【DIGEST】不動産高騰は止まらない／マンションか戸建てか？／中国人のタワマン爆買い／これから狙うべきエリア
暴落論者の人っていうのはもう 10何年前から暴落って言ってまして 1 度も当たった試しがないんですね。逆にこれからがあの価格上がると思ってますね。これからの方が でも今もうすでにね上がってるって聞きますよね。 ね 区のねあの新築のマンションの平均価格がかなりねがっていっている。 2年連続で1 億円をね、超えているっていう。うん。 なんかニュースをね、見ましたけれどもそれは本当 はい。それは事実ですね。 じゃあもうバブルってことですか? あの、バブルではないですね。これからが本当のバブルでまだバブルとは言えるようなレベルではないですね。 こっから上がっていってバブルを迎えるってことです。 そうですね。 秋屋問題は嘘っていうのは 例えば宮さんがあの、ま、お家で親さんをやられていて、で、家賃って今下がってるのか上がってるのかってどっちでたと思いますか? はい。家賃はもう、え、上がってるんですか? ちょっと上がってるんですね、今ね。 で、なので、ま、もし秋屋が問題があればですね、あの、家賃は下がるんですよ。 だって供給過剰ですから。 そういうことで。 はい。えっと、ちなみに賃貸っていうのは、ま、受給バランスで価格が決まるんですね。 なので、えっと、ま、秋屋がいっぱい出てくる、え、それも余っているていう状態であれば家賃は下がるわけですよ。 え、リートってありまして、不動産投資信託ってのがあるんですけど、それの今平均値があの賃療変動率って言いますけども、前回の賃療がいくらで、例えば 10万円でしたと。で、今回の賃療 11万円でしたと。そこの間で 10% 上がっていますと。で、この入居期間って大体 4年なんですね。4 年経って年古くなってんのに 10% 上がるっていうのが今のま、え、平均値なんですよ。秋葉はそこそこ増えてるところもあります。地方で言うと はい。え、ただそれってあのほぼデッドストックなんですね。 デッドストックっていうのは、え、そこでうん、ま、え、例えばご実家でお父さんお母さん亡くならいましたと。で、もう息子さん娘さんも住んでいませんと言ったらそこが秋屋になってますと。で、それはあのもう人にも貸してないし、単純に物置きになってんですね。 物置きになる確率って実は6割あって、 秋屋ですか? そうです。秋屋になりました。 誰も住んでいませんていう物件が出てきた時に 6 割物置きでえっとま、え、たまに、え、売り出そうかなとかそうかなって話が 1割2割出てくるだけなんですよ。 市場に出てこないってことは市場を荒らさないということなので、家賃が下がったりだとか、ま、価格が下がったりっていうことは起きていないし、え、これからも多分起きる確率はほぼほぼ 0に近いんですよ。 これからあの日本の人口が減っていくじゃないですか。それで影響とかはないんですか? はい。 え、ほぼほぼ全くなくてですね、人口じゃなくて世帯数なんですよ。 なるほど。あ、 で、今その人口はもう減り始めています。 で、外国だけ入ってきても人口は減っていますと。 で、その中にあって世体数ってまた増してるんですよ。 はい。 うん。 で、そうすると世体数の数に合わせて、え、ストックがなければいけないって状態なんですね。うん。 分かりますよね。 ここ3人で済むんだったら1 個の家でいいですけど、1 人ずつんだったら3個いります。3 個ります。うん。今体数って 23区内で1 年間でどのくらい増えるかっていうと 9万から10 万世帯ぐらい増えるんですよ。 え、 そうすると住宅のストックって 9万から10 万増えなきゃいけないんですよ。 でも着行する数ってそれも圧倒的に少なくて、 えっとストック自体が増える数って 6万個ぐらいしかないんですね。 うん。 そうすると3 万ぐらいの需要方っていう状態で、だから授給がどんどん引迫して稼働率が上がって家賃も上がっちゃうんですよ。 世帯もいつかピークアウトしますか? します。 東京都の世帯数が減り始めるのって少なくとも 2050年よりも先なんですよ。 