【絶対に損しない住宅ローンの借り方】年収別の最適予算／変動金利はメガバンクがお得？／繰上げ返済はNG／ペアローンのリスク／50年ローンはあり？／塩澤崇×千日太郎×三四郎 小宮【不動産SkillSet】

【絶対に損しない住宅ローンの借り方】年収別の最適予算／変動金利はメガバンクがお得？／繰上げ返済はNG／ペアローンのリスク／50年ローンはあり？／塩澤崇×千日太郎×三四郎 小宮【不動産SkillSet】

割れましたね、今回も 割れなかったね。 年収に対して何倍るか。年収倍率って言うと、ま、大体 5倍から7 倍ぐらいっていうところなんですよ。年収 300前の方が7倍、2100 万借りたとするじゃないですか。 手残りが11万。 はい。ああ、 厳しい。 だからこっからその食品だなんだっていうところを練習するわけなんですよ。 長期ローですね。 はい。50 年とかまで伸ばせる状況にあるわけなんですけども、 50 年必要ないなっていうことになったと思うんです。 普通の35 年にしますっていうのはこれオッケーです。 うん。逆は難しいです。 逆は難しいですね。なので、ま、長期労はあのモ札だよと まだ行きましょうか。禁止しよ。 そう、もうכל売上返済はね、僕から言わせるともう禁止ですね。 ええ、そうなんですか。 うん。絶対ね、やらない方がいいですと。金利を節約したとしても、ま、高々か 25万円程度一方運用するとですね、 250万円という差になるんですよね。約 10倍の差が出るんですよ。 クリスは5月。 いや、禁止ですね。 同じですよ。まだ早いです。 [音楽] さあ、続いてのトピックは金利上昇局面での住宅購入のタイミングです。 うん。結買い物ですからね。 そうね。やっぱね、それ大事ですから。 難しいですよね。では こちらのテーマについてお2 人の主張をお聞きしていきましょう。まずは千日さんから行きましょうか。 はい。ま、あのタイミングという話なんですが、その時期ではなくて条件なんですよね。 自分の条件を満たせば満たさない場合はステイ。 これが私の意見です。 結構年齢によってですね、その、え、ま、家を買う時の戦略っていうのが変わってると思ってまして、 結構若い方にとってはですね、これからどんどん例えば収入が増えてですね、また自分の貯金も増やしていって、買える家の価格がだんだんだんだん上がっていく年代なんですよね。 [音楽] うん。 若いにとはですね、今結構高いので待とうかなっていうのも 1つの選択肢かなと思ってます。 年代によってやっぱ違うん。 そうですね。 そりそうだよな。でも 今の家計次第っていうところですね。わかりました。では塩さんお願いします。 そう。そうですね。もう買いたいのであれば今すぐ あらららら。 もう一言で言うと 割れましたね。今回も 割れなかったらね。 割れなかったんですけど。 私もあっち座ります。 割れるもんですけど。 で、あの、一言で言いますと、え、家賃は駆けてコストですと。 うん。 一方住宅論 はい。 パードいきますよ。 積み立て投資です。いや、そう。 大の勝上げやめとく。 行きますよって言われたら言うしかないじゃないですか。そんなま、ま、多分知れというのは良さだったんですけど。ちょっと本崩してます。崩 なので、ま、限られたお金じゃないですか。どっちに使うのがいいのかっていうのはもう自名ですよね。 というのが私のもうシンプルなロジックです。 わかりました。ではお2 人にそれぞれの主張の論点あげていただきましたのでフリップオープン。 はい。はい。はい。小さんいかがでしょう? はい。 これあ健康あ健康リスクとかもやっぱ把握しとかなきゃいけない。 考えた方がいいと思いますね。 さんはやっぱ年代ですかね。 年代で変わる戦略っていう感じですね。ま じゃ2局から行きましょう。 ま、これ何の2 局かと言いますと、不動産価格の 2局かっていうところですね。 うん。 ま、都、東京都心で支部、あとその地方っていうところで、ま、それぞれですね、どういった方がどういった物件買うかっていうところのパターンをあの書いていますと。 で、え、都とかで言うと本当にもう 1億とか2 億とかもうそんな感じじゃないですか。 ま、買えるかよっていう感じで、ま、新部地方になってくると、ま、 3000 万とか、ま、これだったら何度かいけるかなみたいな 感じになるんですけども、これが、ま、今後どうなっていくかっていうところで言いますと、え、こういった形で特にこう地方とかはやっぱりこう下がる可能性もあるかなと思ってるんですよ。これ何を言ってるかと言いますと、ま、あの、 1 つ前のテーマで、ま、金利が緩やかに上がるかもしれないということをお伝えしましたと。 で、え、これあの理論的な話なんですけども、金利が 1%上がると不動産価学は 20%下がります。 こういうシになってるんですよ。要は基本的に金利が上がれば上がるほど手に届く不動産価格っていうのがどんどんこう下がっていくんですよ。より低い金額の不動産しか買えなくなると。なので金利上昇っていうのは不動産価格にとっては打撃マイナスになってしまうっていうのがあるんですよ。 なのでそういった影響を受けやすいような地方っていうのは下がるかもしれませんけれども うん。そう、そうですよ。そうですよ。 一方ですね、都市部 そういったところはですね、やっぱりまだまだ上がる可能性ってのはあるかなと。 上がる一方と そうです。