90年のバブル崩壊してから失われた 10年と言われ、しかしその 1900年代は多くの人たちが東京 23 区でマンションを買うというのはなかなか難しかったわけです。 うん。それが2000 年代に、え、石率の緩和みたいなことがあって都心にターマンションがいっぱい立ち出して、 あの頃から都部立致地のいいところでマンションが変えるステージが始まったんですよ。 うん。 そこからずっとマンション価格ろんなことありましたが上がり続けてきていよいよ買えなくなってしまった。このちょっと特別ないわゆるボーナスステージみたいなものが終わってしまったのが最近だという風に私は捉えてます。 この辺はボーナスステージの最終段階がこの辺だった可能性がある と思います。 もう今あの東京23 区で立致のいいところで一般的な私たちがマンション買うってのはちょっともう難しいです。 松尾さんも横でうんうんと頷いてらっしゃなんですか? はい。そうですね。あの 90年代の半場からバブル崩壊ですね。 首都圏のマンション市場というのは年間 8万個ぐらいの供給料が 2000 年5年あたりまで続いたんですが その時というのはあの都心でかなり今考えると相当割安なマンションがえされていたとバブルが崩壊してそういったあの用地がどんどんどんどんマンションに変わっていったというのがあったですね。うん。 今もそういうステージではなくなってしまっているので供給新築のマンション供給も当時の、え、 1/4まではいかないですけれど、 かなり少なくなっていると。 これ2014 年を起点にしてますからこんな感じですけども かつてはもっとあった。 そうですね。はい。 その大量供給機のものが今中古市場にも出てきていたりするんですけれど、ま、新築の市場ということで言うと非常にあの個数というところで見ると小さなものになっている。それが現在ですね。 新築でだからもう駅地下のマンションっていうのはもうほぼほぼもう買えないという風に考えてた方が、ま、先ほどの話で言うとそうなんですよね。 だってもう1億5000万ドから2億3 億もによってもっとうん。 そう。そうです。そう。 はい。 逆に言うと今日本人というか、ま、その世帯で何パーセンのぐらいの方なんですかね。それを変える 逆になんかいや、もう本当に限られた方々になってしまって。 世帯数の何%センってことですか? それは分かんないですね。 でも本当、ま、限られたもう方々しか買えない状況になってるということですよね。 ということだと思います。 はい。 では、マンション価格の高等要因、ま、このようなものが上げられているんですが、建築コストの後等、それから、ま、円安というお話も出てきますけれども、長嶋さんはこの中で言うとどういった要因が大きいと見ていますか? はい。この上の2 つ、建築コストの後等と都市科学区の後等はこの 2 つが上がろうが変えなければ業者事業者としては下げるしかないのでこれは結果だと思うんですね。 うん。 で、1 番あのポイントになるのはこの背景になってる低定利だと思うんです。 ああ、 低金利だから円安になり で、えと、買いやすくなるので土地や建築コストが上がっても吸収でき うん。うん。 割り安に見えるね。円安だからということで海外からの投資も増え上昇にみんなあるねということになるから転売も増えと。はい。 え、とはいえのようなサイクルは立ちのいいところでしか起けないので着行原着行コスは減少している。 あのリッチのいいところでもう着行できる余地まさに余地があまりもうなくなってきているから 立のいいところしか売れないからです。 あ、売れないから。 はい。なので平均価格を見るとそれがあの平均価格を押し上げているっていう効果もある。 うん。 なんかすごいこの循環がすごいですね。このあの悪循環じゃないなんて言うんです。 スパイラルが、ま、あらゆる状況がこう組み合わさって上がるべくして上がってるって感じ。うん。ただこのようなスパイラルは日本全国で決して起きてるわけではなくて はい。 大体15対70対15のこの上位15% ぐらいの都心前地下大規模タワーみたいな このようなワードに代表されるような ところを中心にこの現象が起きるんです けどこの現象が起きるのが代々的に 取り上げられるのでなんかマンション市場 全体がバブるようなイメージになるし、ま 、あの部分的にはバブると言ってもいいの かもしれませんが、ここは後でお話しする ように分厚い購入層の方がいらっしゃるの でちょっとぐらい上がろう 関係ないみたいなとこあるんですよ。 関係ない人そんなにいるんだ。 でもそこその人たちは確実にいてそれだけのニーズがあるからこうなってるわけですもんね。 そうなんです。 都心と地方でもすごく差があるし都心の中でも、ま、そうしたこう、ま、格差という差が結構広がってきてる状況なんですかね。 地方でもうん、例えば宮崎とか北九州とかああいうところでターマが立つと一部やっぱりオクションになったりします。 