不動産投資＝ラクに稼げるは間違い。現役大家からみたリアルな苦労やメリットとは
皆様こんにちは。いらしです。今回もふにふに不動産しましてふにお君が登場しております。よろしくね。 [音楽] はい、大野です。不動産んに縁のないこの動画を編集してくださっている編集者さんからの素朴な疑問にお答えしています。第 3 回目は不動産投資は儲かる。現実は甘くないです。 [音楽] まずは物件を購入すると月数万円から 数十万円の不労所得が手に入るというご 質問ですが、これはつ田でもよく言われて いますよね。で、不労所得とは労働を伴わ ずに得られる収入のことを言います。でも 私は不労所得ではないと思っています。 そうですね。苦労所得という表現は適切で はないと思います。収益が自分の代わりに 働いてお金と時間を作り出してくれると いう点では不労と言えなくもないですが、 そもそも不動産投資イコール不動産賃貸業 というビジネスであって利益を出すために は経営判断も求められますし経費削減の ために自分で動かなければならないことも あるのでサブリースで管理会社に丸投げと か全く入居に困らない差別化された物件と かでない限少なから ずとも労働は発生しますよね。 では不労所得だと思われる点。入居中は自分が動かなくても家賃が入ってくる。入居者さんとの対応など管理会社が行ってくれる。仕組みを作ってしまえば運営が楽。他の投資と比べると経済状況の変動を受けにくく安定した収入を期待できる。不動産という資産が家賃という資産を生み出し形成ができる。 会社勤めされている方などでも運営し やすいようにアウトソーシングの仕組みが 整っているという点と物件を売りたい不 動産業者さんやサブリース業者さんの不労 所得を得られますよという触れ込みの おかげで不労所得のイメージがあるのかも しれませんねえ。私も買うだけ簡単という 新築アパートの本を出しているのでもしか してフロー首とかのイメージを除長して しまったかもしれません。ごめんなさい。 本を読んだ先輩の投資家さんからそのタイトルに反して中身ではすごい働いているという風に言われたことがあります。タイトルと実態がギャップがありすぎるかなという 気はしますね。申し訳ありません。 では不労所得ではないと思われる点。空室では家賃が入ってこない。管理会社との相性が悪いと管理に悩まされる。老朽化による修繕費用対応。 建物のお損破損などトラブルによる対応 費用と対応家賃体能やげのリスク不動産の 資産価値が下がる場合がある。他には購入 を探す購入のための入念なリサーチや現地 調査を受けるための資料作成銀行や不動産 業者さんとの契約等のやり取りなど購入前 にも結構動きますよね。満出経営するため の施策、経費削減のための努力、物件を 買い続けるための財務体制の構築などと やっていることを見返すと、え、やはり 不労所得ではないと思います。ここで フニふにチェックポイント。今日は 手伸びるね。 柔軟かご入居いただければ大家の実動の割 に得られる収入もあります。しかし、収入 を得られる物件の選定や不動産の契約や 購入、管理会社は自分で時間をかけて判断 選定する必要があります。そして空質では 家賃収入が得られません。空出リスクを 軽減するためリッチー条件の良い物件を 選ぶことや適切な賃療設定、物件の魅力を 向上させるなどの対策が不可欠です。また 日常の管理業務を委託できても管理会社と の連絡や収支の把握物の状況確認などは 必要です。何もせずに管理会社に丸投げを していると物件の維持ができていない場合 や入居者も確保できない可能性もあります 。ま、ちょっと やっぱめんどくさいですよね。そうね。 株やFXに慣れている方だと 皆さん1 度業界に入られても結構めんどくさいんですよねって言ってやめられる方は多いですよね。 そう。 が整うまでとか物件を買うまでちょっと働かなきゃいけないことやることがね多いから うんうんうん ねこれだけ聞くとちょっとめんどくさそうな気もするんですけどま不動産投資なら何もしなくても毎月家賃が振り込まれるというま認識ではちょっと難しいということで不動産投資は失敗する可能性もありますので注意をしてくださいね。