2024/5/29(三)輝達又創高 回頭買美債?中美房市兩樣情【早晨財經速解讀】
投資朋友 歡迎收聽早晨財經速解讀 現在是臺北時間2024年5月29號 禮拜三早上8:31 大家好我是游庭皓 明天早上開盤前半小時 我們在這邊陪伴著各位 一起解讀國際財經新聞時事變化 雖然昨天美國股市在道瓊收回了200點 在傳產股的漲勢 是明顯受到市場的承壓 好 但輝達的股價是持續的噴出 這一波股價 已經衝高到1,100美元之上了 那很快的就要迎來分割股票哦 使市場上預估新一輪的流動性 可以帶動散戶持續持有 畢竟呢你看一檔股票一股了要1,100塊 那等於是你買一股就要3萬塊台幣 那3萬塊台幣 很多小資族想要參與 一個月都買不了一股 這個時候如果進行分割股票之後 渴望可以造成進一步的流動性 讓大家都可以參與 輝達本波股市的拉抬 那隨著輝達股價的顯著創高 我們看到 納斯達克指數 昨天也是首次站到17,000點上方 雙雙改寫了歷史新高的紀錄 那不止如此 所以費城半導體指數也是 按照過去的經驗呢 通常財報當天呢 進行股票分割 不管是在前三個月還是後三個月 通常對於科技巨頭 都是一個顯著的帶動 畢竟呢分割股票 最大的用意 就是製造市場上更進一步的流動性 那它有它的名聲 它也引起了市場新一波的熱潮 而且現在又是牛市 使得我們預估接下來分割以後 會有更多的散戶加入到這個市場當中 那與此同時 我們也觀察到 在輝達昨天正式宣佈取得了臺灣經濟 加計畫的同意 然後不止在 因為他之前是在台 臺北內湖嘛 是第一座AI的人工智慧創新研發中心 然後這一波呢 會到高雄軟體園區的鴻海大樓(未確認) 這個進行新一波超級電腦HPC的建制 也就是說 輝達也開始落腳高雄了(未確認) 好那使得臺灣跟輝達的緊密合作性 持續的加深 我們如果具體觀察 在科技指數的點位 費城半導體指數目前是上漲96點 1.86%收在5,317點 哦好 這個費半是本波補漲最慢的 好因為當時指數漲得最高 所以下壓幅度來的最大 好 一般是四大指數當中 在4月份的回檔 少數直接打回 打回半年線的 那現在哦 終於又創下歷史新高了 那納斯達克指數的部分 上漲99點 0.59% 收在17,019點 一樣是歷史新高 這個是對於股票市場 持續樂觀的部分 那大家就低調即可 那我們要聚焦的呢 是債券市場的表現 為什麼呢 因為我們都很清楚 到目前為止 市場上 聯準會隨著資本市場持續傳出利多 以及經濟數據持續向好 包括美國的標普 正式回到50以上的榮枯線水位以後 市場上就開始釋放更多 降息預期延後的談話 好那當然了 降息預期延後跟要升息 那當然是兩回事 它只是把整個降息的步調和節奏 盡可能的由於經濟數據的強勁 往後延那嚴到什麼程度呢 嚴到確保通膨已經完全消失 畢竟聯準會現在籌碼很多 如果真的 發生什麼系統性問題 那頂多就給你降個一碼兩碼好 那如果沒發生問題 給你拖著 看起來股票市場也不需要我 聯準會特別釋放流動性 你就可以保持著擊鼓傳花遊戲 我們看到這一波 聯準會的官員是持續的釋放鷹派談話 在昨天明尼亞波利斯的聯準會總裁 這個卡什卡利奧 他就特別提到 在降息之前 我們應該等待通膨取得更顯著的進展 如果通膨持續 那我們可能還 甚至還要釋放有可能會升息的談話 以此來抑制市場的炒作情緒哦 但是他認為在2024年 必須要拭目以待 因為經濟目前表現的相當之強勁 我們看到談話事出之後 美國10年期公債殖利率的變化 這一波又上行到4.5% 那當然了 這個距離去年10月份當時的高點 還有一長段距離 可是呢本週五最後PCE的公佈 可能就是聯準會 因為它是最青睞這項通膨指標 它就會影響到市場上 會不會有新一輪的回檔變化 