あ、そうなんです。 個数はものすごく限られて 2 個とか数個みたいなどの地域でも、え、供給数を間違えなければオクションでも売れるんですね。 それがやっぱり東京都心みたいなところはある程度供給しても まだま、 みんな買いますからねという バランスでやってるとえ、い うことです。 あの、先ほどあの長嶋さんのお話の中で、ま、ライフスタイルが変わって友働きの世帯が増えてるから、ま、駅地感がやっぱりあの、非常に人気があるっていう、ま、マンション買う時って、ま、広さだったりとか、ま、蓄年数とかあとなんでしょうね。ま、色々な条件を見るって思うんですが、やっぱり駅地っていうのは今のこの時代にはすごく重要な刺さるポイントなんでしょうかね。 圧倒的にやっぱり意味の生活理面性、会社に近い、うん。 うん。 え、年、都市、都市で生活する買い物とか学校とか病院とかですね、いうものも うん。時間短縮したいわけなんです。なのでイメージとしては、え、徒歩 15分の100平米よりも徒歩3分の65 平米がいいみたいな。 よくわかりますね。ことです。 あ、よくわかりました。 あ、私もなんかやっぱりあの東京で働いてますので、一応働いてますので その方がいいなって今ちょっとお話聞きながら思ってしま あ、納得高い。が高い感 そこは松田さんやっぱりそうなんですか?そのだいぶコロナでね はい。 例えばリモートワークとかあの在宅で勤務するとかっての一瞬なんかこうあのあ、これ広まるのかなと思ったら意外とそれもなんとなく 収束収束というかね。 うん。 あのやっぱりやめる会社っていうのは増えてきてたりしてまたリアルの出勤も増えてるような感じが電車に乗ると思うんだけれどもやっぱりそういうことも影響しているんでしょうかね。 はい。そうですね。 あの、基本的には本当にこう、あの、利便性の高いところを中心にこれだけの価格が上がってしまっているので、 え、そういった場所でないと成立しないという状況にはもうすでになっている。そういうあの状況が、ま、特にここ 2 年ぐらい続いているっていうことですね。 うん。 で、この2年ぐらいで言いますと はい。 あの、円安がやっぱりかなり進行したんですよね。 え、2022年から23 年にかけて、え、そのタイミングで工事の期間中だった物件 ここら辺ですね。 はい。というのがかなりあの工事が終わった時にですね、 実際にその当初の見積もりよりかなりコストがかかってしまったと。 うん。 結局あの赤字のような状況にあのジェネコンのが一部がそういう形になってしまったというようなことがあったらしいんです。 うん。 で、それ以降の物件というのはそういったことも起こることを想定して かなりこう見積もりの額を上げていると そういうことなんだ いうこともあるようですね。 ですのでここにあのここに来てまたかなりあの価格の上昇が 1段と顕になってますけれどう それは工事費の上昇というのもかなり影響を与えて さらなる円安をある程度見越してその分を価格に最初から上乗せしてる可能という感じなんでしょうかね。 でそで私またさらに不思議なのは人口がこれだけ減ってるでしかもま都心でもですよ。 東京でも、ま、人口頭打ちどころか地域によってはこう減ってくっていうな状況になっていてもマンションの需要は変わらないんですか?長島さん、これ 人工は減ってますけど生体質はまだ増えてるんですよね。 しかも 人昔前と違って、え、 え、世帯の主流は今 1人暮らし、または2人暮らし。 うん。 ここがメインなんですよ。 うん。 となるとそんなに広い大きいマンションは必要とせず で都市部に住み うん。というようなライフスタイルなので うん。 あの、少しこう、あの、高齢の方から見るとなんかもう全然違った住宅市場に今がりしちゃってて、 なるべく都に近く、えっと、はい。 え、人口は減ってるとはいえ世体数は増えていて、 1 人か2 人が圧倒的に多いという市場になっているという認識がまず必要で、その人たちが求めるところは全然ニーズは減ってないです。 減ってないどころかさっきのように立ちのいいとこについては上がり続けちゃったと。 で、いよいよ買えなくなっちゃったと。 うん。いよ変えなくなっちゃった。困っ 困っちゃってる人多いと思うんですけど。ま、さっきも話したったじゃこてのね、動きってどうなってるんですか?あの、それは松田さんにお聞きすればいいのかしら。 はい。小についても、え、上昇は当然していますね。 資材などが上がってますので、ただ、え、マンションに比べると上昇のペースと言いますか、上がり方というのは非常にこう穏やかですね。 マンションの方が今相対的にかなり割な状況になっていると思う。 これは最初に先ほどおっしゃったその土地の価格そのものがあのバブルの時代のようにガンガン上がってるわけでもないし求めているものは長嶋さんがおっしゃるお 2 人おっしゃるようにもう駅の近くの便利が良くて多少小ぶりでもいいっていうことになると ま1個建ては1 個建てのニーズがそれなりにあるにしても そこはやっぱこう差が出てくるってことなんですかね。 