【DIGEST】不動産Gメン滝島が教える賃貸物件の攻略法／家賃は交渉可能！？／賃貸派は将来住む家がなくなる？／今後の日本の不動産はどうなる？
そうですね家賃交渉はした方がいいですか 家賃交渉した方がいいですよ えいいんですか?人気の物件だとその大家さんに嫌がら外されたらどうしようとか思っちゃうんですけど あのだから言えばいいんじゃないですかあの家賃交渉できますかねと親さんに怒られたらやなんですけどとか言えばいいですそも ええ行ってみていいんですいです あやなあのその信頼関係にも日々は 入る場合もありますけど入らない範囲でとか言えばいいあ あなるほどそう無理なことを言 無理無理ちょっとちょっと安くなると嬉しいなぐらいで あとはあれです あのこれ超タブーなんですけど実はあの事前交渉としてあの超タブーな交渉がありまして 今ですねこれもうカメラも5 台ぐらいあるんですか これあの動画でも さっからなんかオートロックは関係ないとか これ動画で動画でも出しちゃって不動産業者からめっちゃ怒られたんですけど もう1回怒られますよだ これあれですねまここじゃあ特別 で今賃貸ってめちゃめちゃ余ってるんですよそもそも 人間がいないからええ人が少なくなってる そうです特に1 人暮らしはめちゃめちゃ余ってんですね ファミリータイプ2Lとか3L は逆に不足してるんですけどそのワルームとか 1Lキめちゃめちゃ余ってんですよええ でめちゃめちゃ余ってる結果何が起こってるかと言うと今あの人義なきお小遣い戦争が起こってまして どういうこっちゃねんって話なんですが どういうこっちゃねん これ専門用語でお小遣いのことをAD と言いますまアドバタイズメントの略なんですが広告宣伝費なんですね うんうん 法律上の言葉で言うと要はこの物を決めてくれたら大家さんがお小遣いを中回教以外であげますよって物件なんですよ でこれが結構えげなくて今 首都圏でも2とか4とかあるんですねああ つまり10 万円の部屋だったら手数量とは別に20万 40万円お遣ありますみたいなへえ めちゃめちゃ物件があるんです でそういう物件だと例えばお客さんを連れてきた時にお客さんから 1 ヶ月もらってそれとは別にADで2とか4 入ってくるんで3とか5ヶ月わけですね うんやったぜなわですよ ででもこれてほとんどのお客さん知らないわけですよだからもうここはあえて言うんですようん 不動産屋さんって私AE 付きの物件でいいんですとうんAD がついてる物件だったら中回手数量0とか 50%にしてくれますかと 聞くうん でそうしたら物語のいい乗者さんだったらいいっすよって言ってくれますい へえはいそうなんですそうですでそれで AD 付きの物件ばっかく来るんでまそれも中華貼払くていいわけじゃないですか うんお得ですよねお得だはいへえ あの中回手数料ってあの決まってるじゃないですか家賃の 1ヶ月そのADは決まってないん これね広告宣伝だから ああなるほど 法律上手通量じゃないんですよ そうなんですか でこれこれはまたちょっと法律の抜き穴ですけど うん 払いたい人はこっちは請求しちゃだめですよ請求しちゃダめだけど払いたい人からもらうのは別に後法なんですよ ああ言ってるから 消集として今んとこ認められてんですねはいですからうちの物件ねなかなか決まんないんですと特別にこんだけお金あげるから 入ってくださいよっていうのは別に悪くないですね話です ええコメさん他に気になることありますか あの相場よりえかなりえ悪安な物件ってあるじゃないですかありますあります あれって危ないですか?