所以現在市場就這樣了 這個基本面呢 就只有好跟 好 與預期跟非常好於預期 沒有真的差於預期的重大財報 那這樣的一個情況 就導致景氣不管怎麼樣都是上行 那聯準會呢 就偶爾試出一些鷹派談話 確保通膨往他希望的方向走 那到底有沒有可能在景氣向好 但是 通膨還是有持續滑落的空間存在呢 當然是有可能 1980年代到2,000年 我們講的a great moderation 就是這樣的一個時代 就是我們非常清楚 當時網路科技 慢慢慢慢的興起 網路泡沫慢慢慢慢的累堆 股票市場幾乎是長達20年的大牛市 但這段時間油價卻一直往下跌 為什麼因為1980年代以後 中東的石油危機終告落幕 所以呢我們只要確定哦 沒有供給鏈衝突 即便市場的經濟大好 他的需求性通膨 都不會形成停滯性通膨 我們過去也跟投資朋友提過 如果你把美元指數拿來 跟10年期公債殖利率來進行對比 你會發現呢 基本是同步走向的 也就是說 如果10年期公債殖利率 你現在來看呢 當然還是在類似高位盤旋了 可是長遠時間來看 它一定會下滑行的 那就代表著美元指數必然走貶 所以市場上為什麼針對新興市場 在最近幾個交易日 有非常明顯的回補意願 它其實就是在對賭 美元指數 至少現在已經是相對高點 而未來一旦聯準會 不管是釋出降息談話 或者真的降息 都會導致美元指數提前反應 最終使得海外資金 我們講的美資開始流傳到新興市場當中 好那我們先具體留意一下 那到底就目前來看呢 債券市場當前的表現 有沒有系統性的問題 因為如果剛才按照我們的邏輯 來做觀察的話 聯準會看起來就想要以拖帶變嘛 一直拖拖拖拖拖到 股票市場非常明顯有熱烈的情況 或者說 股票市場持續保持在一個穩健的牛市 但是通膨自然消失的時候 他就可以達到他降息的目標了 那我們過去跟 投資朋友提過嗎 聯準會他達到緊縮政策環節的目標 主要有兩個因子 第一個就是實質薪資方正 而就目前美國薪資漲幅 明目薪資漲幅是跑贏通膨的 那第二件事情是 目前不管是從PCE CPI 核心PCE核心CPI 目前的通膨率 都遠遠低於 美國目前的當前聯邦基準利率 美國當前聯邦基準利率 是維持在5.25%-5.5% 那通膨都低於這樣的這項數據 就代表著 你把資金存放到商業銀行體系 拿到的利息 基本上全部都可以跑贏通膨好 所以對於債券市場而言呢 真的就是接下來在2024年年底到2025年 就是還漲 跟急漲的區別而已 就它的長期底部基本已經確立了 那當然有些投資人會覺得 股票如果大牛 債券可能沒辦法分時過多的利潤 沒錯可是股票市場的大漲 卻導致你在資產部位當中 股債比明顯失衡 就你可能什麼都沒做 那股市部位突然本來是7:3的 就變9:1了 那即便你什麼事都沒做 這個時候迎來下一波的景氣回檔 那雖然你可能也沒有加倉 可是回檔的幅度 會讓你的資產波動度顯著的擴大 我們舉例來說了 根據目前債券的MOVE指數 也就是債券恐慌指數 其實在整個2024年以來都在下方做盤旋 雖然債券價格哦 它也沒有說多大的 可是市場上針對債券流動性 並沒有過度的恐慌 好這就代表著現在債券市場 不管是財政部還是聯準會 達成了相當好的平衡 那如果我們從美國10年期公債殖利率 的走勢圖 現在相對於過去10年的水準 大概是高了兩倍的標準差 這說明 嗯不得不承認 現在的利率 是相對於過去20年相對來的高 那你可以說 那可能以後相對於40年來的更高 可是呢如果20年期的公債殖利率哦 現在平均殖利率都已經到達4.6% 你就可以完全理解哦 巴菲特為什麼願意持有這麼多的短債 原因很簡單嘛 他相信 這股票報酬 很多長期報酬 都未必能夠達到4%到5% 所以這個時候 他願意更多持有債券資產 這是我們看到的實質方向了 