はい。ちょうど今日、あの、11 月のあの縦売り住宅の平均価格 1と3件出てますけれど、 え、レインズの発表によると 4900万円ぐらいなんですね。 どう? はい。の、 これ額と比べたら はい。 え、4900万です。 そうです。それでもあのかなり上がったという印象なんです。 ちょっと前まで3000 万円台だったのがここに 3年4000 万円台でっていうところでもうすぐ 5000万円かなという状況ですので、 え、上がってはいるんですけれど、マンションに比べるとかなり上がり方は穏やか。 確かにあの一昔前の不動産の市場と確かに常識がなんかちょっと違いますね。 なんか1 個建てがまず頂点にあってでそれが叶わないからマンションで郊外でみたいなスタイルが多かったように思うんだけれども全然違うん。 一昔前は1 個建て買えない人がマンションみたいな。 そうそうそうそうそう。 序列みたいなのもあったわけですけど、今はなるべくはい。やっぱり立致地ということになるとマンションファーストということになりますし、で、 1 個建てに火がついたのは、え、コロナけぐらいからです。マンションは 2013 年のアベノミクス黒田バズカでこの 12 年間ろんなことありましたが、ほぼ一貫してずっと上がってきたんですね。 この間1 個建市場は何も起きてないんです。ずっと。 うん。うん。 で、え、2020年のコロナ騒動で、 え、在宅勤務リモートワーク、 え、緊急事態宣言が開けてから多くの人たちが自分の住まの見直しをした時にもうマンション上がりすぎちゃってるねということで、ここで初めて 1 個建ての価格が上昇し始めたということです。で、昨はいよいよやっぱりマンション本当に買えないって風になったので うん。うん。 え、マシが変えなくなったので 1 個建てたっていう逆転当時昔から見ると逆転現象が起きてるっていうと外の 1 個建てをお求めになる方が出てきてるっていう みんなで一生懸命23 区のマンションをこうあの競争で探してたら、 え、最近見たらあれ近所の 1個建て結構安いぞって話になりで最近は 23区の1 個建ても結構高くなってきたので少しこう外に触死が伸びてきたと いうのがこのうの動きだと思う。 なんか世の動きと本当連れて 動くんですね。そうやってね、ニーズはね。 そう。では東京のマンションは外国人が投資目的で買っていることも価格高等の要因だと言われています。これを受けて国交省は初めて海外に住所がある人の不動産取得などに関する実態調査の結果を発表しました。 それによりますと、今年の1月から6月 までに東京都の新築マンションを取得した 人のうち、海外に住所がある人の割合は 3.0%で、去年1年間の1.5%からは 倍増。そして都心ほど割合が高くなる傾向 があり、東京23区は3.5%、千代田区 や港区といった都心は7.5%に登ってい ます。東京23区3.5%の打ち訳け見て いきますが、台湾が最も多くついで中国 シンガポールとなっています。この調査は あくまでマンションを取得した人のうち 海外のどこに住所があるのかを調べた データであるため外国人がマンションを 購入しているとは限りません。そのため 政府は取引実態のさらに詳細に取引実態を さらに詳細に把握するため不動産登期に 所有者の国籍の金融を義務づける検討を 進めるとしています。さて、そういう状況 なんですが、ま、これはあの説明しました ように外国人ではなく外国に住所がある人 の統計ということになります。 長嶋さん、この統計のまず狙いっていうのを教えてもらえますか? うーん、最近マンション価が上がりすぎてしまって、その背景には外国人が購入することがあるのではないかというようなセ論を受けて、じゃあ実態調査をしてみようという、そういう話 だでスタートしたと思います。ただこれ、え、ここに書いてある通り海外に住所がある人の新築マション取得率なので、 え、日本に住んでる外国人 うん。 あるいは日本の法人を通した方は含まれないので実態としてはこれより私の体感から見てももっと多いです。 うん。 で、この都ロックで言うと2 桁はもう行ってると思います。 あ、え、1001個売られたら はい。 重やそこらは外国人が買って え、もっと行ってると思います。 もっと言ってる。 はい。 なのでそれが価格に与える影響は結構あったと思いますけれども うん。 え、ここ最近の立ちのいいところ、特に都ロックみたいなところなんですね。ある程度人気なマンションはものすごい倍率で売されてきましたので うん。 仮にこの外国人がなかったとしても うん。 あんまり変わらなかったかなと。 あ、そうなんですか。 あ、そうなんですか。 ええ、その人たちいなくても他に買いたい人たちがいましたのでという意味です。 へえ。 