で、やはりこう、ま、先ほどもお伝えしたインフレっていうところですよね。火幣の価値が下がっていくとつまりそれに反する形で物の値段不さんの値段もまだまだ上がる可能性があると。ま、 そういった意味で 買いたいのであればうん。 今すぐ 今すぐも はい。 もう 明日にでも そうです。 今日の帰り、 今日の帰りにでも 不動産屋さん終わっ 今日は終わってます。 これください。 もうぐらいの勢いじゃないとどんどんどんどんやっぱり上がっていってしまうかなっていうのが、ま、私の、ま、 1番のお伝したいことです。 とにも過にも年はもう需要があるからみんながこう手が届きやすいような価格に下げる必要がないってことなんですね。 そうちゃうん。 しかもインフレじゃないですか。 だから将来の借金も、ま、このまま 1回目りすることになりますよね。はい。 ていうので本当今だよっていろんな人に言われるんだ。 でも意見がね、全然やっぱ変わってきましょう。そしたら家は買える価格ってことですね。 そうですね。ま、やはりちゃんとした物件を、ま、ちゃんと自分が返せる範囲内の予算内で買うっていうのが、ま、あの、私の味方っていうことになってます。うん。 資金がショートしないようにですね。 そのためにはどういうことに気をつけたらいいですか? はい。 ま、無理なく返済できる住宅論組むためのですね、 4 つのルールっていうのをお勧めしてるんです。 はい。毎月の額を手取り決収の 4 割以下しましょうということですね。あとは管理金等返済方式で、え、金利は固定金利。これはやっぱりあの金が上昇するかもしれないってのがあるので、一旦その固定をしておこうということです。で、 4 つ目がですね、ま、低年値の論高。これ結構大事なんですが、え、 1000 万以下ぐらいに抑えておくっていうことですね。 あ、じゃあ逆算で 逆算でいくってことですね。 なので、あの、自分の年齢とか、あの、ま、収入とかを踏まえてこれに当てはめていくと、ま、この金額あたりが無理のない金額ですよってのが一応出ますっていうことです。 [音楽] うん。 千さん、管理金等、元金均等のあの、返済方式についてはどう思います? はい。あの、ま、私はもう元管理均等一択だという風に考えてるんですよ。で、これなぜかと言いますと、えっと、が金均等、これはですね、強制的に毎月繰り上げ返済するのと一緒なんですよ。 うん。 เหลよりも金均等の方が元ポのその返し方っていうのがこう加速度的というか 最初からじゃんじゃかじゃんじ返してくやり方なんですよね。で、これって毎月毎月で見ていくと繰り上げ返済をちょっとずつやってるのと一緒なんですよ。で、住宅論っていうのはできるだけ長く引っ張った方がいいと思うんですよ。 うん。 なのでそういう繰り上げ返済と同等のが元金均等これはやる必要ない。もう元管理均等がもう私はもう 1番いいと思ってます。 うん。はい。 あ、ちなみに私も同じ意見ですかね。 あの、長い方がいいよっていうのは私も同じ。 そう、そう、そう。長い方がいい。 これあの論点で20代は力を貯めろ。 はい。40 代、え、からは撤退せていうのちょっとはい。 やはり20 代のうちというのはですね、ま、長期のローンを組みやすいってのがあるんですよ。 長ければ長いほどがいいんですが、実は住宅論ってですね、頭打ちの期間っていうのがあって 80 歳までに関西しないとダめていうことなんですよね。 あ、そうなんだ。 なので、今最長で50 年ローができるっていう時代なんですけれども 50年借れる人ってのは30 歳までなんですね。万30歳まで。 うん。うん。 で、その間に収入が増えていくじゃないですか。 はい。はい。はい。 で、そうなるとその借りれる金額っていうのがどんどんどんどん増えていく。 うん。うん。 で、さに貯金をすることによって頭金を増やせればですね。うん。 あの、その30 歳に向けてですね、どんどんどんどん自分が買える家の選択肢が広がっていくんですよね。 うん。 例えば今の時点で3000 万ぐらいの家しか買えないよね。 ま、3000 万もいい家だと思いますけども、でも 4000万、5000 万というところも買えるよねっていう状況になった方がやっぱりいいよねっていうことがある。 はってことですね。 そうですね。なのでこういうことになる。 銀行の信頼みたいなところですね。 んんどん増えていくなってくる。 で、大体30代の前半から30 代の後半ぐらいでピークを迎えるんですよね。 え、30 代の前半から30代の後半でピーク。 その辺りですね。 今ピークか私。 そうです。 そうなんだ。 ピークです。ピーク 40代。 いや、40 代前半になるとちょっと遅くなってき始めたなと。 来始めて。まだ大丈夫です。 そう。まだ大丈夫ですね。はい。やっぱり 40 代後半になってくるとそれがやっぱりだんだんだん絞み始めるんですよね。 だからある意味 なるほど 場合によっては撤退戦というのもですね上で、え、検討していくっていうことになる。 うん。こ戦略が違うってことですね。違う。 シさんいかがですか?ここまで。 そうですね。やはりま、さすが千日さんだなっていうところで。 あら、ありがとうございます。 ありがとうじゃないです。 初詮勝ちてるからまだ余裕ってこと?いや、もう、もう行きますか?もう行きますか? いやいや、もう行きますかという。ずるいな。遅くな。 