但是呢我們也可以具體瞭解 到目前為止 聯準會從負債端來看 代表銀行資金流動性的 聯準會的存款機構準備金哦 現在大概是維持在3.3兆美元 那麼今年以來其實增幅不多 大概是680億 同時間我們看到 在財政部TGA的稅收收入底下 也增加了726億 顯示哦我們看到每個月 因為之前是每個月950億的縮表嘛 現在是RP哦 累計接近有2,366億 被吸收 就說明市場上很明顯在縮表 所以很多人會覺得在縮表 股票市場不可能太好 因為資金一直在減速 可是問題就在於哦 財政部的債務供給哦 他又轉向去充裕那些資金 比較寬鬆的 短暫就導致著 其實聯準會收的錢也沒有收多少 因為財政部還在依循著 這個他的發展需求持續的發展 所以就導致市場上 你看到債券市場第一沒流動性 第二就算是實質現金 全球的資金好像流動性也不是特別高 好這就導致了現在市場上 很多人會擔心這個緊縮循環的問題 最終還是會影響到股市崩盤的 但現在你看的很清楚 就是其實量也不小 這股價表現也不錯 那就是市場上的資金呢 老實說了 這個財政部和聯準會 在玩兩手策略 其實並沒有減少太多 跟臺灣一樣 臺灣其實也升息 但你看到游資還是非常多 這就造成 美國股市能夠持續創高的關鍵了 當然了在這個時期點呢 很多人對於股票市場 已經沒有太多的不經意願了 原因很簡單 可能第一 提前已經不見很多了 股市部位太大 這是很多人的困擾 你不要覺得股市太漲太多 真的是一種開心的事情呢 他的股市部位 由於市值的擴大 已經高到他覺得受不了了 使得股票部位 目前占總體資產權重過高 好那這個時候 其實長期來看就是一種風險 因為一旦股市一跌 你就沒有方式 可以阻止你的資產績效快速的縮減 所以這個時候資金呢 就開始大量的往債券市場來做前進了 我們可以具體觀察 有趣的方向 就是我們都很清楚 臺灣這幾年呢 的確有一群比較保守性投資者 在保單解約之後 大量的去購買債券型ETF 那這個債券型ETF 到底臺灣人購買的金額 到底有多大呢 好如果你仔細觀察數據 你會發現非常 有趣的跡象 在2024年3月底 海外持有美債的金額 這個第一名當然還是日本嘛 大概是1.1兆日 1.1兆美元 中國的部分是持有7,674億 英國的部分是7,681億 臺灣呢作為一個 這個經濟體量不大的經濟體 但是卻高達2,590億 是排名第11名呢 那如果是以增加金額來看呢 在去年11月份以來 也就是整條 10年期公債 殖利率見頂以後 臺灣市場購買債券ETF的數量 哎不能講ETF 購買美債的總金額是高達276億 好 所以臺灣這一波游資真的很有錢 那不是外資在臺灣去買美債ETF 就基本上就臺灣人自己去買美債 買了276億 而這說明 市場上在今年呢 不只是高股息ETF 十分受到市場上的吹捧 之所以高股息ETF受到市場上的吹捧 是因為股價在去年漲很多 剛好搭配著今年的ETF行情 那債券型ETF是真的一直有人在買 它 並沒有因為債券價格長期在下方築底 而使得它的規模停止增長 我們舉例來說 這一今年呢 已經6次追募的次數 就是00687B 國泰20年20年級美債 他居然已經這個追募次數高達6次了 今年以來的規模成長了716億 哦那你不用講其他美債ETF 長天期的 這樣子加起來 也大概成長了2,000億左右 所以可以瞭解到 到目前為止 如果是以日均成交量了 我們當然還是要挑 這個成交金額比較大的 然後 成交金額少也僅僅沒什麼問題 因為都有造勢 商但是呢 從這些邏輯來看 你可以瞭解 市場上 如果你真的害怕 那股票市場真的有顯著漲過頭的跡象 回過頭來看一下 在券市場也是一個不錯的選擇 這個是給投資朋友做的一些參考了 畢竟呢你不得不承認 景氣信號在慢慢的進入到紅燈 