ええ。 なのであと25 年は生体数は増え続けるって状態。 景気とかは関係ありますか?不になっ 実はあんまり関係なくてですね。 不興になったらなんか下がる価格が下がると。 はい。全然不教かどうかっていうのは不動産科学には全く関係なくてですね。 過去調べるとそうなんですよ。で、それよりも何かっつったら先ほどの資金供給料ってありますよね。だから不興になったら資金供給するって話になったらそれで不動産学て上がっちゃうんですよ。 へえ。だから資金 供給料だけ見てればいいですよ。だ、 不教かどうかなんて全然関係ないと。はい。 持ってる画からすると資産が勝手にインフレしてくれるので不教になっても資産は増えてるっていう風には思った方がいいと思いますね。 これ区とかのあの人気なエリアでそのターマンの爆害みたいながある あの海外のねとか多いですけどそれは影響はあるんですか? 影響あります。中国人の方っていうのは実はローンを悲に家を買ってるんですね。 あ、そっか。 え、現金なんですよ。で、その人たちの今需要側の予算がドーンと上がっちゃってるわけですよ。中国人の方で、中国人の方って上海とか北京のマンションと比べて東京のマンション安いっていうわけです。 で、なので、ま、その予算が上がれば上がるほど、え、需要曲線を上に跳ねるわけですよ。 上に跳ねると供給局線、ま、あの、デベロッパー側、売る側からすると、あの、ま、高く買ってくれる人がいるんだったら売ろうと言って上に上がっちゃうんですよ。 うん。 なので港区とかあとワンガンのエリアとかはあの価格が急してるって感じですね。 金利上昇は気にするなと。 うん。 そうですね。しないでいいんですか?本当に 私もあの住宅論を借りてるので最近まあ 1回金利の上昇がありまして 借りてる金利でえっと0.1% 金利が上がるとですねどのくらい重たくなるかっていうと 1.8% ぐらい返済額が増えるんですね。うん。うん。 で、なので0.2%3.6% ぐらいで、え、なので、ま、済学が増えてることは事実ですと、 事実なんですけども、あの、だったら福ももう十分出てるわけですね。 で、福みが出てるんだったら、あの、 1回売って、 で、また新しいもの買ったらとは言ってるんですね。 新しいものを買うと何がいいかって言うと、あの、上渡所得除って言いまして、買った金、あの、ま、え、値上がった金額ですね。 値上がった金額をまうん、これに対して税金がかかるんですけども、自宅の場合は [音楽] 3000 万円まで無税なんですね。で、これがまた買い換えるとまた 3000万使えちゃう話なので うん。 今だったら買い換えちゃえばというようなことを言っていて、そうするとまた、え、金利もま新たに借りることになるので、借りるとまたロー上っていうのがまたあって、え、 0.7%カ付金が来るんですよ。 借りてる例えば金利が0.5だとすると、 え、完付金0.7 やってくるって話になると0.2% のマイナス金利になるんですね。マイナス金利ってことは例えば 1億円借りたら、え、 0.2%分毎年帰ってくるってことです。 お金を借りたら金流払ってるんじゃなくて お金がもらえちゃうっていう状況なんですね。あ、うん。うん。 [音楽] なのでそれを住み替えてしまえばローン助ってやつは使えるから自宅ってローンは借りなんですよ。だから借りた方がいいよって言ってるわけですね。 うん。ああ。うん。 あの、住みなかったとしたら、あの、もうこれが人生、この家に住み続けるて思って私買って、 あの、これまでずっと金利ない世界観で生きてきて、ちょっと上がるよってなったらドキドキはするかなと思うんですけど、あんまり気にしなくていい。 はい。あ、もう金利上げるってことはもうそこの時点で資産をインフレしてるってことなので。 うん。 なので、えっと、金利上がる以上にあなたもう儲かってますよねって いう話になっちゃうんですね。うん。はい。 なので、あの、金利が例えば、ま、多少上がろうがそれ以上に資産はインフレしているので、金利が例え 1%上がっても資産が10% 上がってれば、ま、一年 そしたら、まあ、9% 利益出してるわけじゃないですか。