いやいや、もう一気分よ、ま、先人さんでね、終わったからね。 ちょっと肩のきつさありますけど。 ま、 すごく丁寧だと思うんですけども、ちょっとあえてっていうところですけども、 やちょっとこう複雑なんか戦略になってるような印象もちょっと受けるんですよね。こういう時はこう、こういう時はこう、こうと。 で、ま、私としてはもちろんそういうのも大事だと思うんですけれども、やはりこう日本経済の大きなそのインフレ、 これをどう味方につけるかっていうところから考えた方がいいんじゃないかなと思う。 で、こういった日本のインフレの波ていうのは家計を待ってくれない。 うん。 そのまま待つコストの存在行きましょうか。 はい。で、その待つコストっていうとこですよね。ま、もちろんその、ま、とはえ、不動産価格今後どうなるかわからないとなので待った方がいいんじゃないかっていうのはあるかもしれませんけれども、その待っている間もですね、実は家賃というその支払いコが発生してるわけですよ。 はい。 例えばですも、えっと、毎月 25 万円の、え、ファミリータイプの、え、マンションに住んでましたと。で、ま、 3 年ぐらい待って、えっと、マンション買おうかなとした時に 25万円で、えっと、12かだとすると 300万円 で3だから900 万円以上下がらないと不動産価格ですね。うん。 えっと、我々とのこの、ま、待つ戦略っていうのがペイしませんというのがまず 1つ目で、2 つ目がちょっとこのスライド用意したんですけども、えっと、障害賃金をどう使うかっていうところを、えっと、ま、図式化したものですと。 例えば、えっと、4 台コスト、居住費、生活費、教育費、老護費、 え、これをですね、4 等分しますと。なので居住費が、え、障害賃金のうちですね、 1/4、6000 万円がこれが、ま、予算だとしますと。 で、そうした時に例えばですけれども 30歳で家を買いますとした時に 家賃っていうのは20歳から30歳までの 10 年間で済むわけですよね。で、そっから住宅論の支払いが、え、発生しますと。なのでおそらくこの人は居住費 6000万円の予算に入るんですよ。 でも、え、4050 って形で、え、買う、買うタイミングをですね、後ろにずらすと その支払い家賃がどんどん、膨れていくんです。 上がってるってことですね。 そう。 で、そっから住宅論が始まるんですよとなると、 おそらく居住費の予算を突き抜けて生活費、教育費、老護費のどれかを削らないと、ま、ない素では触れないんで超理が合わなくなるんですよ。 だからこれももう1 つ待つコストっていうところの存在なんですよね。 あ、 で、さらに年齢が上がっていくと健康も心配だと思うんですけど、この 3つ目いきましょうか。健康リスク。 そうですね。あの、やはりその、ま、えっと、健康リスクっていうのがどんどんやっぱり高まってきますと。 で、えっと、私もそうなんですけども、健康診断でちょっとずつ何かこう項目が引っかかったりとか そうですよね。 してくるじゃないですか。 判定がね。 何か何かは ええじゃないの?この項目があったね。 お酒も量ね、減らしたのに。 ガマ、GTPが高い。 そうなんです。で、焼肉もなんかロースばっかりになって。 そう、そう。カルビがあんなに食べれてた。 20代は どうした?自分っていう 人間ドッグの話は言うけど 結構なんか健康そうですよ。気 をつけてるんです。 気をつけてるんです。な んでそこ膨らません? その角度から攻撃していやいやいや健康そうですから大丈夫ですよ。 もし健康外するとこれですねというその団体信用生命保険ですね。これの審査に落ちてしまうのでそもそも住宅論借りられなくなってしまうんですよ。 となると、いや、いくら俺お金持ってるぜ。住宅ン借りよって言ったとしても、いや、あなた健康じゃないからダメですっていう言われちゃったら、それで終了なんですよ。だから住宅論っていうのは借りれる間に、ま、借りとくっていうのがやっぱりこうすごく大事なんですよね。ていうのがまずその健康リスクっていうので考えたいです。 うん。確かにね、あの、何があるかわかんないですからね。気をつけてても そうですね。 そう、確かになんですよ。で、あともう1 つ、じゃあそうした時にその断心ですけれども、ま、どういったものがいいかっていうところで言うと、もう私はですね、眼神、これはね、つけた方がいいかなと思ってるでしょ。はい。もしと診断されたらあなたの住宅論今この瞬間チャラにしますという声保険です。 ええ、 それお得です。ああ、 断身はそのなくなった時にローンがなくなるっていうものだと思うんですけど、その癌に離感した時に いうのもくっついてくるオプションとして こういうのを上乗せできたりするんですね。今の住宅論っていうのがそれは岩子なんですけれども、そこまで私はつけた方がいいと思ってるんですよ。で、その理由がですね、こちらのスライドなんですけれども、これ左側がですね、癌の観率です。 うん。 で、恒例になればなるほど、癌の利率ぐっと高まって、例えば 55歳だと0.69、60歳だと 1.24%なんですね。 で、一方右か。これはですね、えっと、変動金利でガをつけた時の仕上がりの金利です。 あの、もうつい全部ついてるけて仕上がり、これを払ってください。これが大体 0.7% 前後なんですよ。で、これってすごいんですよ。