你雖然不會說行情就這樣結束哦 但是也差不多該思考一下 未來個半年一年 你的資產規劃為何了 畢竟呢大家也很清楚哦 這個隨著紅燈來到哦 很多人可能就已經停止扣款了 很多人可能就已經停止購買股票 不一定賣 他可能就是讓股票部位自然的增長 可是這個時候他就要開始考慮到 下一輪的景氣循環週期 再度產生的時候 如何讓我的資產的減損幅度降到最低 給投資朋友做些思考 對當然了 大部分投資人 基本上股債比 通常是股票部位多一點點 有些人73 有些人82 有些人91 那比較保守性的可能是55之類的 或者有些人就是每個月就是55 然後做資產再平衡 所以他可能過去幾個月就一直買債券 因為你要平衡嘛 股市部位一直上去 好但是不管怎麼看 只要你有股票部位 作為主要大宗 基本上 這幾年呢好 或者說即便債券市場 他給予你有了一些承壓 或者在下方築底 沒什麼績效表現 光是股票市場的報酬 我相信投資朋友 好在過去一整年呢 你會發現呢 只要抱得住 就是你的好 但是呢 比較曬單 比較曬單 最近那個 有網友不是在我們那個臉書嗎 那貼對帳單 我馬上就要刪掉 這個財不漏白 財不漏白哦 那以前不是有故事嗎 是是一所寓言嗎 還是哪些故事 講說兩個農夫是鄰居嗎 兩個人都窮的叮噹響 那區別就是 其中一家 最近又多了一頭又瘦又幹的驢子 那有一次 這個沒有驢子的那個農夫 身上就遇到一個騎士 拿到一個神燈 遇到了一個神 這個神允諾給他實現一個願望 那這個願望的內容不設限 農夫想了想就說 我希望把他鄰居家的驢子給弄死 那神就問他是為什麼要這麼做呢 農夫就說 這樣子他看隔壁那個傢伙就平等了 這故事要告訴我們的是什麼 就是很多時候 驅動這個世界的還不一定是貪婪 驅動這個世界的是嫉妒 你不要千萬不要曬單 你會讓人家嫉妒你 而去年吧 去年這個時候還是去 哎對 去年還前年呢 去了一趟香港 就處理好幾年前買的那個美元保單 剛好哦 一下飛機哦 到香港那時候住旺角 那個時候就發生一個 那個殺人事件 那個叫香港的蔡天鳳殺人分屍案件 那個是好像是發生在那個深 深水埗嘛 深水埗這應該是深水埗 我還特別去走了一趟 好像就是 一個香港的那個名媛 他借了一棟房子給人家住 還那個租金 還收的很便宜哦 後來呢這個受害者 而且對對 蔡天夢是受害者嘛 他被分屍嘛 後來呢 人家就發現他不見了 然後就糟糟糟糟糟糟糟 後來找到哦 原來他是被那個他的租客 被被分食了 而且呢還這個煮來煮去 嘗試著這個銷毀滅機 這樣子哦 那大家就問他說哎 你看那個蔡天鳳 在生前這麼照顧這一家人 還把房子給他們住 最後呢還被他們這樣子給慘慘死 分屍那這個害人的心裡是怎麼想的 後來才知道 好心因為他要把房子給收回來 他要賣掉了 好所以你可以想想看 這個有時候 大多數人呢 就是你對他好 他也不見得對你好 你可能利益是善良 希望鼓勵大家多多投資哦 但大家的心態不一定是這樣想的 以前唐朝有個故事 大家可以查查 叫做故犯報李勉 他就講說 唐朝的時候 李勉那個時候是任開封的 這個大關 審理一些犯罪事件 那有一個囚犯就很有氣概 就說他家裡還有有上有小 希望能夠活命 好讓他能夠報效社會 那李勉呢 就覺得嗯 很有氣概 那就放了他 那幾年之後 李勉就被罷官了嘛 那遊歷河北 那也很落魄 後來遇到了這個囚犯 囚犯就把他接進家中來 熱情招待 這個時候囚犯已經開始務農了 開始有一點積蓄了 那半夜呢 這夫妻 囚犯的夫妻就開始商量 他說哎 以前人家對我這麼好 妻子就問他哎 要不然 我們送他1,000匹的冠軍怎麼樣 丈夫說 1,000匹哦 夠分量那妻子說 那2,000匹呢 丈夫說嗯 也不夠那妻子說 那要不這樣 那乾脆殺了他好了 哎什麼意思 