で、それをつ売るかでその資金が帰ってくるタイミングが変わってくるだけという風に私は思っています。 例えば、まあ、8000 万で買ったものが今1億になってるとか、 1億2000 万になってるって確認できれば、あ、今売ればこれだけの利益出るんだっていうことは分かるわけで、だから目先の支払いはもちろん大事な。 ですけども、え、自分の資産もどうなってるかっていうことを合わせて調べてねっていう風に言ってます。 今もしおきさんが買うなら変動にします。固定にします。 変動にします。 いや、変動できますか? え、そうですか? いや、なんかこの先どれくらい上がるかわかんないので うん。ああ、短期プライムレートで連動していて、ま、返桃金利っていうのはそれってあんまり大きくは上がんないと私は思ってますね。 で、それよりもですね、ま、この 2、3 年の間に長期金利の方が大幅に上がっていてなので長期の固定の金利の方が、ま、と、え、短期の、え、変動金利の幅って広がっちゃってるんですよ。 うん。 なので借り替えのもできないぐらい、ま、ちょっと差が開いちゃってるのでなので変動金利の方がいいですし、あの金利って、ま、低く借りた方が圧倒的に有利で、で、長期金利と逆転するなんていうことはほぼほぼ考えられないことなので、変動金利 1択だと私は言ってます。 不動産価はいつまで上がるのかって、今のところ うん。少なくとも3 年は全然上がりますね。3 年は上がる。え、はい。はい。 で、それは先ほど言った新宿のマンションの供給の価格がもう 3 年後まで上がることは決まってるからていうですね。 で、あと、ま、価格を下げようと思った時に、ま、金融が動かなければいけないとか締め付けをしないとですね、動産科学って上がっちゃうんですよ。で、え、締め付けをするにしても今認識がそこまで行っていないので、ま、そういった認識が生まれて、え、なおかつ、ま、うん、ま、制度変更するっていうのはまたプラス [音楽] 2年ぐらいかかると思うので、少なくとも 5 年ぐらいっていうのは上がるなと思ってます。 あの、5 年目くらいまでは、ま、上がり続けるっていう話がありましたけど、その先って価格はどうなると考えますか? その先は来年聞いてくださいって感じなの。そうしたら 6 年後の話はしましょうかね。て感じです。ここに集合ということで 集合しましょう。 上がる場所と下がる場所を教えてください。 地名、地名でお願いします。 [笑い] 場所は今単純にですね、どのくらい上がってるかと言うと都新産区の中古マンションの制約の単価って、 え、前年同月で25%上がってんですね。 25% 不動産ってほとんど立で決まるんですね。特にマンションは。 あ、場所なんですね。 場所なんです。大体だって3LKの70 ってみんな一緒じゃないですか。 うん。 なのでリッチによってその資産性が変わってきて結構今資産性で買う人って多くなったんですよね。 公外にこう 出て買おうとしたら現事的にこうどの辺くらいまでが資産性と加してちょうどいいくらいですか?あ、 えっとまず1つの教界戦を考える時には 23区1回考えていただきたいんですね。 23 区の外に出るか内側かっていうので、ま、かなり違っていて、で、 23 区全体で見た時に、ま、え、相場が一手だった時の下落率って 1.2%ぐらいです。にローンの返済って 2.6%ぐらい進むので、ま、1.2% 下がっても2.6%減っているので、まあ 1.4% ずつ含めが溜まっていくって、だから 10 年経ったら、ま、相場が一定だとしても 14% ぐらい、え、資産が溜まっているって感じですね。 だからうん、5000 万で買っていたら売ったら、まあ、 700 万ぐらいあの、家、ま、資産として溜まっている という状態になるので、まあ、 1つは23 区の外に出ないっていうのは考えた方がいいと思いますね。 で、そっから外に出るって言った時に今あんまり外に出る人は正直言うとあんま多くないんですよ。で、マンション外側に作っても正直言うと売れないんですよ。