これどういうことかというと、先ほどの癌の利率、ま、 60歳でと1.2% って言いましたけども、これっていうのはもらえる保険金の期待値なんですよ。 例えばその時に2000 万円の元が残ってました。 利率1.2% ですとした時にその保証の、え、期待値っていうのは掛け算した 24万円なんですよね。24 万円分もらえる保険だと。 で、この保険をキープするために必要な保険料って何かって言うと、先ほど右でお見せした住宅論金利なんですよ。これさえ払っておけばその保証をキープできるんですよ。それが 0.69%なんて残高2000 万だとすると14万円ぐらい、13万 8000円なんですよ。 だからこれてらえる保険金の期待値とキープするための保険が逆転してるんですよ。普通逆じゃないですか? 保険量高くて保険機能低いじゃないですか。これが逆転するっていうのが断なんですよ。 だから先ほどあの先日さんがあのま男子外すのもまってということおっしゃったかな。そうです。私はもう男子がマスト めちゃくちゃお得。さんいかがですか? はい。 ま、あの、ここのプリップで残っていう前提なんですけども、 ま、あの、1.24% での確率ですね、癌になっちゃう年齢って 60歳ですよね。 うん。 だ、60歳時点で2000 万住宅論が残ってる人にとっては うん。 あの、岩心お得ですよっていうことになります。 ああ。 で、例えば私先ほど言ったのがですね、 30 代前半とか要はあの、ま、外した方が得ですよっていうことを言ったんですけども、 30代前半の人がですね、60 歳の頃って、ま、ほぼほぼ住宅の 0円になってるん。 ああ、 というとですね、0に1.24 ×用がですね、0.69 ×用がですね、同じじゃないっていうことがあるんですよね。うん。 なので癌のリスクが低く低い時にですね、ま、保険料を払って 自分が癌になった時はあ、住宅 0 円じゃんみたいなことでですね、結局もらえないよねっていう可能性もあるので、 いや、あの、もっとね、若くしてなる人もいますから、そう、全く無駄とは言わないですよ。も、いや、費用対効果っていうことになってくると、 ま、そういう違うシナリオもあるのかなっていう風に思ってます。 なるほど。 ま、確かにあの、全然否定はしないですけれども、ただま、全員が全員こう 20代、30 歳で、ま、住宅組み始めるわけではなくて、やっぱりこう 40 代で借りる方もいらっしゃるんですね。そういう方っていうのが関西一年齢がね、結構高くなる。だから 1番おすすめは49歳。 そう、 そう、そう。49歳。 49。 これいらなくなっちゃ。 49。 これいらなくなっちゃ。 これが1番いるなの。で、ガって 50になると入れない。 そう。あ、49 歳で。そう、そう、そう。だ、49 歳で入る。さ 戦さんをやりますね。なんか意外とチらい感じ。 え ええ。あ、でもいいこと聞きました。 そうね。いや、確かに目から鱗ですよ、これね。 そう。なんかね、こうライフランがあったり、事情があったりしますので覚えとくといいですね。 うん。では小宮やさん鑑定お願いします。 ですね。 金利上昇局面での住宅購入のタイミング。 小みやさんの心に刺さったのはどっちでしたか?戦 [音楽] にした。 あ、よっしゃよっしゃよっしゃ。 よっしゃ。行きました。ありがとうございます。 すごい。20 代の喜び方。いらっしゃい。 どういったところが刺さりました? なんか年代別でちょっと具体的にっていうのもありましたし、まだちょっと明日、ま、今日買おうっていうマインドには慣れてないっていう部分は僕はあったので、ちょっと千日さんの方かなっていうのはあります。 ああ。 いや、でも今回はね、あの同じ意見のところが結構すごい嬉しかった。ガ 断身お得なポイントですよね。 マニアックですけども、え、知っておいて損はしないです。 本当ですね。勉強になりました。 それでは最後のトピックです。住宅論破綻を防ぐためにできることです。小みやさん、 これは1番大事ですね。 いや、本ん当そうですよね。 うん。 てか、ちょ、ちょっと先に聞きたいんですけど、住宅論破綻って うん。 あるあるくらいの感じで起きますか? いや、えっと、角度としては大体 0.1% とかそれぐらいですね。なので我々もこんだけ低い金利で住宅借りられるっていうことなんですよ。 ああ、なるほど。 ま、とは言っても破綻はね、ちょっとしたくないということでできること聞いていきましょうか。ではこちらゲストのお 2 人にそれぞれ主聴の論点あげていただきました。フリップオープン。 はい。 はい。 ああ、年収倍率5倍。最大7倍でしょ。 野郎は鎖。 ええ、そうなんだ。 鎖 では塩澤さんから行きましょうか。 まずはもう2 つ論て一気に行っていただきたいと思います。 そうですね。はい。たくさん借りれば借りるほど、ま、将来の金利上昇リスクに対して、ま、破綻リスクっていうのがちょっと高まりますので、そこの目線っていうところがどれぐらいなのかっていうところをお伝えしたいなと。 で、そうした時に、えっと、住宅論の借入れ額というのがですね、そのここに書いてますけども、年収に対して何倍るかっていうのが、ま、 1 つこう業界のこう目安物差しになってるんですね。 え、縦軸が住宅論の借入れで横軸がですね、年収とした時に 赤がですね、審査は多分もう通らないだろうっていうところをですね、ちょっと色々こう住宅論の審査のロジックっていうところを私知ってますので、それに当てはめてみたものですと。 