這這個就是人性幽暗的一面 人性幽暗的一面 這你就是受害人 生前這麼照顧這一家人 還把房子給他們住 最後落得這樣的一個下場 那或許他們想的是什麼 想的就是哎 你都這麼有錢了 給我個房子住又怎麼樣 居然要把房子給收回去 那我們住哪裡 太壞了為富不仁好 所以這個我們講說 慈悲要有智慧 善良要有迂腐 面對不同人哦 你要了解說 這個人心到底是如何變化的 所以給投資朋友多做一些思考了 好這個有錢 就要偷偷的花 不要讓人家知道好 這個世界最主要的矛盾 其實就是貧富差距 OK這位投資朋友 所以呢還是要有自己的投資策略 投資始終是自己的路 所以呢我還是要宣傳一下 下週五就是我們2024年第四季的財經皓角 哎第三季的第三 第三季的財經皓角聽友會了 每個季度 我們都針對當前行情來做些推演 也會針對過去一個季度資產操作 來做些行情判斷和檢討 這個呢投資是自己的事情 所以沒辦法跟很多人一起討論 你討論了 你稍微更加講 你賺了錢 那個嫉妒心就呲一下就上來了 對不對所以這個時候呢 我們就會有辦一個聽友會 好這幾我們呢 都是獨立的投資人 希望借由行情的檢討 來達成我們自身投資哲學的進化 這個是非常重要的 有些人呢 很喜歡說哎 我就是喜歡到處看看 到處摸摸 到處投一下這個資產 最後發現 比預期的路更長更晚抵達終點 這個其實叫做走彎路 那走來走去 都沒有那種抵達終點 到最後 你連追求自己要追求的投資目標 是什麼都忘記了 這個就叫做迷路 所以呢 給投資朋友多做一些思考和留意啦 好那我們具體往下看哦 剛才聊到的是整個利率環境呢 對於美國市場所進行的承壓 利率看起來壓不住股市 但是利率壓住了債券市場 那利率還壓住了哪些市場呢 是未來聯準會有可能鬆綁的理由哦 那有些人說 第一個可能就是房地產市場哦 可是我們仔細觀察 在昨天美國房價 標普 凱什席勒的3月份全國房價指數 年增率是高達多少 6.5% 這個是非常驚人的增幅 20座大城市的房價指數 年增幅是7.4% 好基本上 美國房稅已經連續9個月高速上漲了 那不止如此了 因為凱斯席勒指數 它講的是機油獨棟 或者那種我們講的house 那種比較大的房子 他所進行的房價統計哦 那如果我們根據房地面看 房利美 所統計的提供貸款的房屋價格變化 他可以比較更加準確的去了解說 美國房地產市場當中 那些還沒有還貸款 或者還沒有還完的人 這些房價市場的實質變化 那我們看的很清楚 這一波公佈值的年增率是高達6.7% 就代表著不管是公寓價格 不管是獨棟房屋 房價都在以驚人的速度高速上漲 那現在問題來了 美國房價到目前為止哦 到底有沒有伴隨著量能的提升 完全沒有 為什麼呢 剛才提到嘛 10年期公債殖利率又上去了 所以30年期公債殖利率 而30年級的房貸利率有 目前還是接近7% 大概在6.8 %左右 我們看到這張圖表是MBA 美國房貸申請量 仍然在歷史的低基期下方做盤旋 現在的成交量 幾乎跟95年96年沒有太大的區別 甚至比08年來的低 這說明什麼 這說明高利率對房市的衝擊 比金融海嘯來得大 你看當時08年09年金融海嘯 這個成交量 甚至都還比現在來的高 所以高利率 真的比當時的金融海嘯還要恐怖的多 可是它會不會引起一系列的崩盤呢 也不會 因為08年的房價崩盤來自於庫存過多 但是現在呢 NBA房貸申請量是因為利率過高 大家不太願意現在買房 但是有沒有代表房屋會跌 也沒有因為供給量實在太少了 過去我們跟投資朋友提過 根據美國成屋庫存來看 當時在06年到07年呢 美國成屋庫存周轉天數 大概是13到14個月 就是你要接近一年的時間 才能夠把一間房子給賣掉 現在是多少 2.5個月所以還是有流動性 只不過呢 很明顯大家由於利率過高的原因呢 