で次に体金を出しても手取りが数万円しかない物件もたくさんある。 このご質問は金額の大きな物件を有所受け て購入してもということかと思います。で 、以前このチャンネルでいくつかの物件の 検討動画を作成してシュミュレーション などをしていますのでご参考ください。え 、キャッシュがね、出ないかもという事例 をたくさんご紹介させていただきましたね 。不動産投資で言う手取り収入は家賃収入 から空質損失を引いてさらに運営経費を 引いて借入れ返済を引いた残りが手取り 収入となります。体金を出しても利回りが 低くて家賃収入が少ない上に空質や経費が かかりさらにフルローンを引いて借入れ 編成が多いと手取り収入は月数万円になっ てしまうこともあります。しかし、借入れ 返済のうちの元金分はその分負債が減って 資本が増えているので建物の価値を維持 できていれば実際の手取りは増えていなく ても資産は増えていることになりますよね 。単純に手取りが多い少ないだけで判断 できるものではないのでご注意いただき たいです。ではここでフニふに チェックポイント ストレッチ聞いてるね。はい、ストレッチ をしました。実験利回りが高い物件でも 偶質リスクトラブルや修繕によって多額の 出費がかかる場合があります。私が所有し ている横浜市内の地フル小建てでは月額 家賃8万2000円でリフォーム費用が なんと約450万かかったこともあります 。蓄年数古い物件はまるっとリフォームを することを想定に購入価格を検討して いただきたいと思います。手取りが多い 物件かどうかは購入前のリサーチで結果が 大きく変わってきます。手取り収入を狙う 方は空出が増えたり金利が上がったり物価 としても手取り収入が得られるか プレッシャーをかけた検討が必要になり ます。また手取り収入はなくても10年間 借入れ編成をきちんとして10年後には 借金のない物件を手に入れられればいいと いう方もいます。 これは人それぞれの考えや投資方針によりますので、自分がどういう投資方針で不動産投資を進めるのかこたる軸を持って買い進めてください。 で、次に物件を購入したら終わりじゃない。やらなければならない仕事で私は辞書管理の物件もあるので空室になると管理会社さんに委託されている方よりは多いと思います。 事務所管理で必要な仕事内容はリフォーム や現状回復工事の内容検討と実施工事現地 確認入居者募集契約更新解約などの契約 関連家賃確認ま今は家賃保障会社さんを 利用しているところが多いですねあと苦情 対応トラブル対応更新の連絡対応契約退去 立ち合い生産など私は不共産会社の勤務 経験があるので流れや業務内容が分かり ますが初めての方や経験のない方は難しい と思う部分も多いかなという風に思います 。管理の場合は退去連絡があったら新規 募集条件の確認報告サイトのチェック対時 現状回復報告書の写真と見積もり書の チェックや施工手配入居申し込み者の チェックと承認届いた賃貸借契約書に 署名院その他にえクレームトラブル対応 基本的には管理会社から連絡があってそれ に対してえ対応をお願いすることで完了し ます。最近だとメールボックスの鍵が壊れ て修理業者手配してもいいですかとかそう いうのがありました。私の場合建物管理は 自分でやっている物件が4等、それらに 関しては宅配ボックスに長い間お荷物が 入ってるご入居者様への連絡に放置されて いる自転車について入居者全員に所有者 確認したんですけども、ま、いなかったの で警察に電話して防犯登録番号を伝えて 盗難届けが出てないか確認した上で出てい なかったので張り紙をして時間が経った 処分手配などをしました。今日は税金経費 の支払い税理士から上がってきた会計 データのチェック税理士に送る会計資料の まとめ個人事業では自分で入力しているの で会計データの入力銀行に決算書の送信 管理会社にお願いしていない排水艦や外交 公場の手配最近はえ新規購入のための物件 評価資料資金計画賃療査程資料の作成属性 資料の更新有 打、銀行への送信など新しい案件が入るとむちゃくちゃ忙しくなりますね。 