なんか 最近あの新築のマンションを買おうとするとかなり前の段階のこの段取りって言うんですか? ま、誰でもいいすぐ行ってじゃあパッと買えるのかって言うとどうもそうじゃないというそれは今どういう感じなんですか?松田さん。 もうとにかくあのコロナの後はモデルルームは完全予約性ですね。でモデルルームを見た人しかま、買うことができない。 次のステップには進めない。うん。 で、そのモデルルームの予約がすごい大変な状況で申し込みからもう数十秒で埋まってしまうという物件も出始めて はい。え、モデルルームを見るための はい。 予約の争奪ってことで はい。 そこをまずクリアするじゃあ外国にいたらそれにってま島さんそれどうすんですか ね。 だから、あの、あんまりこの新築マンションを調べることは私意味ないかなと思ってまして、外国人にとって買いやすいマンションあるいはあの住宅ってのは基本的に中古だと思うんですよ。 うん。 で、えっと、新宿区のあるマンションは、 え、 30%超えてました。 え、 あの、外国人、外国人に海外に住所がある人はい。 ああ、 が超えてるようなともあったりしたので、 どちらかというとその割合としては中古マションの方が多いのではないかと思います。 それは松田さんどういう同じ認識ですか?そこは。 そうですね、基本的には新築を買うというのは日本の方が割合的にはすごく多い。ただ、 え、そういった方々が中古で売ろうってなった時に買おうと思って殺藤するのは基本的に外国人が多い。 だからどちらかというと中古のを買うだから売る側が日本の方で買う側が外国の方というそういうイメージですね。 じゃ、そうするとその新築マションに対するこの外国人のその購入に対する何かの制限ってどれぐらい意味があるんですかね? 新築でということで言うとあまり 非常に限定的だと思います。はい。ただこれがその、 え、不動産当期国籍がとかっていう話になってきてますので、そういったところからうん。 中古の方にも規制をかけようみたいな動きが出てきくれば うん。 え、そこはあの影響が多少大きくなるという可能性はあると思う。のと少しこう抑えられるような状況で出てきますかね。 あともう1 個の社会的な背景はあの外国人の方ってマンションを買った後も人に貸すことも自分で住むこともせずただただ空屋にしていると うん。はい。 え、住みたい人は実はいっぱいいるのになんで秋屋アにしとくんだというような社会的不満みたいなものもあってそれをどうしようかという背景もちょっとあったと思います。 うん。そっか。その意味での規制っていう のは、ま、そ、そっちの観点で言えば何ら かの効果はあるのかもしれない。で、不 動産協会の方もですね、これ当期目的の マンションの転売ってのも価格の高等の1 つじゃないかということで、これ先月です ね、これ規制強化の対策を発表しており まして、個数の購入個数の上限、これあれ ですか、1つのぶ、そのマンションって いうか、1つのプロジェクトの中で何個も 買う人がいることなんですか?これ ハルミフラッグなんてあの、20個ぐらい 当選した人もいますので、それのなしと それ20すごい申し込んだうちに20 個当たったみたいな。 うん。 いう、そ、そういうことはやめようということですね。 うん。本当に住む目的でこの部屋が欲しい、ここが欲しいっていう。 ええ、本来前本もだめだったら 1個でいいわけ。 そう、そうですよね。20 個あったってね。で、例えばあとこちら、え、これもそうか、引き渡しまでの売却の活動禁止。つまりこれもだからちゃんとまず 1 回は住んでくださいねってことなんですかね。 いわゆるテ売イヤーって言ってですね。 あの、ま、これは不動産事業者に多いんですけども、 え、高く売れるなというに踏めば 1 回契約しちゃって自分で住む気は当然ない。ビジネスのためにやるので極端に言うと引き渡し前に売っちゃうっていう。 うん。 こ、これはもうどう見たってマイホームでもないし うん。 値段を釣り上げる行為になっちゃうよね。ていうことで、それは禁止しよう。 30年40年ぐらい30 年以上前に聞けた地転がしっていう言葉をこれマンション転がしみたいなことやるのはダめですよってことね。まさん実際これあの 転売っていう要素がどれぐらいその価格等に繋がっていたんでしょうか?そこはどう見てますか? うーん。うーん。まあ、あの、 ある程度影響はあっただろうと思います けれど、ただあの繰り返しになります けれども、やはりあの、住みたいという人 が結構集まってきていて、あの、 ひどいすごい抽選倍率になっている物件が 都心などは多い状況です。 え、影響というところで言うと、 え、例えばこのようなあの転売の規制をあの進築でかけたところで、 ええ、 影響はやっぱり限定的だろうってことですね。 これのもたらす効果が限定的だっていう。はい。 ま、東京では都部であったりとか、あるいは、ま、駅に近いところのマンションというのはなかなかもう購入が難しいんじゃないかというお話 2 人からお聞きしましたけれども、じゃあそんな中でもですね、今後マンション やっぱり欲しいんだと。 