はい。 青というのがですね、これが、ま、基本的には、えっと、住宅論審査が、ま、通りやすいと楽に返し続けられるかっていうと、ちょっとまた別なんですけれども、ま、破綻リスクっていうのは大にしてうん。 ちょっとこう低いという風に考えていいかなと。で、この線っていうのはですね、大体年収倍率で言うと、ま、大体 5倍から7 倍ぐらいっていうところなんですよ。 分かりやすいですね。 そうです。じゃあ、その7 倍を、え、借りましたと。年収に対してと大 最大行きましたとした時にどれぐらいけ手残りがあるかっていうところをですね、年収別にちょっとお試産しました。 すごい。 で、例えばですけれども左端 年収300前の方が7倍2100 万借りたとするじゃないですか。 そうした時に、えっと、毎月の給与ですね。 ま、いろんなこう税金引かれて、え、ま、手取りがいくらかで、そっから住宅労の返済、積み立て、え、管理修繕積み立て費、固定資産税云々んっていうところ全部、え、引くとですね、手残りが 11万円。 ああ、 厳しい。 だからこっからその食品だなんだっていうところを年収するわけなんですよ。で、ま、例えば年収 1000 万円になるとそこの手残りっていうのが 36万円ぐらいになりますよと。 なのでもし倍いというのであればこれでちゃんと賄えますかというところの電シミュレーションっていうのはやった方がいいですね。 その人の生活費とかにもよりますもんね。確かにその地域によってもいいますもんね。 お子さんが何人いるかとかっていうところもありますんで。もちろんもうもうちょっと行けますよっていう人であればひょっとして 8 倍とか行ってもいいかもしれませんし。でしょ 倍は そう どうなんだろうね。 あのこうまご家庭の事情に合わせてっていうところですね。 うん。そうですね。さんいかです? そうですね。 ま、やっぱりここのあの、ま、年収倍率っていうところに関しては、ま、そういうのでいいのかなとは思ってます。 ただやっぱりこれに関しては変動金利の上昇リスクっていうのもある程度折り込んでっていうことなんです。 おっしゃる通りですね、そこは。で、ちなみになんですけども用意してまして、この次のスライド トスしてしまいました。ら、もう そこまでやりしなくてもいいじゃないですか。 そうですよ。 仲良くやりましょう。 一応これで勝負なんだ。最後決めなきゃいけない。 ちょっと設定をね、ま、 一応ですね。これあの本3500万円で 35年返済 で、えっと金利が 0.5%から1% って形で上がった時にどれぐらい毎月変済額が上がるかっていうところを、ま、シミュレートしたものですと。なので、えっと、これ、ま、 5 年ルールという、ま、住宅論ですね、え、金利が上がったとしても、え、毎月経済格を変えない激変措置っていうのがあるんですけども、それは一旦ないという、ま、簡易な、え、シミュレーション結果ですと。 とした時にやっぱりこう1万円とか2 万円とか上がる可能性っていうのがあるんですよね。だからこうなったとしてもちゃんとこうま叶えるかっていうところは事前にちょっと頭の中にえシミュレーションっていうのはしておく必要あるかなというところですね。 [音楽] それのこう生活にかかるお金とあと世帯の人数とかにもいりますね。 うん。 分かりやすいですね。 すごいアタック決まりましたね。共しちゃっ まだ行きますよ。 まだま禁止資産運用。 そう、もう繰り上げ偏返済やね、僕から言わせるともう禁止ですね。 ええ、そうなんですか。 うん。絶対ね、やらない方がいいですと。例えばですけれども 40歳で今手元に500 万円ありましたと。 で、どうしようかなっていうので繰り上げ偏済に使う場合と、ま、 20 年間、え、長期分散積み立て投資、ま、仮に年率 2% で回ったとした時にそれぞれどれぐらいですね、ま、金銭メリットがあるかっていうところ産すると 約10倍の差が出るんですよ。 要は、え、金利を節約したとしても、ま、高々 25万円程度一方運用するとですね、 250万円という差になるんですよね。 だから繰り上げ返済するよりは、ま、資産運用した方がいいっていうのがまず 1つ目。あともう1つが これね、現金っていうのはこれね、私あの会社経営士してるんでよく分かるんですけども、酸素みたいなもんなんですよ。人間にとってこれがなくなると何もできない破算になっちゃうんですよ。 はい。 だからにこの現をさうにするなんで、そういった観点でも手元の余ってる現金を繰り上げ済っていう形で銀行に返しちゃうっていうのはその酸素を手放す行為なんですよ。 うん。 例えば会社経営してるあの身からするとですね、今後、え、景気がどうなるかわからないとした時に何をするかって言うと、とにかく現金を集めまくるんですよ。 会社からも借りまくると 間違えても将来不安だから、え、会社あの銀行から借りてる変えそうなんて絶対してないですよね。 その現金っていうのが酸素なんで。だからそういった考え方からも反するんでこれがこう会社経営というところと家計っていうところで真逆になってしまうんで私はちょっとそういった風潮は変えたいなと思ってます。 クリスは午後です。 いや、禁止ですね。この全く同じですよ。足が揃ってありがとうございます。 ちょっとやばい。 まだ早いです。 友達になれそうです。 良かったです。 まだ勝負の最中です。最です。 返そうなきゃって思っちゃいますよね。 