ま、みほさんは忙しいよね。 不動産以外のことがうん。 ね、エレガントーナとかセミナーとかね、講師とか、え、なんだかんだ、え、子供たちの学校のこととか うん。なぜか忙しい。うん。 ここでふにふにチェックポイント。 大家の実動の割に収入が得られる賃貸経営 ですが、所有するリスクもたくさんあり ます。大きな利益を痛い場合、投資金額も 大きくなりリリスクも高くなります。あ、 私たちがお話しした仕事が自分にできるの か、自分に会いるのかを慎重に考えて物件 の購入と人体経営を検討いただきたいと 思います。 ちょっと私たちちょっと働きすぎなので、 ま、私はそこまでではないけれども、 はい。もっとアウトソースして完結させてる親さんもたくさんいらっしゃいますので、ここはね、皆様の料だったり、ご自分の都合に合わせて無理をしない程度に選んでいただけたらなと思います。 はい。 次、毎日のスケジュールで、私は満の場合は特に毎日必ずしなければならないことはありません。 月末や月に家賃が入ってくるのかの確認を するだけです。辞書管理で空出のある場合 は先ほどお伝えしたような対応や契約を する日があります。え、私が毎日必ずやっ てるのはメールのチェックですね。 管理会社や取引先からのもので対応し なければならないことをやります。空質が あれば空出対策がきちんとなされているか どうかなど広告サイトをチェックし、不便 があれば管理会社に連絡します。その他は 月の何日か支払いや、入力、隙間時間が あればちょっとした問題が起きている物件 の対応などになりますね。ま、先ほどご 説明した通りになります。あとはね、勉強 でしょうかね。不動産系の本や雑誌を読ん だり、ゴールデンウィークは賃不動産経営 管理士の実務習を受けていました。 素晴らしい。次それでも不動産を購入して 良かったと感じる点。で、まず私は見た目 による体があまり強くありません。体力的 に通勤や長時間勤務が難しいので時間に 拘速されることがない。体に負担をかけず 自分のペースや采配で仕事ができる。自分 が病気になっても悩間なくお金を稼いで くれることでしょうかね。で、経済的と いうより時間に余裕ができたことが私に とって大野行業の1番のメリットです。 旅に出て写真を撮ることが好きなので旅費が安く空いている時期に旅行へ行けるというのも大業をしていて良かったなと思う点です。 ま、私も通勤がない。え、時間を拘速されない。具合が悪い時は休める。ジムで体のコンディショニングを整える時間がある。子供たちが具合悪い時はずっとそばにいてあげられます。え、さらに病院にも突き添っあげられます。 え、なのでね、ちょっと育児の負担も 増えるんですけどね。で、事業参官や個人 面談で、ま、誰に迷惑をかけることもなく 行くこともできますし、子供たちに習い事 など好きなことをさせてあげられる経済的 な余裕もできました。基本的には誰かに 指示されたり証入を受ける必要もなく自分 で判断できるといったところもいいなと 思っています。こないだ私がですね、 はまっていたドラマがあるんですよ。 天ぷラで見れるフィクサーっていうドラマなんですけども はい。 そこで最後に沢俊明さんがおっしゃってましたね。主役の自由があるということは 1番幸せだって言ってました。 へえ。幸せないよね。私たちもね。 うん。はい。そうですね。そして物件を持っている人は悪徳業者に騙されやすい。このご質問はですね、長くなりそうなので次回こんな人が悪徳業者に騙させれやすいを話し合っていきましょう。 ま、物件を持っていてきちんと賃貸経営に 向き合っている方は得業者が分かるので 騙されないと思いますけどね。で、物件を 持っていても業者に任せっきりで ほったらかしだったり勉強されない方は 騙される傾向にあると思います。うまい話 に乗ってしまう方は注意が必要ですね。裏 があることが多い世界なので是非皆様も気 をつけてください。ふお君も気をつけてね 。はい。っちゃいだ。 はーい。よくできました。 はい、では今日の動画は以上になります。本日もご覧くださりありがとうございました。この動画が少しでもお役に立てましたら高評価とチャンネル登録をよろしくお願いいたします。自分はこんなことがびになったよとかこんなことが知りたいなご意見も含めてコメントを寄せだけましたら嬉しいです。では次の動画で会いしましょう。 [音楽]