うん。 上野さん欲しい。 欲しい。欲しいですが。 欲しい。 今までの話聞いてるとなんかね、ちょっとあの、暗い気持ちになってた。 暗い気持ちになっちゃうで。それでもだからどこかに明るいがどこにあるんじゃないかってちょっと期待してお話を聞きたいと思。 その辺であればどこを狙えばいいんでしょうかね。長嶋さんのとこですか? はい。え、かつてのベストは都心駅前駅地下でできれば大規模タワーみたいなそういう話だったんですけど、このベストはもう 難しいんですね。で、私、あの、 12年前にマンションは 7 分以内に買えなさいというタイトルの本出したことあるんです。 はい。7 分。 はい。 うん。 これは12年前の話です。 しかしもう7 分以内は変えなくなってしまったので、 え、それを10 分に伸ばしましょうという風に言ってたのが 67年前です。で、今 10 分もちょっと難しいんですね。これは東京 23区の話です。 で、今、え、多くの人が具体的に動いてるのは 23区で言えばはい。 うん。徒歩10 分を超えてどのくらい行けるかなと。はい。 ただバス便になっちゃうともう厳しいなと。 歩ける範囲で徒歩 10 分をちょっと超えてどこまでいけるかと。 これもあの都部は厳しいの。都 3区は厳しいので、 え、フリップがあると思うんですけど。 はい。 地図用意されてます。はい。 はい。23区の狙い目マンション。 うん。 はい。え、この辺りです。練り間並世谷。 この辺りはあのかつては郊外と呼ばれたところですね。 うん。うん。 このようなところもやっぱり駅前駅地はもう十分に高い徒歩 10 分以内は十分に高くなってしまっていますので、 この辺りで10分超えてどのくらいかなと いうところでこういうことについていじゃあのじゃ随分遠くなっちゃうなという風にイメージするかもしれませんが今多くの人たちというかあの食が伸びてる主流は実際そういうところなので ええ 今までのあの変えたところのことはもうイメージは一旦忘れてい いいて今言ったような辺りで大丈夫です。あの大丈夫ですっていうのは価値が限りなく落ちない、落ちにくいという意味です。 うん。うん。うん。うん。 そっか。資産としてもしっかりあの価値のあるエリアでもありますよということになるわけですね。 はい。この3 区に限らずこのあの外部の周辺部のところは概同じようなことが言えると思います。 うん。10 分を超えてどれぐらいいけそうですか?上野さんは。 どれくらいける?今はね、ちょっとそう。 今ちょっと近のとこに済ませていただいてる。 まだまだ夢を見てますね。ちょっともうちょっと 15 分なのか。バスは避けた方がいいていうこと。 でも結構やっぱ変わってくるんですか?価格 だいぶ違うと思います。それはあの広告表示なので はい。 広告で15 分ってことは信号町とか坂がありますとか歩道とかでやとで 20分ぐらいですね。 20分。 ええ。 はい。 ちょっと上ずってますね。声がちょっと遠くなってきます。 歩く苦手なんですか? いや、そんなことないんですけどね。 分かじゃあ松田さんにも聞いてみましょう。松田さんは今じゃあどういったところが狙い目か。はい。 あのここに来て東京から 30kmのマンション子教が多少上いているという話を聞きます。 え、 それがこれか。これですね。はい。 ま、あの、神奈川で言うと、ま、横浜市の住宅エリアなんか該当すると思いますし、 え、東京でも町田あたりは 30kmになるんですかね。あとは埼玉市 であるとか、千葉で言うと柏であったり、千葉市張あたりになるんでしょうかね。 うん。 当たりがあの該当するというところなんですけれど、 そういったエリアであれば東京がすごく高くなってしまって、さらにそのすぐ外側近郊と言えばいいのか、 そういうエリアも非常に高くなっていると いうところで、え、 30km で買えるというような、特に最初めてマンションを買うような人たちが購入に動いていると うん。 いう動きはここに来て出てきていると。ま、あの、待ってても上がり続けるからもう買える時に買おうみたいな動きが出てきてるのかもしれないですし、え、あとはもう 35年で支払えるんだけれども、あえて 50年ローンを選ぶと ほ いうような、あ、30歳ぐらいの方が 出始めていると50年ローンです。はい。 30 歳ぐらいで50年ローン組むってことは 私の計算が間違ってなければ 80ですよね。長島さんでもそれ肌きれ ないとか色々状況出てきますよね。 50年ローンってどんな? え、ま、でも50年ローン組む方は50 年間あのきっちり払おうとは思ってないと思います。どっかで繰り上げ返済しちゃうか、あるいは住み替えをするか という前提にいると思います。 あとはやっぱりこの住宅ンの話で、え、多くのサプライズがあるのはやっぱり今のマイホーム購入層の 30 代ぐらいの方々って社会に出てからずっとマンション価格上がり続けの中、上がり続けの状況見てるわけなんですよ。 