てことは自分が買ったとしても売れなくなる可能性があるっていうことで気をつけた方がいいですよって話にはなります。 あのもうちょっと地域ください。埼玉とか神奈川の ら辺はいかがですか? あと埼玉であれば、ま、持ちを買うんであればですね裏和が 1番いいですね。 おえ、それなぜですか? えっと、資産性が1 番あるって計算がもうついてるからね。 神奈川で言うともう決まっていまして、 1 番いいところは横浜の駅、それから港未来、 それから武蔵小杉 で行ってくれるんですね。言うと、ま、中央戦乗ったとします。そうすると立川までって感じですね。 はい。あ、 立川までオッケー。 で、そっから先に行くと、ちょっと回手が少なくなりますねって感じ。 [音楽] あららら。 今回だとどの辺ぐらい持ってばいいですか? え、例えば埼玉だと大宮まで大丈夫で、そっから先に行くとちょっともうマンションとしてはあの次買う人がいなくなる可能性が高い。千葉は千葉市までですね。 [音楽] 千葉まで。 で、その途中は大体大丈夫です。 うん。 で、えっと、神奈川は東海道線だとまでって感じ。 藤沢まで。 うん。 マンションってなんで価値がつくかって言うと、うん。単純に言うたアクセスの時間なんですよ。 ええ、 電車とあとは駅からの近さですね。 あ、 それで全部、ま、ドアトドアで何分で行けるかだから昔って山の手って、ま、人気だったわけですね。そのどちらかと常南のエリアですけど、今上等のエリアの方が価値結構上がってるわけですよ。それって単純に、ま、例えば対東区であるとか住田区であるとか高ト区であるとかあの辺ってま うん。 都心産3区に近いですよね。直線的に。 で、え、1 本で行けてそれこそドアトドアで 40 分ぐらいで行けちゃうっていう人たが多いの。 で、そうするとどうしても瀬屋とかに住んでると 東京まで1 時間とかかっちゃうわけですよ。これが結構あの嫌がら理由。マンションっていうのはあくまでもあのアクセスの問題だから小だったら駅から遠い物件もオッケーだしていう話なので、ま、それは好き好きなので、ま、選んでくださいねって感じですね。 性はアクセスがい 番 わかりました。 大事です。 神奈川とかその東京の首都の近くであの下がるんじゃないかなっていう場所ありますか? マンションリッチであればあんまりない。 とかまで含めて そうですね。大丈夫。マンションがいっぱい立ってるとこは大丈夫です。 マンションがいっぱい立ってるところは大丈夫。 お、 いや、小はちょっと難しい場所もあるますね。 [拍手] 小はなんで難しいかっていうと、土地台と建物台って分けられるんですよ。 で、土地台って下がらないんですね。そうすると、ま、あの、全体の金額の中の土地の割合が大きければ、あの、ま、下がり幅が小さいわけです。で、建物っていうのは何かって言うと、あの、ま、銀行から減価しろって言われてんですね。 ま、価ってその建物ってのは木造で作られてると 22年が年数で22年経ったら0 になるみたいなことを言ってるわけですね。で、それって税上の計算上の話なんですけど、だから実際 22 年経って済めなくなるかってそんなことないので、 え、でも、ま、銀行がそのように評価しているから、次買おうと思った人が地区 22 年経っていると、あの、建物評価してくれないわけですよ。 だから高く、高くローンを引っ張り出せない。 うん。 だからどうしても下がっちゃう。 建物台分だけ下がっちゃう。 上物の値段がつかないって言われるのはそういうことです。 こちらの解説もお願いします。 そうです。はい。 で、これ、ま、ちょうど上がり始めたのが金融緩和始めた時ですね。安のミクスになった時で、そこからマンション価学がずっと上がり始めて、で、ま、上がり幅が大きくなったのはコロナの時ですね。 うん。 あ、本当ですね。確か コロナの時ってなぜかって言うと、そのステイホームって言われてで、家に対す、ま、家にずっといるので家に不満がいっぱいるんですね。 なのでそのコロナになってからマンションの幅も、ま、揚げ幅も大きくなりましたしこも上がり始めたんです。 