#五十嵐未帆#不動産投資
今回も不動産に縁のない動画編集者さんから
「不動産投資はラクに稼げるのでしょうか？」
という質問がありましたので、お答えしております。
・物件を購入すると、月数万～数十万の不労所得が手に入る？
・大金を出しても、手取りが月数万円しかない物件もたくさんある？
・物件を購入したら終わりじゃない！やらなければならない仕事
・毎日のスケジュール
・それでも不動産を購入して良かったと感じる点
大家さんって実際は何してるの？と疑問に思っている方、
これから大家業を始められたい方、
ぜひご覧になってください。
五十嵐未帆のプロフィール
エレガントオーナーズ主宰
CFP １級FP技能士 日商簿記１級
DIYリフォームアドバイザー 第二種電気工事士
賃貸不動産メンテナンス主任者
財務会計を得意とする３人の子持ち専業大家
大家歴19年 不動産投資歴13年
新築アパートを中心に12棟購入
5棟売却1棟築古物件のフルリノベーションを経験
現在は9棟86室所有。家賃年収は7500万円
著書
「買うだけかんたん主婦の私でも出来た新築アパート投資法」
ダイヤモンド社
https://elegant-owners.jimdofree.com/
その他のエレガントオーナーズ動画
・不動産投資するならどっち？新築・築浅vs築古
・物件を買い進められなくなる？債務超過について
https://studio.youtube.com/video/Lpz89DwGqQo/edit
・【不動産投資】金利1.6→0.825％ 銀行融資の金利交渉と借換え
https://studio.youtube.com/video/BM0a5TbbBfQ/edit
・賃貸経営に役立つ知識
・不動産投資の基礎知識初心者向け
・融資関連
・五十嵐未帆物件購入シュミレーション
・競売物件の入札方法
・青色申告決算書・弥生会計
・不動産投資のご相談
・高評価動画
https://www.youtube.com/playlist?list=LL
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楽待コラム
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五十嵐楽待動画
「後悔する投資家」vs「成功する投資家」
シミュレーションの仕方に違いが!!【徹底検証】
返済比率70％…「救いようがないダメ物件」を一刀両断
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初心者が「不動産投資で失敗する理由」を徹底解説
【五十嵐未帆の「愛のお説教部屋」番外編】
「ローンが払えず死にそう…」そういう事例は結構あります
【五十嵐未帆の「愛のお説教部屋」#5＜前編＞】
借金1億円を家族に背負わせるんですか？
【五十嵐未帆の「愛のお説教部屋」5＜後編＞】
よく知らない土地の「ダメ物件」を掴まされましたね
【五十嵐未帆の「愛のお説教部屋」.vol6〈前編〉】
高すぎ！原状回復費15万円…これは「ぼったくり業者」ですね
【五十嵐未帆の「愛のお説教部屋」.vol6〈後編〉】
【毎月7万円赤字】新築ワンルームマンションを半年で
6戸購入した方へ愛あるアドバイス【五十嵐未帆の「愛のお説教部屋」.vol7】
【これは犯罪です】30年間収入ゼロ…悪徳業者にハメられた相談者に
愛あるアドバイス【五十嵐未帆の「愛のお説教部屋」.vol8】
【狭小アパートで毎月赤字】新築なのに全然入居が決まらない、何が問題だったのか？《五十嵐未帆の「愛のお説教部屋」Vol.9》
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