決定要緩緩再買 緩緩再買好 那當然呢 美國房地產市場 現在跟臺灣市場其實一樣的狀態 就是都是錢在買房 並不是人在買房 我們根據美國的保險業者 Zebra他統計美國人口普查局的數據 可以發現 現在美國 有大量的年輕人其實都住在家裡的 獨立成家的比例快速的縮在在1960年代 當時按父母同住的美國年輕人呢 比例大概是10.9% 如今呢 18-34歲的年輕男生呢 只有哎竟然有接近25% 看父母同住 如果不分性別的話 只有52% 通常男性是真的比較早獨立出去住了 女性會比較高 所以總體加起來 18-34歲 有一半以上的年輕人都是和父母同住 哦這以前 在華人思維當中 這跟父母同住沒什麼問題對不對 哎這個上有老下有小 很開心嘛 其樂融融 絕對沒什麼問題 也不會覺得愧疚 但是美國市場在歐美 通常這個一畢業就要出去住了嗎 哎現在有一半的人 都跟父母住 所以大家面臨的問題都是一樣的好 但是呢美國房價會因此而遞緩嗎 也沒有因為有錢人就是這麼多 還是在持續的收購房屋當中 事實上 如果我們觀察在各個世代的貸物 貸款狀況 你會發現 基本上在戰後 嬰兒潮的貸款情況 是來的最為舒服的 我們舉例來說 如果是以美國30年期固定房貸利率 來做思考 我們分別從低於3% 3 %到4% 4%到5% 5%到6% 以及6%到7 %看7%以上 那可以看得出來哦 沉沒世代 就是1928年到1945年哦 大部分呢 都是集中在3%到4% 看 4%到5 %這一段的固定房貸利率 哦那戰後 嬰兒潮呢 以及x世代呢 就慢慢的遞延到3%以下 什麼意思呢 就是我們講的x世代了 1965年到1980年生的 還有千禧世代 1981年到1996年生的 大部分呢 有很大一群人 他買房 都是買在極度便宜的利率時段 所以這段人呢 他享受著資產價格的顯著上行 但是到z時代 也就是97年以後出生的年輕人 這段時間呢 反而他的利率 又開始有逐步提高的跡象 甚至你看到在5%以上 6% 7%以上 三選擇30年期固定房貸利率 幾乎都是z世代哦 所以哦未承認哦 現在z世代買房哦 跟前面4個世代買房的那個利率 差別差很多 就是他雖然利率買貴了 通常我們講說 利率高了 那房價應該要便宜點 他的房價也很高 所以現在的z時代也很可憐 因為房價沒跌 而且30年期固定利率居然還這麼高 所以現在美國的退休潮哦 現在買房基本上都是全款買的 為什麼因為利率太貴了 像很多美國邁阿密城市哦 現在都是流行現金買房 原因很簡單 那退休族 他之前的房子 幾乎已經完全繳完房貸了 最後就直接把這個房貸繳清 然後把房屋賣掉 直接到南部城市 退休城市直接買一棟獨立house 好 這個時候反而達成更好的財務平衡 這個是給投資朋友做的一些思考 簡而言之 現在美國市場當中 我們必須承認了 利率所形成的承壓 第一個是反映在債券市場的 麥芽好對 黃金市場甚至沒有 但債券市場的麥芽我們也很清楚 他就是有一群人 能夠接受這樣的殖利率 不斷的在買進 不斷的買進 從來沒有停過 他只是他的熱潮 被短期內被股市給壓住了 但是以巴菲特為首的這些投資人 仍然在不斷買進當中 因為他們不相信 目前股票值得這麼高的估值 那第二個承壓 主要集中在房地產市場的交易量 他們沒有對於房價形成重大衝擊 是因為美國庫存過少的原因 但對於美國的房市交易量 房重已經失業 失業快三年了 都沒有房子可以交易 這遇到的第二個問題 OK那接下來我們就要瞭解了 那美國的高利率 對於房地產形成了適度承壓 對於交易量形成了適度麥芽 那中國市場呢 中國市場一直在降息 一直在放鬆樓市的限購監管政策 那對於房地產市場有顯著提升嗎 哎其實上也沒有 所以我們看到 同時一個是高利率 