やっぱ えっと割安な物件で仮にそれが自己物件中で自殺したとかそれは告知事実事項って書いてあるんですよ うん でこれ言わないと法律違反なんで必ず書いてあります あ書いて表記されてある 必ずされてますされてないと両方なんで うん これちなみにですねあのこう伝説の物件がありまして え 僕もですねもう20 年以上前だったんで正確な場所忘れちゃったんですけど 曲を積んで伝説を言う 東新宿にでねあのとある物件がありまして 東新宿なので歌舞伎町の外れですよまいいとこですねそこで うんえっと1Lだか2L だかだったんですけど本来だったら家賃 20万ぐらいの物件が家賃5 万で出ったんですよええ 明らかに安いじゃんはいはい でその物件ですが2 回連続で入居者が3 ヶ月以内で謎の死を遂げたんですよ うわ怖いですね 怖いですよはい 法律上は告知なくていいんですけど一応告知事項になっててこれめっちゃ安いんですけどどうしたんですかって言ったらや人が死ぬんで 人が君悪がって入らないんで今5 万円にしてますともでいいっすねみたいな話が物件があったんですけどで結局 3人目も死んじゃったんですよええ でそれで今貸し止めになってその後どうなったかよくわかんないです ええこれ死因とか分かるんですか 全然わかんないですそれわかんない 謎の死ななんです 告知なくていいってことはその 要は告知っていうのは中で自殺したりとかあのご遺体がね長期 ほったらかしになっちゃってかなり損害してる場合は告知なんですけど中で例えば心臓発作でパタッと死んじゃったっていうとかは告知にならないんですよ ああ そか普通の病気というかご病気ではいでその場合も原因不明で中で死んでるだけなんで 告知にはならないわけですなるほどはい ええあそこなんですか いうマンションもあります えちょっと怖いですよねそこはかなり安いと安いとま安いには安いなりの理由がありますんであとはま普通だったら隣にめっちゃ騒音家族がいるとかね あおじさんがいるとか それはえ聞いたら答えて 答えてくれへえ必ず答えてこれも あの法律上の告知じゃなかったとしても言わなかった後でトラブルになるんで今不動産業界もそういうのすごい厳しいですから基本的には言ってくれます少なとも聞いたら答えてくれます でも聞いた方がいいことでしょ 聞いた方がいいです分かりました あの老の相談って知ってもいいですか どうどうぞあれあれプライベートかあれ 私賃貸派じゃないですか?あのずっとこう賃貸に住み続けて老が来た時に住む家がなくなっちゃわないかなって うんうん 思うんですけどその仕事とかなくなってそれってどうしたらいいんですか これですねあの後住む家がなくなるんで買いましょうっていうのは僕は不動産のセールストークだと思ってて まずさっきも言いましたけどワンルームくソ余ってるんですよ本当になのでお年寄りだから重さないなんて言ってた たらもう商売上がったりなんですね で今少子高齢家社会で年間78万人65 歳以下の人間が減ってるこれ3 ヶ月で渋谷から人がいなくなるペースで減ってるんですよ でそんな世の中ボンボンボンボンねマンションが立ってるわけですよ 部屋を誰にでも貸さなきゃいけないって状況にもなりつつあるんですね ですからお年寄りだったとしても基本的には入れますってとこですね あとはあの今お年寄りがあの独居入居した時やっぱ 1 番リスクは孤独士なので孤独士対策としてあの ホームあのセキュリティ会社と契約する場合が多いんですねでどんな契約かというとイレが 24時間使われなかったら救急 あえ素晴らしい そうするとま中でねま最悪 なくなってたとしてもやっぱ1 日だったら大変なことになってないわけですね はいはい いうのけるの条件に入るとかもあるんで あの言うほど困らないと思います あじゃ私のロゴも家はありそう住む家はありそうあよかった良かったそれだけが心配なんですよ 全然大丈夫だと思いますしまあの本当選ばなければその 1 人暮らし用のマンションとかだったら買っても大値段しないんですよ ああなるほど選ば選ば 地域ま権でも地区が古ければそんな高くないですよねそう買ってもいいですしうん うん あのもう老は田舎暮らしとかね選ぶのだらだったらそれこそ 0円とかで売ってますからうん あのもうとにかく不動産余ってるんで日本は 言うほど困んなくてよ 困ることは僕はないと思いますそ うじゃあ田舎暮らしでも そうですだ家はとりあえずありそうってこと安心しますありがとうございます まだ終わってないです ありがとうございます自分のがね解決したからって テーマ3行きましょうか 次はですね所有物件売却のタイミングということ こちらはもう小宮さんが気になるテーマかなと思 そうですねうん今ちょっと実家あの経営してるねアパートがあるんですけれどもそれがえどれぐらいの価値があるのかっていう今ちょっと知りたいんですけれど はい はいちなみにどちらにどんな物件を持ちなんでしょうか えっとネりマ 練り幕はい駅言うと何駅とか聞いてもいいですか えっと それってあれですかね?