はい。 で、小もこの時期、ま、かなり売れまして、 で、文場の小から注文の小から、え、かなり着こ、着ことか売れ行きは良かったんですね。 うん。 で、そこから、ま、え、ずっと上がり始め、上がり続けてるのがマンションで小は一旦もうコロナが終わったら横ばって感じになってますね。 うん。首権ではもうマンションの方が価格はグっと上がってます。 これは全国的に同じ同じ形です。 東京以外は そうですね、 東京以外の情報もちょっとね、大阪と福岡は有望ですね。 うん。 大阪、福岡。 はい。で、それはあの文章マンションでも賃貸でもあのどちらもいい方ですね。上明がり幅が大きい。 あ、そうなんですか。平国の名古屋はどうですか? うん。 えっと、その名古屋はあの、その意味ではすごく [音楽] 1番難しい場所ですね。 全国で1番難しい。 ちょっと構造的にあの授業が崩れやすい場所でなおかつあのマンションリッチがあ多くなくて比較的小リッチが多いんですよ。 [音楽] 小の方が皆さん好きですよね。 そうです。本当にわかります。だからそれはそれでいいんですよ。いいんですけど。 はい。 名古屋も広いんで駅前とかは基本マンションですけどちょっといたところは確かにあの 1 個建ての方が多いなってイメージかもしれ 広いところだとそういう感覚になるのかな。土地が余ってると。 あ、そうですね。その通りです。 うん。下がる場所ってあります。 下がる場所。売る時に売りづらい場所ってあるんですよね。で、それは買い手さんが少ないところなので、だからマンションの取引がほぼないところでマンション買っちゃったりする。例えばですね、この前相談されて奈良県 うん。 奈良県ってちょっとマンション買ったらダメな場所なんですよ。 あ、そうなんですか。 はい。大阪に近い奈良県であっても京都に近い奈良県であっても うん。 まずあの奈良県の人でマンション買う人がほぼほぼいないんですよ。 うん。 あ、皆さん持ちへこてですか?小でなので次買ってくれる人がいないっていうのは売れない可能性があるじゃないですか。 あ、 新築中古はどうですか? え、これはどちらでもいいと私は言っています。新築って今、ま、そう言われてみると中古よりも今価格はかなり高いんですね。 で、なのでこれが割だって見ることもできるし、あの、中古買っておけば、ま、その新築が近くに出てきたらこれに連れ高になるので。 へえ。そうなんですか。 新築の例えばタワーマンションとかの、え、が出てくるってのはお知らせ看板って白看板みたいなので分かるんですね。で、これから建築しますよみたいなあの看板出たらあの近く買っといた方がいいですよ。 そうなんです。周りも上ですか? だってその新築って必ず高いですから。 まだライフランも決まってない世代の人たっているじゃないですか。 どうしたらいいですか? 私は独身でも買いなさいと言ってる人。 へえ。本当? いや、なんで結婚したら買おうなんて思うんですかと。あの、結婚したら 1/3の人が離婚するんですよ。違、 いや、離婚って1番大事です。 持ちを買うと離婚した場合って売るしかないんですよ、これを。 そう、そうですね。 で、売る時にその価格が下がっていたりするとそのローン返せないから売るに売れないとずっと一緒にいなきゃいけないって話になるわけですよ。 しかもペアローンとかだと最悪ですよね。 あ、どうしましょう? で、それが、それが嫌ですよね。 小みやさん、大けできそうでしょうか? 重けでそうですね。 お [音楽]
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＜PIVOT DIGEST＞
これまで公開したコンテンツの1トピックを短時間で学べるダイジェスト動画。
＜出演者＞
柴田阿弥｜MC
三四郎 小宮浩信｜実家が大家さん
沖有人｜スタイルアクト代表取締役
https://www.sumai-surfin.com/
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