ね。思っちゃうけれた方がいいと。 だって苦労して借りたものをなんでそんな急いで返すんですか? いや、なんかこの人に借りたものはすぐ返すって。なんか教育て 銀行もビジネスなんで我々も我々家計守らないといけないんで。 強気でいいんですね。 強気です。 利足払ってるわけですから。 そうです。 そう。 何のね、言い分なん。 はい。 そうか。覚えときます。では次行きましょうか。千日さんの論店の方に行きます。 はい。はい。 手アローンは鎖、長期論はモチフ。 そういうことですね。はい。最初にちょっとお話出てきた、あの、年収の 5倍、あとは、ま、最大でも 7 倍までっていうのは確かに、ま、あの、それで、ま、収まればいいんですけども、 ま、なかなか実は難しいっていうところがあります。 いや、今買えって言うけど、このルールで買える物件ってどういう物件になるのっていう お ところがあるわけですよね。 だ、そうした時に私実はそうなんですけどもペアローンです。 あ、ペアローンですよね。 そう。だから東京で家買うってもう夫婦 2 人で営む不動産事業みたいな感じになってるんでなのでそれ前提でどうするかっていうところだと思ってます。 うん。ところが ナイスです。ここでね、 争点が出来上がりました。 ここでこのペアローンは鎖だよと。 これ、え、なんでですか?ペアローン鎖だよ。 腐だよ。 あの、ペアローンというのはですね、ま、基本的に連帯保障をお互いにするという形になるんですね。 それが夫婦でってことですね。例えば、え、 1 億の住宅論を組むってことだったらですね、 5000 万ずつ宅論を組む。もう話してくだわけで、ちょっとしんどいですけど。 はい。で、さらにですね、相手の住宅論に対して連帯保障をするっていうことになるんですね。 なので、え、結局はですね、 2人それぞれが1 億の責任を追ってる状態っていうのがこのペアローンという形になります。で、これはですね、あの、債権者にとってのメリットってことですね。例えば片方が払えないよっていうことになっても、もう片方が払ってくれるよと。 もう片方が払えないよって言ったらその親が払ってくれるんじゃないかとやらしい話ですけど、ま、そこまで考えてあの金融期間っていくんですよね。 うん。 なので基本的にそのペアローンというのは我々債務者にとってはですね、ま、不利な鎖になってるっていうことですよね。 うん。 またあのよくね、あの話のネタになんかにもありますと離婚した時大変だよって いう話ですよね。 そう。それはどう大変な 結局財産分与っていうことになった時にですね、お互いがあの 1 つのあの意見としてですね、ま、売るとかですね。 え、そういったことでまとまらない限りはですね、ずっと住宅論の債務が突きまとうですね。 ああ、そう。 そもそも離婚してるわけですから話がまとまんのかって言うとですね、なかなかまとまんないよねっていうこともあるわけですよね。うん。 なので、あの、ペアロンに関してはですね、もし途中でやっぱりこういうの嫌だなと思ってやめたいですと、例えば自分の収入が結構増えてきたんでですね、ま、今更ペアローン必要ないよねっていうことで 1 つにまとめたいですって言ってもですね、基本あの金融期間はノ そうなんです。ダメなんですか。 やっぱりそれはやっぱり外してあのデメリットしかないわけじゃないです。 ま、別にそのままでもいいじゃんっていうことになるので、これに関してはやっぱり銀行渋いんですよね。 うん。 で、対して長期ローンですね。 はい。 これあの50 年とかまで伸ばせる状況にあるわけなんですけども、 50 年必要ないなっていうことになった時にですね、じゃあちょっと短縮したいですと、やっぱり普通の 35 年にしますっていうのは、これはオッケーです。 うん。うん。 基本的にその一応審査はしますけどもですね、ま、収入が増えてるんだったら、ま、 あの、早くやるよってのはオッケーだしうん。 逆は難しいんです。 逆が難しいですね。と本当にこの人返せんのかなっていうところでそうなんですよ。あの、見られてですね、 やっぱダメかなとかですね。ま、そういうことも言われる可能性もあるっていうことあるのではい。なので、ま、長期論はあの札だよと要は我々にとっては選択肢なんだよっていうことですね。 うん。そうだか。小さん、この離婚リスクはどう考えますか? はい。 あの、もちろんあの、ペアローンのリスクの 1 つとしてあるっていうのはまさにおっしゃる通りですと、私もあの、ペアローンについて、あの、聞かれると、ま、その離婚っていうところは答えるんですけれども、ただこの例えばその東京エリアで、え、ま、ペアローンでターマン買いましたと。で、私の知り合いの知り合いにも残念ながら 知り合い 離婚した人がいるんですけども、その人どうなったかというと、もう、ま、夫婦ね、もう済まないわけですから売却するわけですよ。 そしたら1億円の福み駅が出て5000 万ずつ分けた。ま、もちろん鎖っていうところはありますよ。ただペアローによって余り大きく取ることができるわけですよね。 2 馬力で要はその例えば1人だったら 7000万円の物件だったものが 1億4000 万円まで買える。うん。ああ。 で、え、不動産っていうのは高い物件ほど値上がりしやすいんですよ。 