あの木造とかのアパートですか あ木造ではないですね 鉄骨像とかですかねはいはい鉄骨像で2回 3回建てぐらいですかねえ3階3階建て うんで地区9年地区9年新しいですね結構 そうですね意外となるほどなるほど うん それで家賃は毎月全部でくらぐらい入ってくんですか?なんとなく 1部屋10万前後ではいはい1回がま5× 315うん15え3ですねすごいリアルな うんで仮にえっと 45 ツだとしてえっとそこが0.6 なるほど多分仮に45 ツだとするとその辺りのですね土地のツ単価が大体 220万ぐらいなんですよ なので土地の値段で9900 万で仮に建物が減価が半分終わったとすると減価用の価格が 4000 万ぐらいなんで積算ですると1億4000 万ぐらいなんですねうんうん 3億うん とかですかねですからう3億 値段としてはい1億4000万から3 億の間ぐらいうんで売れるかなと どうですかあ売れる いやいやいや売るとはまだ言ってないですけど [笑い] えでただ鉄骨像で地区が9 年経ってるんですね 鉄骨の場合は地年数が進むほどめちゃめちゃ売りにくくなるんですね へえ 売りにくくなると価値が下がる 可能性があるんであのもし売るのであれば 早めの方がいいうんもう明日にでも 明日でもいいかもしれないですねええで 明日でこれ あのま土地残してアパートを売却するんだったら今のうちがいい ま途も全部売却ですよちごとちごと 土地とだってあのアパートだけ上物だけ売却ってできないですからねで これ今何の話をしてるかというとこれあ相続したわけないです [音楽] ごお元気がですよねあのこれ主さんがですねあのアパートをあの鉄骨とか場合に乗った木造で立てるあの理由の 1つが減価を早く取るためなんですね RCだと46年あのテックだと33 年で木造だとま計算がちょっと使用によって変なるんですけど大体 22年ぐらいなんですようん で早く減償却を取るため要は税金対策も兼ねてあえてそういう資産が あのして償却早い物件を立てる場合があるんですでそういう場合はあの償却が終わったらすぐ壊すことを前提なのでそもそも売却前提の投資で あのお父さんお母様がやられてない可能性があるって感じですね はい なのでその場合は別に売らなくてもいいかなって話なんですが単純にもとして持ってるのであれば あの売っちゃってもいいかなと思いますしあともう 1 つ理由がありましてあの今日本の不動産って今後どうなるかってわからない非常に過なんですね どういう状況かと言うとあのトランプさんが大統領になりましたと完税かけまくってもうめちゃめちゃ交渉してるじゃないですか で日本もその関税を盾にして日本の権利上昇をめちゃめちゃ促してくる可能性があると で現実去年マイナスが解除されて今年になって今日がどんどん上がって今年 2 回ずつ長期あの政策権利と長金が上がると言われてるんですね で金が上がると日米の金差が下がるんで円高になる可能性があるんですね でそうするとまず外国人投資化がちょっと引く可能性がある ああそれが1つはいうん で今外国人投資家が間違いなく東京中心に不動産の価格引っ張ってることは確実で例えばタワーマンションの上層会 40 回以上はほとんどが台湾人が持ってるって言われてんですよ ああそうなんだ はいでそしてそのうちの37% がなんですよ要は完全に当期目的で使ってすらいないう んああと言われてるんですよていう状況 でそういった人たちが引くとランナーが減るわけですから全体が下がる可能性がある そしてもう1つはうん 金差の縮小のためにま金が上がるわけですね金が上がるとローンの支払いが増えるから買える物件の枠と変える人が減るわけですよ ああ変える人が下がると物件価格は当然 