同時一個是極低利率 都對於房地產市場的交易量 沒有太大幫助 這說明著利率跟房地產呢 它其實沒有那麼必然直接產生的效果 好比成人 低利率的交易量也不高 高利率的交易量也不高 通常交高利率的交易量很低 可以理解嗎 低利率的怎麼交易量也不高呢 我們可以具體留意 最近 上海正式宣佈再度放鬆樓市監管政策 如果我們具體觀察 這一波的命令 主要是由上海4部門聯合印發的 優化房地產市場平穩政策所進 行的釋出 那這一波主要的變化 像是首套房屋 商業個人的房屋貸款呢 最低首付款的比例 調整為不低於兩成 那同時間呢 也把貸款利率 減了45個基點 那第二套房呢 就是不低於3*5 那包括個人公積金最高貸款 可以貸到80萬元 在首套房家庭公積金可以貸到160萬元 哦等於是中國上海版的新興安哦 那也就說明著 上海現在是推出一欄子的房地產新政 哦這件事情其實蠻意外的哦 因為過去我們的理解是哦 這個中國房市的下行哦 主要由二線城市所帶動哦 但是北上廣深哦 因為中國還是有這個戶口制度嘛 這些戶口還是很搶手的 照來說這不太可能在北上廣深 直接進行樓市相關政策的全面鬆綁 好但現在看起來 就是已經不管你買幾間了 你來買甚至還有更加優惠態勢 我們看到多個省份 現在在二手這二套二套房 就第二間房的首付比例 現在都陸續降到15% 看25%以下 其中有一些地區 壓力比較大 合肥了好 廈門現在房價跌幅也很重哦 南昌昆明 濟南青島 都開始進行全面的鬆綁 等於是現在就是投其款算你1*5就好了 趕快來買房 好讓你可以背更多的貸款 那我們看到多個重點城市哦 不只是在房貸成熟上進行全面的鬆綁 房貸利率也進行顯著調降 那你像是武漢的部分 降幅是調降了30個基點 濟南調降了20個基點 長沙調降 了10個基點 合肥調降了30個基點 其他像是廈門福州青島佛山南京無錫 常州都進行全面性的調降 那我們都很清楚了 這樣的發生呢 主要是來自於中國住宅面積哦 在24年 應該講23年 開始進行 論房不論貸以後 他的住宅代售面積並沒有因此而減少 上行速度來的更快了 我們可以觀察到 在2021年以後 中國住宅代售面積的同比 增幅大概就是每個月 以2%到3%的速度增長 現在 每個月是以兩成4左右的速度在增長 就是大量的房屋持續的被拋售 那中國個人的住宅貸款餘額 從同比來看呢 已經進入負值了 就說明著 這個還錢的比申請房貸還要來的快 好像大量大家都在還錢 大家都在盡可能的提前把貸款給繳清 但是呢我們也必須瞭解 他是否有代表經濟全面的惡化 其並沒有 是一種心理情緒的傳導 因為從中國企業定期存款來看呢 還在持續飆高當中 就是大家現在寧願把錢拿去存定存 也不願意去投資任何投資產品 這是我們看到的情況 正常來講 你會把錢拿去存定存的 那一定是利率很高嘛 可是中國正在降息 其實它就是一種通縮情緒面 所產生的傳導 所以我們看的很清楚 在當時21年5月份呢 是由二線城市和三線城市的二手房 價格首先下跌 哦那一線城市 我們講的北上廣深呢 是一直到去年年底 才開始進入到下跌段 那它形成的效果第一部分 就是租金回 報率的全面上行 我們看得很清楚哦 現在一線城市的房地產的租金回報率 哦開始有拐頭上彎的味道 為什麼租金城市 北上廣深 現在租金回報率開始調高了呢 房價跌了 以前房價漲太快 導致租金根本就沒有太大的收益 好現在租金價格 就開始有一點上來的味道存在了 那當然呢 中國房市 因為它是屬於限購令的逐步鬆綁 它畢竟還是有人為管制的空間存在 所以呢 房價可能還是受到一些政府的原因 有比較明顯的 這個拖住了 或者說比較穩定的狀態 那真的要觀察 整個中國市場測制的速度 基本上可以從香港房價 可以做一個更好的理解 