した時にそういうこうもちろんリスクはありますけれども、え、余を高めた上でそういういい物件を買った場合、もし離婚してもうもう売却しようってなったとしてもそこの板っていうところは最大限まえ抑えるもしくは場合によっては先ほどお伝えした例ですけども 5000 万ずつ儲かったよねっていうことも考えられますんでだからそこはもうペアローンっていうところも一なんかこうダメなもんじゃなくて使い用だと思うんですよ。 なんで私はちょっとそういった考え方で私自身も変動金利のペアロンで借りてますんで、ま、そういう、ま、もちろんね、夫婦の中で話し合ってますけども、ま、もし万が一のことあったら大変だけれどもっていう。 うん。では小宮さん はい。 判定をお願いします。 うん。 重論破綻を防ぐためにできること。小みやさんの心に刺さったのはどっちでしょうか? うん。沢さん。 お やられた。 ありがとうございます。その心は うん。やっぱ結構具体的に5倍とか7 倍とかもありましたし、もうなんか経験のね、お話、知り合いの知り合いの方の話とかもあったのでやっぱそこはやっぱちょっとになりました。 ありがとうございまその先さんのね、話もお話もね、すごいためにはなりましたけど、 今回は塩さんというこはおけトークです。お 2 人におすめの住宅労についてお伺いしたいと思います。千日さんからお願いします。 はい。 えっとですね、ま、今あの、ま、住宅ンを組むならということで、今回は変動か固定かっていう勝負をしたんですけども、 例えばですね、変動金利を選ぶんだったらメガバンクがおすすめかなっていう風に思ってます。 ま、あの、去年から利上げというのがスタートしてきて、変動金利も固定金利も同じように上がってきたんですけども、その上がり幅っていうのがちょっと違うっていうのが出てるんですよね。 で、ネット銀行の方は変動にしても固定にしても概ね 0.5% ぐらいの上昇という感じになってるんですが、メガバンクに関して、もしくは知銀等に関してはですね、結構変動と固定の上がり幅に違いがあって ありますね。 そうそう。変動金利の上がり幅0.35 ぐらいで で、ま、あの、ま、固定タイプについては 0.6% 近くになってるということになります。 で、ま、おそらく今後もですね、こういった傾向が続くんだとすればですね、 あの、ま、目がちぎの方が変動金利の場合はおすめかな。うん。 仕入れが増えるんですね、上げざを得ないってことがあるんですが目が銀って元々やっぱり預金というですね非常に低金利な資金調達のあの幅を熱く持ててるっていうことがあるので金利上昇に対して若干ちょっとこのね体性が強いっていうことがある。 うん。 で、それがあって結構変動の上げ幅を小さくしてるんじゃないかっていうあの分析をしてます。 なので今後も金利が上昇していくということになるとこの差があの維持されるもしくはですね、もしかしたら広がっていく可能性はあるのかなっていうことですね。 うん。 逆にね、あの固定タイプについては目がちぎの方がでかく上げてるんですよね。 やっぱりこれね、上がるっていう期待を彼ら持ってる。うんうん。うん。 だから金料低く低いまにしておくとですね、彼らあの心配なんですよね。やっぱりこう損しちゃうかもしれない。 先上げとこうかなっていうので、え、先定を打ってるのかなっていうことですね。 うん。ちなみにフラット35は いますよね。これちょっとって思いますよね。 ありえないぐらい上がってないっていうのがフラット 35 なんですよね。これやっぱり先ほどお話したように、ま、会社的な、あ、国のね、子会社的な位置付けということもあって、金利上昇への体制というのが半端ないわけですよね。 うん。 ま、あの、ちょっと言いましたけども、その赤字で我々に住宅論提供してるような状況になってるということになります。 で、これつまで続くかわかんないんですけども、少なくとも今は非常にお得な状況会にあるので、ま、固定を選ぶんだったら、ま、フラット 35 行ったかなっていう風には思ってます。 分かりやすいですね。や、 では続いて塩さんお願いします。 はい。 ちなみにちょっとこちらのグラフなんですけれども、ちょっと私はちょっと解釈がこう実はセミさんと違っていて、ネット銀行もメガバンクもこれその上がりハブが違う 1番の原因って何かって言うと 政策金利がえ何%セン以上になったら変動金入上げ始めるかっていうその式位置が違うんですよね。 で、今までずっと我々マイナス金利だったんですけれども、ネット銀行は 0 金利を超えたらそんだけ上がった分スライドして変動金利上げますよと。で、一方メガバンクはですね、政策金利が 0.1% を超えたらその超えた分変動金利を上げますよという上がり始める式値が違うんですよ。なのでこれ何言ってるかというと今後例えば下がっていくじゃないですかことがあったとしますと。 した時にメガバンクっていうのは 0.1% よりも下がったとしてもそれ以上変動金利の、ま、基準金利って言うんですけども、それは下がりませんと一方ネット銀行はそれに連動してまだ深ぼっていくと。 あともう1 つ今後なんですけれども、今後は、ま、日銀が利上げした分そのままフルスライドで上がっていくので、これからの上がり幅っていうのは、え、そこは一緒じゃないかなというのが私のちょっと見立てたんで、ちょっと 123 とそこはちょっと違いますというところですと。 