下が 下がりますよね下がりますよねという2 つの理由で物件が下がる可能性があるんですよ あそうはい で今かなりピークだと言われててあの僕あの不動産協会の渋谷支部の委員もやってますけどあの不動産協会では例えば不動産を仕入れて売る転売会社さんとかは熱付けに失敗するとあの損害を被る可能性があるから熱付けに気をつけましょうっても去年からアナウンスしてくるぐらい価格がかなりうん 警戒アラートが出てるんですねうん ですから高で売るんだったら今売っちゃった方がいいかもってえ 東京とかだと特にずっとこう上がってくみたいな言われ方したりも それはですねあの都市伝説ですね あそうなんですかえよくねあのト区はずっと上がり続けるとかあの うんうんなんか聞いますよね 言ってるねえあのポジショントーカーがたくさんいますけど あれも違うんだ長期的このこの10 年間は上がってるんですよ でもこれってほとんどのがそうなんですね でもこれが長期的見ると未だに日本の土地不動産は 90年代のバブルの価格の1/3 ぐらいんですようん だ全く戻ってないでそしてその間も上がったり下がったりやっぱあるわけですよ だからずっと上がり続けるっていうのは ポジションクうん これま親はだから引き継ぎでアパートあるんですけれどもその土地はねちょっと守りたいみたいなねやっぱ思いがあるのでアパートを取り壊して一軒や立てるっていうのは特策ですか?これ 一軒や住むために立てるってそうです ま全然ありじゃないですか夢のマイホーム 全然ありですよはい そっちの方がいい これはえっと何がいいかって人の価値観によるんですけどよく今ご相談付けてるのがやっぱ相続した土地どうするか問題ってのがすごくあるんですよ で土地を相続しましたとまさらちだったり駐車場だったり古いアパートが立ったり家が立ったり色々あるんですがこれどうしたらいいですかってご相談がめちゃめちゃくるんですねえ で まず聞かなきゃいけないのがこの土地を守りたいですかないですかって話です はいはい で守りたいんだったら守るためにまなんかアパートでも立ててなるべく収益上げた方がいいんじゃないですかで終わりですはいで守りたくないんだったらほとんど場合売っちゃった方がいいんですよ なるほど なんでかって言うとま建築コストが高くなりすぎちゃって 例え土地を持っててもよほどの一等地でない限り回りが低くなるんですね うんうん ですからその番弾いたら売ってそのお金で都内の利回りが高い物に買い直した方がいいんですよ ふーん あ買い直すんだ違うところを 男性がより高いもその方が要は現金を持ってるんで現金を持ってるといい場所だけど勇資が組めなくて売れない物件ってあるんですよそこを殺さでぶった叩いて寝下げさせて買うのが 1番得叩いてちょっと怖いよこの人は ちょっとあの毒が冷てないところがで殴る そうかまじゃあえ土地を守りたいか守りたくないかでやっぱ選択ってことですよね そが重要ですねうんはい やっぱ守りたいけど うんそうねそれで1件でも3 億わかないですいやあちょっと揺な 夢ある夢ある 詳細見てないんでねもっと高くなるか高くなるかわかんないですけど今は間違いなく高く売れる時期はこれ探偵できます へえはいそっか まだから絶対儲かるかどうかはわからん わかんないそこは分からない わかんないただ今ま間違いなくこれも株と同じで あの頂点で売ることってのはできないですよね未来が分からなければ はいはいはい 明日下がるから今日売ろうみたいなできないです でもなく確実に確できる時期なので売ってもいい時期だとは思いますで全体的なデータを見ると下がる要素の方が高い ええそっかはいそして現実下がってます ええデータ上がなんですか はい [音楽] お
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これまで公開したコンテンツの1トピックを短時間で学べるダイジェスト動画。
＜ゲスト＞
滝島一統／不動産Gメン
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