だからリーマンショックなんかもう昔話みたいなことだし、 ずっと低金利だし、周りの先輩見るとなんかあの 10年15 年前に都心理マンション買った先輩がマンション価格 2倍3 倍になったとか言ってるわけですね。 うん。 だったらもう少しでも早く うん。 買える範囲で30年35 年論で買えなければ50年にでも伸ばして それでも頑張って買おうみたいな。 うん。 なかのお話聞いてると、ま、住むためのもちろんマイホームなんですが、 なんていうの、その投資とか陶期の目的ももう一緒に今考えていかないとダメな時代ですかね。 いや、もちろんそんなの全然関係ないと。 マイホームは夢とを達成する場所なのであれば 上がったとか下がったとか尊徳は関係ないところでその夢を達成すればいいわけですけども 昨今のえ都市部で住宅を求めるやり方っていうのはどちらかというと両方ですね。 両方ですよね。 うん。産価値産みたいなことをどこで その軸のどこで折り合いつけるかっていう うわあ。 この50 年論を組んだ方ってまかつてのねさっき松さんの話のその 50 年ローンのその組んでる方っていうのは 私たちの世代だと家買うとそのローンっていうものをもうとにかくカツカツに設定して はい。 あの、目一杯組んで、もう毎月とにかくそれを返していくっていうことにですね、もう頭もあの身も心ももう染められちゃうような返し方あったんですけど、 50年間そういうことやるわけですか? いや、それがですね、どちらかというと、ま、 35 年でも払れるんだけど、月の支払い医学をあの、抑えたい。 あ、あえて抑えるってことですか? はい。 で、そのあの浮いた分と言いますか、あのそのあの 余裕ができた分を え、 別の資産運用を、ま、差などであの投資をするとか そういう形であの動いているという人たちが増えてきているという話は聞きますね。 はい。1 回コキで大きい買い物してそれで終わりっていう考え方じゃもしかしたらないのかもしれないし場合によってはそういう形で他の投資とかに回したお金で また別のことを考える。 ま、住宅論低金利なんで理で資金調達して 住宅論金利以上の 理財が稼げればいい。 それでいいんじゃないかな。 今ね金利のお話もはい。 出てきたので、え、ま、買う人もですね、 すでに買った人も気になるのがやはり金利 ということになってきますが、日銀は今月 18日19日に行う金融政策決定会で 利上げするのではないかと見られています 。現在の政策金利は0.5%ですが、 0.25% 引き上げ0.75% になると見られています。政策金利は住宅 論の変動金利と連動していますので 引き上げられると住宅論の支払いも増える ことになります。仮に25年の住宅論で 4000万円を借りた場合ですが金利が 0.25%上がるとま計算上月々きおよそ 4500円の負担像になります。 すでに今年に入ってから住宅論の固定金利フラット 35 変動金利の全て上昇していて家計には大きな負担となっていることがわかります。 この辺ですね。 松田さん、この金利の上昇影響はどう見ていますか? そうですね、ま、あの金利のあの上がり方ということで言うとそんなにこうペースが早いわけでもないので、 今のところ影響はあの小さいのかなと。 特にこれから新築を買う人にとっては金利は緩やかに上がる可能性があるということを想定して買うということになりますので、そこはあのあまり影響はないと。ただ一方で あのすでに買ってしまってギリギリのローンを組んでいる方 はい。 あの影響はひょっとしたら大きいのかもしれないですね。 うん。 で、そういう方々というのは、ま、支払いが厳しくなったら売ればいい。ま、その時はマシが上がってるだろうしっていう方を考えてる人も多いんでしょうけれど うん。 え、考えることはみんな大体同じで結構そういう人が出てきてしまうと うん。 中古市場で一時的にこう供給料が増える。 うん。 ま、それが回って新築に影響が新築市場にも影響が出てくるという可能性はあるかもしれないですね。 うん。 ただその一方で、ま、金利が上がるから、ま、全てが悪い方向に行くっていうような考え方もどうなんでしょう? そうですね。 あの、生活コストなどは金利が上がり、それがむしろこう、あの、円高の方向になりということであれば生活コストが抑えられる、あの、食品、食、食品などの価格上昇がある程度止まるという形になると、 え、プラス面ということで、あの、多少こう負担がこう弱く感じるということはあると思いますね。 金流がこうね、ま、今のところ、ま、次の政策決定介護、ま、今月は間違いなく上がるだろうというみ、あの市場は見てますしね。 ま、来年以降の揚げ幅だけじゃ済まないんじゃないのかなという声もあの見立てが出てますけども、長嶋さん、この金利のこれこの後のですね、仮に、ま、上昇トレンドになっていくとするとどういう影響がこの市場に出てくるんでしょうかね。 