で、あともう1 つですね、ま、私あのモチェックという住宅の診断サービスやっていて、で、今 30 万人ぐらいご利用いただいてるんですけども、そういったユーザーがどの均衡がいいかっていうところをですね、ユーザーのアンケートを取った結果をお持ちしてます。 で、こちらのスライドなんですけれども、え、ま、いくつかですね、金利ですとか断身とか、え、手続きとかそういった満足度でどの銀行が 1 を取ったかっていうとこで言いますと、北平ペさんが 3巻、 SBI新銀行さんが2巻、え、UI 銀行さんが1巻でAU銀行さんが1 巻という形でした。 なで、ま、やはりですね、ネット銀行さんの定期引ですとか断っていうところがお得っていうところで、ま、評価されてますし、あと、ま、それ以外にこうリアル系のメガバンクさんで言いますと、他に評価が高いのは例えばそのリソナ銀行さんとか、ま、こういったところもですね、え、最近は評価を伸ばしてるかなというところです。 うん。実はいかがでしょう? はい。 はい。あの、ランキング形式というものにこう引っ張られるんではなくてですね、基本的にはやっぱりあの、出てる金利というものとですね、あとは自分の、え、条件ですよね。 え、ま、返済できるのか、あとはやっぱり固定にするのか、変動にするのかといったところで、あの、自分軸で決めるっていうことの方が大事なのかなっていう風には思ってます。 わかりました。 ということで本日は以上になります。小さんいかがでした? いや、ま、対決方式もね、すごい楽しかったですね。 面白いですよね。 面白いです。 いやいや、僕だけ楽しめたのか。いや、 やっぱでも勝ったら嬉しいものですから。 勝ったらめっちゃ嬉しいっすよ。 うん。 だからこの世代のね人からあんま聞けないおっしゃっていう声が聞こえたんだ。ええのそれぐらいやっぱ嬉しい。 うん。めっちゃ嬉しかったです。 そうですよね。 いや、だから2 回ね、それを味わいたかったなってました。さんいかがでした? いや、もそうですね。私もすごく楽しませていただきましたしでとろこう意見がね、画面するところの握手も 2回させていただい え。 なので、またこういったね、住宅機っていうのやらせていただきたいなと思ったのでお願いいたします。お願いしますね。すっごく楽しかったですね。あの、ライフプランですとかと相談して判断いただければと思います。今日はありがとうございました。ござま りがとうござい、ありがとうございました。 [音楽] お [音楽]

▼この動画の前後編はこちらから
前編：https://youtu.be/59uQtrmr3v0
後編：（この動画）https://youtu.be/EGfiaxC2AA8

▼動画の概要が3分で分かる「要点まとめ記事」はこちら
https://pivotmedia.co.jp/app/movie/13366?display_type=article&override=true

▼ PIVOTアプリなら「バックグラウンド再生」「ダウンロード機能」「音声モード再生」が無料。
アプリダウンロードはこちら↓（無料）
https://pivot.go.link/?adj_t=1spxo64j&redirect=https://pivotmedia.co.jp/movie/13366
視聴ごとにマイルが貯まり、Amazonギフト券などの特典と交換できます。

▼チャンネル登録&高評価お願いします▼
https://youtube.com/c/PIVOT公式チャンネル

＜目次＞
00:00　ダイジェスト
01:04　金利上昇局面での住宅購入タイミング
03:17　不動産価格の二極化する今こそ、家はすぐ買え　
05:32　無理なく返済できる、住宅ローン４つのルール
07:23　年齢別の住宅購入戦略
10:04　住宅購入を遅らせると損
11:55　団体信用生命保険のお得な使い方
18:15　住宅ローン破綻の危険性と対策
19:04　年収別の最適予算
22:45　繰上げ返済はNG？
25:03　ペアローンのリスク
27:42　50年ローンはあり？なし？
30:34　変動金利で借りるならメガバンクがお得？

サムネイル
写真：iStock

＜出演者＞
柴田阿弥｜MC
三四郎 小宮浩信｜実家が大家さん
塩澤崇｜住宅ローンアナリスト
https://www.youtube.com/@mogecheck-shiozawa
千日太郎｜公認会計士
https://www.youtube.com/@sennichi

＜関連動画＞
▼「不動産SkillSet」不動産Gメン滝島
前編：https://youtu.be/27ibY9lnOLk
後編：https://youtu.be/HtTGnRpkaJc

▼「不動産SkillSet」相続
前編：https://youtu.be/Nq7JxZUzxxs
後編：https://youtu.be/q0TpT2scikM

▼「不動産SkillSet」持ち家vs賃貸 沖有人
前編：https://youtu.be/SD2M14tiaRs
後編：https://youtu.be/j5t6cds8nSQ

▼「不動産SkillSet」間取り
前編：https://youtu.be/oBuddaBKorU
後編：https://youtu.be/lwUhe2uZIjY

#不動産 #住宅 #住宅ローン #持ち家 #マイホーム #変動金利 #固定金利 #金利 #マンション #日銀 #三四郎 #小宮浩信 #柴田阿弥 #pivot