過去我們跟投資朋友提過 如果你觀察香港房價指數 從當時21年9月份的歷史高峰 跌到現在 大概平均跌幅是接近兩成5 也就是 香港樓市已經跌到8年前的價位了 這的確有非常明顯鬆動的態勢 那我們也很清楚 在4月份 城市出讓土地的金額榜單當中 你像杭州上海成都無錫 都在大量的售地當中 好那最後最後了 當然呢房價的變化 本來長高了 就要做一些均值回檔 這也OK未來如果由出口帶動 他勢必終有落底的一天 那我們真正要瞭解的 應該是中國市場的實質經濟狀況 何時能夠好轉 你讓他有更多的外匯收益 他至少某些人還是有一些剛性需求 能夠穩住這個局面的 好那我們就要觀察相關的數據了 那當然呢 有些人會關注PMI 有些人會關注出口數據 但最終 從體感溫度來看 那就是有多少人回到工廠 有多少人回到商辦來上班嗎 我們根據亞洲目前商辦控制率的變化 北京是接近兩層了 好就100間辦公室 這個有兩間哎 20間是空著的 香港的部分大概是15% 100間辦公室有15間是空著 上海是12% 那東京臺北新加坡 這真的很低 只有3% 這說明你看那個對岸 這個工作環境多好 對不對這多舒適 對不對一個人可以配兩張桌子 你看那個東京 臺北新加坡 這個都好擠 對吧好 對這個 這個工作環境差很多了 好提會投資朋友了 那總而言之 我們看到利率對於各國的影響 產生的效果其實不盡相同 有些高利率的地區 極度緊縮 最後導致了房市交易量松縮 但是又由於城屋庫存過低 造成的房價畸形繁榮 創下歷史新高了 美國房價就是這樣子 中國房市呢 看得很清楚嘛 他也把利率降到底了 但是也沒有引起更進一步的 交易量的大幅推升 他是在等待經濟體制 隨著全球經濟好轉 看能不能嘗試的主體 好像臺灣房市有他的特殊理由存在 不管是政府相關的法令 或者是有推出的新情案 造就了臺灣房市 不得不承認 可能還是3個地區當中最健康的 有量也有降哈 那游資過多產生的效果 那最終在高利率承壓當中 我們也很清楚 市場對於股價的創新高 目前還是保持著半信半疑 還有推升的空間 但是呢 這些半信半疑的人也不是什麼都不做 開始把資金 大量的移轉到債券市場當中 也聽有投資朋友 多做一些思考和留意了 好就是05分 我們看一下臺北股市開盤的表現 OK對 還可以配床 對吧 一個人 對一個人只要做半份工作 臺北股市上漲36點 收到21,894點 今天量能稍微沒這麼大 4,400億左右 對對好 廈門基本就靠台商 你不知道那荊門 荊門人在廈門有多少房子 對 30年前還 30年還完就掛了 對對對對對 所以所以要低調 哎低調 對對 還是要低調 還是要低調 真煩惱 真煩惱九點零五分 感謝各位見參與了 其實已經來到5月底了 我們今年的行情也走了快了一半了 對不對那我們年初 其實就一直跟投資朋友分享 今年幾乎所有資產 最大的風險就是抱不住 最大的風險就是持有過多的現金 好那像看起來6個月這樣子 哎 5個月這樣子過去 的確如同我們過去的預測 好那我跟投資者分享 未來5個月也不會有太大的改變 還是會有一堆人受不了先下車了 或者一堆人後悔沒有上車 好 這個是未來幾個月持續會發生的概況 因為再怎麼看呢 他感覺好像市場上就是真的不太相信 臺北股市值得這樣的點位 覺得房價不值得這樣的一個價位 多數人現在是有還是有這種感覺的 我自己的 心理感受程度 但我們還是要拿出具體的數據 來做佐證 就留在我們的聽友會 到時候的分享聽眾 投資朋友 如果下面節目記得幫我們點讚加分享 我們就明天早上8點半早晨 財經速解讀再相見 祝各位投資朋友看盤順利 操盤愉快
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