程度問題だと思うんですね。 0.25%の後、あともう1回 ぐらいじゃあほぼほぼ立致地のいいマンションについては何の影響も受けないと思います。では立致のいいマンションほど現金がも多いし、え、余裕のある方も多いし、 いわゆる外国人の方の購入も多いし、相続増税対策の買いもあるしというものすごい分厚い購入層が控えてるんですよ。 で、金利が上がっていくにつれて影響を受けるとすると 物件価格が安いところ うん。うん。 ほど うん。 うーん。 弱くなってしまうということはどうしても 出てく。その分厚いその購入層って本当分厚いんですね。その人たちの財布自体がめっちゃ分厚いってことなんですよね。結局 全然金利関係なくなっちゃう。 不裕層も投資家も現金買の人たちも結局立致地がいいところがいいよねって話になるので少しぐらい高くてもじゃあここでいいかってなっちゃうんですよ。 うん。 本当しつこいですけど何パーセンですかってまた聞きたく どこにいるのかってした。 そうどこに それはほんの一部だと思いますよ。 なんかそういう感じで動いていってるんですか? ただ金利上昇をするとあの別の関節的なあの事情としてインフレがある程度抑制されるということがあるのでこれが建築費を抑える効果が出てくれば うん。うん。うん。うん。 新築マションを供給しやすくはなるかなとは思いますけれど、まあでもそれであんまり下げる子がないだろうなという風に思でもね、本当にあの気にされてる方、ま、いろんなローンの組み方あってあれ何でしたっけ?あの高齢者向けのリバースゲージでしたっけ?そのお金を 家をあれはこそこれね手放す前提でお金を借りてで毎月一応利息だけこう払っていってまだから毎月の負担としてはそう大きくないんだけれ ま、どこかのタイミング、ま、つまり亡くなった時などに金一してとこういうものって当然、ま、金利っていうものを色々考えなきゃいけないんだろうと思うんですけども、ここは利用者はどうなるんでしょうかね。増えるのか減るのか。 契約書の内容によりますけども、はい。え、その情勢に応じて理が変動しますと書いてあれば日銀の政策に応じて変わる。 ここがねはい。 と思います。 ただ、あの、支払いが利息のみですのでね、その影響絶対額が少ないので、 そんなに言っても影響を受けないような気がしますけどね。 うん。松尾さんはどういう風に見てますか?この辺り。 え、これ、あの、今日ちょうどあの残加設定ローンのニュースなどが出てきたんですけれど はい。はい。 え、あ、ま、あの、残を、あの、車なんかでよく あらかじめ何年後にこの値段でっていう残定しておいて はい。はい。 で、何年間か済んで で、その時が来たら はい。 売る そのあらかじめ設定したその価格で売却するっていうんでしたっけ?はい。 何分以外のところの支払いでっていう ところで、まあで、それはあの リバースも組み合わせてっていうことの ようなんですけれど、そういったあの動き というところでこう今後あの普及が 進む可能性っていうのは出てくるのかなと いうところですね。若い人は、ま、あの、 50 年ロを使ってみたいなことができるわけですけど、ちょっと年齢行ってしまうとそれもできなくなってくるので、 え、マンション価格高くて難しいというところで、ま、そういう選択肢が出てくるというのはちょっと出てきたのかなというところですね。 うん。 さて、今年の年末で期限を迎える住宅論限税ですが、政府は 5 年間延長する方向で調整に入っています。 住宅論限税は住宅の性能に合わせて最長で 13年間ローザ高の0.7%を所得税など から減税する制度ですがこれまで減速 50m以上を対象にしていた居住面積の 目安を40平m程度に引き下げることや 中古でも控除の限度額を引き上げることが 検討されています。 またの危険エリアの住宅に関しては減税を適用しないことも検討されています。長嶋さん、この変更どんな風にご覧になりますか? はい。まず50平米から40 平米に引き下げるのは、え、前のお話したあの 1人暮らし、2人世帯が比率が多いので 小さめのニー、え、マシのニーズがあるというものに答えるものです。 で、2番目の中古の 控除の限度額を引き上げていうのは新築は高いし数は少ないしということで今中古に触死が動いてるんですね。ということでここを拡充しようと。 で、3 番目は、え、そんな風に何でも拡充拡充って言って危険なところにもあの優遇するのかという声に答えて危険エリアは外そうと いうことですね。うん。 これ最初におっしゃったこの 40 平米目ってどれぐらいのマンションで言うと目安になりますかね?これ間取り的には。 うん。1L2Lだと厳しいですね。2Lで 4そうですよね。だか はい。 か22D2 DKとか とかね。ま、2DK ってあんま最近マンションないのかもしれないですけど。 ま、でもそういうお 1人とか、ま、あるいは本とカップル 2人とかそういう感じなんですかね。 はい。ま、でも皆さんに朗法ですけど、あのこの制度が本決まりになれば 40平米から50 平米のこれ適用になるマンションはこれから価格上昇していくと思います。そうか。ま、 より買いやすくなりますので。 そうか。そうか。そうか。 あと中古でもっていうところはどうですか?中古も入ってきますよね。 え、中高は元々工ργтелはあったんですけど、より優遇するということになり、ま、要は中古がより買いやすくなるので、これも立致地のいいところほどマンション価格を引き上げる、 また上げてしましょう。 はい。あの、動きがあると思います。 松尾さんどうでしょうか? そうですね、あの、やはりコンパクトマンションにも適用されるというところは、ま、ニーズ本当にシニア層なども含めて 高まってますので、子育て終えた シニアそうですね。 うん。 え、ま、あの、非常に、あの、そこはこうメリットが大きくなるというところですし うん。 あと、ま、あの、そんなにこう、なんて言うんでしょうね。あの、大きな変動がない、大きな変化がなく、え、延長が決まってるというのが、ま、非常にいいところかなという 大きな変化がないというのは、ま、基本のなんて言うんでしょう?その、あの、基本線は変わらない。 はい。 これがあの、え、何か大きなその変化があったりするとイベントになってしまって駆け込みがあったりとか ああ、 え、駆け込みの後に、え、非常にこう冷え込みがあったりするので、反動があったりするので、 反、そういったこともおそらく起こらないでかつこれから買おうという人にとってはメリットが大きくなると いうことで言うと、ま、この方向性っていうのは非常にこういい ところ、いいことだなという風に思いますね。 ま、いいことだと言いながら先ほどの話を聞くと基本的には番組のこの一貫しているのはマンションの価格は下がることは当面ない。そこはなんか最後まで貫かれた感じしますね。長嶋さん、 ま、下がらないことをいいと取るのか悪いと取るのかみたいな話で資産価値という点では一旦か入手してしまえば資産を買った うん とも言えるわけで うん。 てことです。 今日はその東京のマンション市場の話。 ええ、もう本当もうだから年のマシもう買えないっていうちょっと現実を受け止めつ まだ分かりません。 受け止めつでも本当この住まいっていう考え方と登期投資っていう考え方をもう今のね、 もう30 代ってワードも出てきてなんかビクッとしましたけど賢くちょっと考えていかないとっていうちょっと不安もあったりして こ野さんの時代からするとどうですか? 今野さんの時代はね本当にだからもうここに住むって決めたらもうそこにねもう目いっ杯い組んでだってほらなんです あの企業のさ、その雇用の形態も多くは就寝雇用で 1 つの会社にコツコツ務め上げてその間になんとなく資産計画が見えてるから、 ま、目一杯ン組んでも毎月それをね、 返済していけるだろうと。 うん。うん。 だけどそれをそのどっかのタイミングで売るとかっていうのは買う時にはあんまり考えてなかった人多いじゃないかと思いますよ。あ、あるいは資産として考えるとかね。うん。 そういうのはなかったからやっぱり 50年ローンって聞いた時に 50 年ローンでもそれもそう 50 年間で返済するっていうよりかはっていう話ですけどね途中で そうこっちサイドのあの時代の考え方ではない うん。 でもただやっぱり都のね、私も こんなこと言ったらあの東京に住みたい欲ちょっと強いんですけど 都心の一局中って結構問題ですね。問題ですかね。そうね。この意味でもね。 だから本当あのリモートのでもう少しこうあの住むエリアが広がるとか あるいはその働き方も変わるしね。 地方でも少し仕事の場が増えるとかっていうことも含めてマンションの話って結構考える必要があるかなと思いましたね。 そうですね。色々目から鱗でした。 はい。 え、明日も夜インサイドアウトでお目にかかります。 失礼します。

高騰が続く都心の新築マンション。今年4～9月に東京23区で発売された1戸あたりの平均価格は1億3309万円（前年同期比20.4％増）を記録。建築コストの上昇や供給量の不足、外国人による取得や転売など、様々な要因が指摘されている。マンション価格の高騰はこのまま続くのか？ 大手銀行は今月から、10年固定型の住宅ローン金利を引き上げた。固定型の主な基準となる10年物国債利回り（長期金利）は約18年ぶりの高水準。さらに日銀の利上げ観測も強まり、今後はローン返済が重くのしかかることに…。金利上昇は不動産市場にどのような影響を及ぼすのか？
ゲストは、個人向け不動産コンサルティング会社を創業するなど、長年、情報発信を続ける長嶋修氏と、新築マンションの市場動向などを調査分析する不動産経済研究所上席主任研究員の松田忠司氏。都心では”億ション”が当たり前の今、狙い目のマンションはどこになるのか？最新事情に迫る。

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